답변 내역

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중개 보수는 임차인, 임대인 각각 지불합니다.한 중개사무소에서 임대인 임차인을 찾아 중개하면 양쪽에게서 받지만다른 부동산과 공동중개의 경우는 각자 고객에게만 받습니다.참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인 임차인 성향과 특약 여부에 따라 달라질 수 있는 사안이나일반적으로 주택을 임대차하는 본질적 목적을 달성할 수 없는 경우가 아니라면 무조건 임대인이 즉시 보수하여야 할 필요는 없습니다임대차 분쟁을 고려하여 전문가들이 권고하는 사례로임대인의 부담으로 난방, 상․하수도, 전기시설 등 임차주택의 주요설비에 대한 노후·불량으로 인한 수선,임차인의 부담으로 임차인의 고의․과실에 기한 파손, 전구 등 통상의 간단한 수선, 소모품 교체 비용으로 합니다이상은 민법 제623조 판례를 참고한 사항이기도 합니다따라서 리모콘의 구입 비용 등을 고려할 때 입주시 정상 작동되는 물품을 제공하였다면 보수 유지는 임차인의 부담에 해당한다고 사료됩니다.제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인의 사정으로 계약을 중도에 해지하고 임대인의 동의로 임대인의 중개수수료를 부담해주고 새로운 임차인을 구하는 것은 흔한 일이지만 법정사항이 아니며, 계약의 이행을 요구할 수 있는 입장의 임대인과 빠른 보증금 반환을 원하는 임차인과 새로운 합의로 봅니다.그런데 질문 하신 분의 경우 임대인 입장에서는 보증금도 증액할 수 있고 중개수수료도 부담하지 않고 나쁘지 않은 조건입니다.이 경우라면 이번에 추가되는 보증금 증액 부분의 중개수수료 만큼은 임대인이 부담하는 것이 합리적으로 보입니다.이 부분은 임대인과 구체적인 소통이 필요합니다.중개사무소는 임대인으로부터 수수료를 받을 뿐이며, 사정에 의해 기존 임차인이 중개수수료 부담하는 것은 전적으로 당사자 협의에 따릅니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.조정대상지역에서 2년이상의 거주 조건만 채우면 양도시 비과세가 가능한 주택 소유자가본인 거주하지 않고 세를 주는 경우 정한 항목을 만족하는 경우 양도시 거주조건을 면제하는 제도 입니다.2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 2회의 임대차 계약을 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급 받은 사실이 확인되어야 합니다.1차계약은 1년 6개월이상 계약의 유지, 2회차 계약은 5%를 초과하지 않는 임대료로 계약을 하고 2년의 계약기간이 경과하면 상생임대인의 자격을 갖습니다.상생임대인 제도의 확대 개편안은 지난 6월21일 발표되었읍니다.따라서 발표이후 이 제도의 적용을 받기 위해 2차계약을 하였다면 상생임대인이 되려면 아직 2년이 더 지나야 합니다.상생임대인의 자격증명은 계약금을 수수한 내용 또는 계약서와 임차인의 전입 전출 기록 등으로 확인될 것으로 보입니다.기재부에서는 여러 궁금증을 해소하기 위해 상생임대인 10문 10답을 제공하였는데 이를 참고하면 도움이 되실 겁니다https://blog.naver.com/luckymore/222849285574

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2020년 12월 9일 이전의 계약에 의해 임대차 중일 경우 계약 종료 6 ~ 1개월의(12/10 이후 계약의 경우 계약종료 6~2개월) 기간중에 계약연장이나 종료를 통지하여야 하며 이 기간중 당사자 사이에 언급없이 경과하면 묵시적 갱신이 됩니다.이 기간이 경과하지 않은 상태에서 임차인의 번복에 대해서는 명문화한 법률상 항목은 없으나 가능하다는 해석이 다수 입니다다만 임차인의 약속을 믿고 임대인이 다른 계획을 진행하여 손해가 발생하였다면 이는 별개의 문제로 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.집주인이 바뀌든 안 바뀌든 관계없이 임대인이 실거주를 이유로 재계약을 거절하거나 계약종료를 통지하는 것은 정당하며 금번 계약의 종료시기에 임차인은 이사해야 합니다.다만 임대인이 계약 종료를 통지하거나 또는 임차인의 계약갱신 청구는 계약 종료 6 ~ 2개월 사이에 이루어져야 합니다.또한 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계합니다따라서 위 기간중에 기존 임대인에게 계약갱신을 통지하였고 임대인이 재계약을 거절한 바가 없는 상태에서 이후 집주인이 바뀌었는데 새 임대인이 실거주를 사유로 계약 종료를 요구한다면 임차인은 이를 받아드리지 않아도 무방합니다.더 분쟁이 있다면 주택임대차 분쟁조정위원회의 도움을 받아 보시기 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.조정지역 지정 및 해제는 국토교통부 공고 입니다.다만 인터넷에서 검색을 통해 쉽게 찾아 볼 수 있습니다용인시는 현재 조정 대상지역이나 처인구 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리를 제외합니다개별 물건지의 조정대상지역 여부는 정부24 토지이용계획원부를 통해서 정확히 알 수 있습니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공동소유의 주택은 공유자 각각의 주택 수에 포함됩니다(다만 상속, 지분의 차이, 동일 세대 여부 등에 따라 예외가 있습니다)따라서 아파트 매도시 양도소득세는 발생합니다그러나 수도권, 광역시, 세종시 외 지역의 3억원이하 주택이거나 이 경우가 아니라도 내년 5월9일까지는 한시적으로 양도소득세는 중과하지 않습니다.상가 주택이 다가구형 주택으로 상가와 주택이 등기가 별도로 된 건물이 아니라면 주택부분만 양도하지 못합니다.현재는 주택 규모나 지역에 따라 양도세가 크지 않을 수 있으나공유 지분을 보무모님께 명의변 경하여 각 1세대자가 되는 것이 장기적으로 주택계획에 유리할 것으로 보입니다공유지분의 양도시에도 양도차익이 있다면 양도소득세는 발생합니다구체적인 세금 예상액은 세제 전문가에게 취득 금액, 보유기간 등 구체적인 사실관계를 제공하여 상담하시기를 권장합니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 실거주 요건은 2017년 8월3일 이후 조정지역에서 계약하여 취득한 주택에만 해당되는 것으로2년 거주 + 1가구 1주택이 + 매도가격 12억원 이내 일경우 비과세 입니다만일 2017년 8월 2일 이전 계약 하여 취득한 주택이거나 비조정지역에서 취득한 주택은 2년 보유 + 1가구 1주택이 + 매도가격 12억원 이내일 경우 비과세 입니다따라서 세금이 없습니다주택의 양도소득세가 과세되는 경우는2년의 보유나 거주 없이 단기 보유후 매도시와다주택인 경우,그리고 매매금액 12억원을 초과하는 경우입니다.과세에 해당한다면 취득가격, 양도가격, 필요경비 등 구체적인 사실관계를 대입하여국세청 홈택스사이트에서 양도세 미리 계산하기를 이용해 보세요참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.<필요경비>는 양도소득세의 과세표준을 산출시 양도차익을 구하기 위해 공제하는 부동산을 취득후 지불한 <자본적 지출에 해당하는 비용>을 의미합니다양도소득세 = 과세표준 * 세율,과세표준 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장특공 - 기본공제.와 같은 방식으로 결정됩니다만일 취득전 가치 상승분을 공제할 수 있다면이미 매매가에 (취득가액) 포함된 가치 증가분을 필요경비로 두번 공제하는 셈이 되겠지요취득이전 지불된 금액이라면 포함될 수 없습니다.