답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님의 생활안정자금대출은 본인이나 가족의 생활자금이나 의료비, 교육비 등 실수요 목적으로 사용해야하므로 용도외의 주택구입 등의 목적으로 사용을 하는경우에는 대출위반으로 제재를 받을 수 있으므로 주의하셔야 합니다. 차용이나 증여나 모두 자금흐름을 추적하는 금융감독원등의 모니터링에 걸릴 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인이 변경되었더라도 주택임대차보호법 제3조 4항 “임차주택의 양수인(매수인)은 임대인(매도인)의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 되어 있어 기존의 임대차계약서는 그대로 유효하므로 걱정하지 않으셔도됩니다. 집주인이 직접거주 등으로 거절하지 않는 이상 계약갱신청구권의 사용을 통한 계약 연장도 가능 합니다. 양도인(매도인)의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전되므로 모든 채권과 채무가 양수인에게 이전되는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.언급하신것처럼 우리나라의 등기에는 공신력이 없으므로 위조에 의한 근저당 말소인 경우에는 인정이 되지 않을 수 있으며 위조로 인해 근저당이 유효한 경우라면 인수를 해야 합니다. 하지만 이러한 경우 매도인이나 위조 행위자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이러한 사항을 방지하기 위해 계약서 상에 잔금전에 모든 근저당 및 기타 처분제한 또는 제한물권의 권리를 매도인이 말소하고 그렇지 않을 경우 계약을 해제하고 납입된 금액을 반환하며 손해배상을 한다는 등의 특약을 넣는 것이 필요합니다. 또한 매매 과정에서 발생하는 손실을 방지하기 위한 부동산권리보험에 가입하는 것도 방법이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.갱신 계약인 경우에는 임대인과 임차인간에 직접 계약서를 작성 하셔도 무방합니다만, 전세대출이 있는 경우에는 대출기관에 공인중개사의 도장이 있어야 하는지를 먼저 문의해보셔야 합니다. 기존계약서를 참조하여 신규로 계약서를 작성(기존 계약의 연장 계약임 명기 필요)하셔도 되고 기존 계약서상에 변경된 금액과 기간 등을 기재하고 양 당사자가 사인이나 날인을 하셔도 됩니다. 금액이 증가한 부분에 대한 권리확보를 위해 계약서에 확정일자를 받으셔야 하고 임대차신고도 하셔야 합니다. 등기부등본상에 새로운 권리관계가 있는지 등도 확인해보셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기간을 연장하는 계약인 경우에는 "본 계약은 기존의 00년 0월 0일 ~ 00년 0월 0일까지의 계약에 대한 갱신 계약이며~" 등의 문구를 넣으시면 됩니다. 갱신청구권을 사용하였다면 갱신청구권을 사용하였다는 증빙자료 (문자 등)를 확보하고 계시면되는데, 자료가 없다면 임차인에게 문자를 보내서 확인을 받으시거나 상황을 정리하여 내용증명을 보내시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.도시형생활주택은 서민들이나 1인, 2인 소형 가구들의 주거 안정화를 위한 주택으로 전용면적 85m2이하 300세대 미만의 국민주택 규모의 공동주택에 해당하며 일반주택에 비해 주택으로서 갖추어야 할 기준들이 덜 까다롭습니다. 분양가 상한제 적용을 받지 않으며 청약통장이 필요 없고 재당첨에 대한 제약이 없는 장점이 있습니다. 종류에는 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 소형 주택 등이 있습니다. 단지형 연립주택과 단지형 다세대주택은 건축위원회 심의를 받은 경우 5층(기본 4층)까지 건축할 수 있습니다. 그러나 주차공간이 적고 소형 단지로서 편의시설과 커뮤니티 장소가 부족한 단점이 있습니다. 도시형 생활주택은 개별 등기가 가능 하며, 호실별로 1억원이하 공시가격 또는 20m2미만의 규모인 경우에는 주택수에 포함되지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차계약시 임차인은 1년으로 계약했더라도 기본 기간인 2년을 주장하여 동일한 조건으로 2년간 거주할 수 있으며, 계약기간 2년이 되기 6개월전에서 2개월전 사이에 계약갱신청구권을 사용(계약갱신청구권은 2년이 경과해야 사용 가능합니다.)하여 2년간 추가로 거주하실 수 있습니다. 임차인의 계약갱신청구권에 대해서 임대인은 직접거주 등 법에서 규정한 사항이 아니고는 거절할 수 없으며, 5% 한도에서 보증금과 월세를 인상할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보유한 주택을 매도하여 무주택인 경우 재개발 투자에 문제는 없으며, 관리처분계획인가 이전에 재개발단지내의 토지(90m2이상)나 주거용 건물 등을 구입하고 조합원지위를 넘겨받게되면 입주권을 취득할 수 있습니다. 입주권 자격은 법률이나 정관, 조례 등에 따라서 달라질 수 있으므로 잘 확인하셔야 하고, 계약시 입주권이 나오지 않으면 취소를 하는 특약을 기재하는 것도 방법이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 계약 도중에 보증금의 일부를 돌려받을 수는 없습니다. 임대차 계약이 유효하게되면 상대방이 동의하지 않는 이상 일방의 의사로 계약을 해지할 수 없어서 계약기간 종료시까지 보증금을 돌려받을 수도 없고 거주 여부와 상관없이 월세 및 관리비도 납부하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택담보대출이 있는 주택을 매도할 때는 대출 승계를 할 수도 있고, 대출 상환 조건으로 거래 할 수도 있습니다. 대출 승계를 할 때는 대출은행으로부터 매수인의 신용도를 확인하여 이상이 없는 경우 법무사의 도움을 받아 근저당 변경등기를 거쳐 승계를 할 수 있습니다. 대출 상환을 할 때는 당사자끼리 협의하여 근저당 말소날자를 정하는데 통상 잔금일에 진행하며 사전에 원금 및 이자금액을 확인하여 함께(매도인, 매수인, 법무사) 은행지점을 방문하여 매수인 잔금으로 기존 대출을 상환하고 은행이 즉시 근저당 말소 서류를 발급한 후 법무사가 근저당말소를 신청 하며, 이후 소유권 이전을 진행하게 됩니다.