답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차 계약신고필증을 발급하려면 정식 계약서가 있어야 이를 근거로 주민센터나 부동산거래관리시스템에서 등록하여 주택임대차신고를 한 후 발급 받을 수 있는데, 일반적으로 가계약시에는 계약서를 작성하지 않고 문자로 내용을 정리하거나 구두로 진행하는 경우가 많으므로 본계약을 하고 잔금을 치른 후에 발급받는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다주택자가 매도 대신 가족에게 증여를 선택하는 경우에는 증여후 수증자가 10년 이내에 제3자에게 매도하면 이월과세로 양도차익 계산시 취득가액을 증여자의 당초 취득가액으로 계산하게 되다보니 양도세가 많이 과세될 우려가 있어서 10년이 지난 후에 매도할 수 있게되므로 10년간 매물이 잠길 수 있다는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약중 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인이 일방의 의사로 해지하려 하는 경우, 기존 계약은 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 되지만, 임대인은 계약존속의 사유로 이를 거절할 수 있으며 법적인 문제는 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제7조의2 월차임 전환 시 산정률의 제한을 적용하면 계산하신대로 75만원이 됩니다. 하지만 실제 현장에서는 지역에 따라서 전환율이 달라질 수 있는데 통계청자료에 따르면 2025년 11월 기준 전국 6.5%, 서울은 5.5%, 지방은 7.2%가 적용되고 있는 것으로 나타나는 등 지역별로 적용 요율이 다르게 적용될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 계약조건 변경을 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이, 즉 사례의 경우 2025년 9월 25일에서 2026년 1월 24일의 기간중에 통지하셔야 합니다. 2년 계약인 경우 1월 25일 이후에 통지를 하시면 묵시적갱신이 되어 동일한 조건으로 갱신 될 수 있으며, 문자 등으로 보내 근거를 남기시고 상대방이 수신하였음을 확인해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자는 주택임대차보호법에 따라서 1년 계약이라도 2년까지 계약의 유효함을 주장하고 거주할 수 있습니다. 또한 임대인이 직접거주 등 법에서 규정한 특별한 사항이 아닌 경우 계약갱신청구권을 사용하여 2년간 추가로 거주할 수 있으며, 이 경우 임대인은 5%한도 내에서 보증금과 월세를 인상할 수 있습니다. 계약갱신청구권 사용이후에는 임대인은 임의의 비율로 보증금과 월세를 인상할 수 있습니다. 임차인은 임차목적물을 선량한 관리자의 주의로 보존해야하며, 임차목적물에 임차인의 고의나 과실로 인한 손상이 아닌 노후나 자연적인 손상 등이 있을 때는 즉시 임대인에게 이를 알려서 수리를 요청할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집을 보러가셨을 때는 먼저 목적(학교와의 거리 등)에 맞는 주택인지를 확인해보시고, 주변 환경 (교통, 마트, 은행, 병원 등 편의시설), 건물 상태 (채광상태, 노후상태, 건물의 균열이나 누수 상태, 벽체상태 - 습기로 인한 곰팡이나 벽지 들뜸, 배수상태, 수압상태, 소음 상태, 보일러 상태 등), 임대료 시세 (부동산 몇 곳 방문 문의), 주민 등의 의견 등을 확인하시는 것이 좋습니다. 중점적으로 볼 사항을 정리하여 확인해 보시는 것이 좋으며, 시간은 많이 걸리지 않으므로 빠짐없이 잘 확인해 보시는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일시적 1세대 2주택으로 양도세 비과세에 해당되려면 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내(2023년 1월 12일 이후 지역 불문, 단, 강남 3구 제외)에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다. 현재 신규 주택을 구입한지 이미 8년이 경과했기에 비과세를 받을 수는 없고, 종전 주택 매도시 양도소득세를 납부하셔야 합니다. 양도세는 기본세율 6~45%로 적용될 수 있으며 양도가액에서 취득가액과 기타필요경비를 제외한 양도차익금액에서 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제를 차감한 과세표준에 세율을 곱해서 산출세액이 계산됩니다. 추가적으로 양도소득세의 10%에 해당하는 지방소득세도 납부하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 새로운 임차인과 계약했다고 묵시적 갱신 계약이 자동으로 종료되는 것이 아니므로 반드시 임대인과 협의하여 일정을 사전에 맞추고 계약해야 합니다. 새로운 임차인과의 계약을 파기하는 경우에도 기존의 계약은 여전히 유효합니다. 새로운 임차인과의 계약일이 아니라 입주하여 거주를 시작해야 월세 면제가 될 수 있는데, 이것도 사전에 임대인과 협의가 되어 있어야 합니다.기본적으로 기존의 계약은 임대인과 임차인간의 협의로 인해 해지되지 않는 이상 계속 유효하며, 임대인이 협조하지 않는다면 계약종료 (임대인에게 해지 통지를 한 날로부터 3개월 경과)될 때까지 유효하므로 임대인이 중개를 거부한다면 계약종료시까지는 거주하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LH임대주택은 재계약시 소득, 자산, 무주택 요건 등을 점검하여 2회 연속 초과시 퇴거조치가 될 수 있습니다. 해당 심사기준을 확인해보시고 소득 기준을 초과할 것으로 보인다면 직장으로의 교통이 편리한 곳에 원룸 등 거처를 정하시는 것이 좋을 것입니다.