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담배 니코틴 오염 미고지·지속 배출로 인한 중도해지 및 복비 부담 여부 문의
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.주택임대차 관련 상세한 상황을 설명해 주셔서 감사합니다.담배 니코틴 오염과 관리 소홀로 인한 불편을 겪고 계신 점에 대해 안타깝게 생각합니다.법적 관점에서 각 질문에 대해 신중히 답변드리겠습니다.1. 담배 니코틴 오염의 임대물 하자 해당 여부네, 계약 당시 고지되지 않은 담배 니코틴 오염이 입주 후 지속적으로 배출되는 경우 임대물의 하자에 해당할 가능성이 큽니다.주택임대차보호법상 임대인은 임대물을 사용·수익에 적합한 상태로 제공해야 하며, 니코틴 오염은 일반 청소로 해결되지 않는 구조적·지속적 결함으로 보입니다. 입주 전 청소에도 불구하고 반복 발생한다면, 계약 체결 시 고지 의무 위반으로 임차인 보호 규정이 적용될 수 있습니다.2. 집주인의 수리·관리 의무 위반 여부집주인이 고장·하자 수리 요청을 지속 무시하는 것은 임대인의 수선·관리 의무 위반에 해당합니다.민법 제623조에 따라 임대인은 임대물의 사용·수익에 필요한 수선 의무를 지며, 월세 감액 후 연락 두절은 의무 이행 거부로 볼 여지가 있습니다. 관리비 명시에도 공용부분 청소가 안 돼 악취가 난다면 별도 관리 의무 위반입니다.3. 중도해지 귀책사유와 복비 부담 여부1년 거주 후 퇴거 시 임차인 귀책 중도해지로 보지 않고, 집주인 귀책으로 인정될 가능성이 높습니다.하자·관리 소홀로 정상 거주 불가능하다면 중도해지 정당하며, 복비(중개보수)는 임차인 부담 의무가 면제되거나 집주인 부담으로 전환될 수 있습니다.법원 판례상 유사 사례(하자 고지 미이행·수리 거부)에서 임차인 손해배상 청구나 계약 해지 인정 사례가 다수입니다. 전액 면제 또는 분담 여부는 구체 증거(사진·연락 기록)에 따라 다르지만, 임차인 불리한 판결은 드뭅니다.권고사항퇴거 전 내용증명 우편으로 집주인에게 하자 사진·수리 요청 기록 첨부해 공식 통보하세요. 응답 없으면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률구조공단 무료 상담 이용을 추천합니다. 부동산 중재 거부는 적법하나, 조정 신청 시 증언 요청 가능합니다.원활한 해결 되시길 바랍니다.
경제 / 부동산
25.12.28
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환율 1,500원 돌파설과 부동산 위기 진짜 심각한 상황일까요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.환율 1500원 돌파 가능성은 있지만 부동산이 99% 폭락할 정도는 절대 아니에요. 과장된 걱정입니다.지금 환율은 1400원대 후반에서 오르내리고 있고 내년 초 1500원 뚫을 수도 있다는 전망이 나오지만 정부가 연기금 넣고 스와프 등으로 막고 있습니다.부동산에는 단기적으로 수입 물가 오르고 금리 부담 커져서 지방이나 투기성 매물은 약세 올 수 있지만, 수도권 실수요 좋은 입지는 괜찮습니다.결국 지역별로 갈리겠지만 전체 붕괴는 아닙니다.실거주 목적이면 좋은 입지는 장기적으로 괜찮을듯 싶고, 투자라면 좀 더 지켜보는 게 안전합니다.부동산은 심리도 작용하지만 철처한 시장경제의 원리, 수요와 공급입니다.학군이 좋고, 일자리가 있는곳. 입지가 좋은곳은 수요가 있기 때문에 상승장에서 더 좋고, 하락장에서도 방어가 가능합니다.
경제 / 부동산
25.12.28
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고시원 이사관련해서 궁금해 질문드립니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.첫 자취로 고시원을 고려 중이시네요. 좋은 선택이에요. 요즘 고시원은 과거보다 훨씬 나아졌습니다. 주안역 쪽도 괜찮은 곳이 많아요.요즘 고시원 현실리모델링된 곳이 많아서 깨끗하고 안전해졌습니다.보증금 100~500만 원에 월세 30~50만 원대가 주를 이룹니다. 개인 화장실·샤워실, 에어컨, 와이파이, CCTV가 기본이고, 안심고시원 인증제로 소방·위생 기준도 강화됐어요.주안역 주변 특징교통이 괜찮습니다.. 인천 1호선이라 부평·부평공단·도심 다 가까워요. 가격대는 보증금 200만 원 + 월세 35~45만 원 정도로 가성비 좋고, 여성·남성 전용 선택지도 많아요. 주변 편의점·마트·음식점 밀집이라 생활 편합니다. 주말 밤 소음은 있습니다.첫 자취 팁꼭 직접 방문해서 확인환기·방음: 창문 유무, 공기청정기 있나.관리 상태: 청소 주기, 세탁기·냉장고 공유 vs 개인.계약서: 관리비 포함 여부, 퇴실 조건 꼼꼼히.고시원은 단기 자취에 딱 맞아요. 자유로움과 저렴함이 장점입니다. 안전한 자취 되세요!
경제 / 부동산
25.12.28
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묵시적갱신원하는데 부동산에서 연락
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다. 🥰네, 묵시적 갱신을 원하시면 별다른 행동 없이 기다리시면 됩니다. 부동산 연락에 대해 걱정 마셔요.묵시적 갱신 원리계약 만료 2개월 전(1월 9일)까지 집주인이 해지 통보를 안 하면 자동 갱신됩니다.기존 조건 그대로 연장되니, 세입자 입장에선 아무 연락 없이 조용히 두는 게 제일 안전합니다.부동산 연락 대처법"네, 묵시적 갱신 원합니다. 집주인께 따로 연락 부탁드리지 마세요"라고만 말씀하세요.집주인 의사표명 여부 물어보지 마세요. (이미 통보했다면 부동산이 말할 테니)부동산이 단순히 확인 차 연락한 거라, 질문자님 의사를 전달만 하면 끝입니다.주의할 점3월 9일 이후에도 계속 살고 싶으면 OK. 나중에 나가려면 해지 통보 후 3개월 기다려야 합니다.집주인이 갑자기 해지 통보해도 2개월 전 마감 지켰는지 확인하세요. (늦으면 무효)이렇게 하면 문제없이 갱신됩니다.
경제 / 부동산
25.12.28
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여수 집값은 앞으로 어떻게 될지 궁금하네요
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.여수 집값 앞으로는 전체적으로는 안정~약간 내려갈 가능성이 크지만, 입지 좋은 곳은 버틸 수 있어요.왜 그런가?여수 인구가 매년 2,500명씩 줄고 있어요. 젊은 사람들이 빠져나가고 노년층만 늘어나니, 집 사려는 사람들이 자연히 줄어요. 경제도 안 좋아서 더 힘들죠.공급은 어때요? 아파트 많이 지어지나?2025년쯤 새 아파트가 좀 들어오지만, 그 후에는 물량이 줄어요. 문제는 이미 지어진 집보다 새 집이 도심에 몰리면서, 외곽이나 오래된 동네는 더 힘들어질 거예요.(부동산 지인 사이트에서 입주물량 확인가능)실제 시장은?좋은 동네(웅천, 죽림 등): 대형 아파트나 학군 좋은 곳은 가격이 잘 안 떨어져요. 수요가 있어서요.나쁜 동네: 거래 적고 가격 내려갈 수 있어요.사려면 뭐 봐야 해요?이 4가지만 체크하세요:입지: 웅천·죽림·공단 근처?앞으로 입주 물량: 3~5년 내 주변에 새 아파트 많나?실제 거래: 최근 전세·매매 가격 추이.내 계획: 3년 안에 팔 건지, 7년 이상 들고 갈 건지.여수 전체는 조심스럽게 보세요. 좋은 입지 단지만 골라서 접근하는 게 안전해요!
경제 / 부동산
25.12.28
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빌라 추가 구입에 대한 세금질문이 있습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.🥰2025년 10.15 대책으로 서울이 규제지역이 된 점을 반영해 핵심만 짚어드립니다.1. 취득 및 보유 세금 (취득세가 핵심)취득세: 서울(규제지역) 내 2주택자가 되므로 8% 중과세율이 적용됩니다. (지방교육세 포함 약 8.4%) 공시가격 1억이 넘으므로 피할 방법이 없습니다.보유세: 종부세는 부부 합산 공시가격이 높지 않아 당장 큰 부담은 없겠으나, 재산세는 각각 나옵니다.양도세: 나중에 매도 시 2주택자이므로 양도세 중과(기본세율+20%p) 대상이 됩니다.2. 생애최초 감면 세금 추징 (전액 반납)네, 무조건 다 뱉어내야 합니다.생애최초 감면 혜택은 취득 후 3년 이내에 추가 주택을 사면 안 된다는 조건이 있습니다. 25년 1월에 사고 바로 추가 매수를 하시는 것이니, 기존에 감면받은 세금은 전액 반납하셔야 합니다.💡 보스의 실전 조언지금 빌라를 추가로 사시면 취득세 + 생애최초 감면 반납분이라는 현금이 지출됩니다. 이 비용을 다 내고도 재개발 수익이 더 클지 냉정하게 계산해 보세요. 또한, 서울 재개발지는 '현금청산' 위험이 있으니 권리산정기준일을 꼭 확인하시기 바랍니다.빌라구매 후 추가 빌라 2주택 포지션으로 생각하시는 점이 공부도 많이 하시고 계획이 있으신것 같습니다.좋은 투자가 되시길 기원합니다.
경제 / 부동산
25.12.27
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오피스텔 중도퇴실 복비 계산도와주세요
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.정리해서 안내드리겠습니다.1. 중도해지 시 비용을 내야 하나요?네, 임차인 사유로 중도해지하는 경우라면 보통 새 임차인이 들어올 때까지의 월세 중개보수(복비)를 임차인이 부담하는 구조가 일반적입니다. 계약서에 별도 특약이 없다면 이 기준이 적용됩니다.중개보수(복비) 계산 방법 오피스텔이라도 실제 주거용이면 주택 임대차 기준을 씁니다.보증금: 1,000만 원월세: 126만 원환산보증금 계산보증금 1,000 + (월세 126 × 100) = 13,600만 원주택 임대차 중개보수 상한(서울 기준)-> 0.4%중개보수 계산13,600만 원 × 0.4% = 약 54만 4천 원(여기에 부가세 별도라면 약 60만 원 수준)추가로 주의할 점새 임차인이 바로 구해지면 월세 부담은 그 시점까지만 발생계약서에 “중도해지 시 위약금” 특약이 있는지 꼭 확인 필요정리하면, 현재 조건이라면 중개보수 약 55만 원 + 새 세입자 들어올 때까지의 월세가 기본 부담이라고 보시면 됩니다.정확한 금액은 계약서 특약과 실제 중개 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.27
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토허제에서 주택 구입 시 자금 출처 문제
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 토지거래허가구역(토허제)에서는 자금 출처가 매우 중요하고, 지금 말씀하신 구조는 사전에 정리하지 않으면 문제가 될 수 있습니다.핵심만 정리해드리겠습니다.1. 명의자 기준으로 자금 출처를 봅니다토허제 주택은 허가 신청 시 매수인(등기 명의자)의 소득, 저축, 대출 등으로 자금 조달이 가능한지를 중점적으로 봅니다.상대방 자금이나 부모님 자금이 들어가면, 그 돈의 성격을 명확히 설명해야 합니다.2. 상대방 자금 = 증여로 볼 가능성 큼혼인신고 전이라면 법적으로 남입니다. 상대방 자금 -> 사실상 증여로 판단될 수 있고,증여세 문제 + 허가 과정에서 소명 요구가 나올 수 있습니다.3. 상대방 부모 자금은 더 엄격하게 봅니다상대방 부모 → 매수인 기준으로는 제3자입니다. 차용증, 이자 지급, 상환 계획이 없으면 증여로 볼 가능성이 높고, 토허제에서는 이런 구조를 불편해하는 편입니다.4. 실거주 요건도 반드시 지켜야 합니다토허제 주택은 보통 2년 이상 실거주 의무가 있고,전세·월세를 주는 구조는 허가가 안 나거나, 사후 문제가 될 수 있습니다.5. 실무에서 가장 안전한 방향혼인신고 후 공동명의 또는 혼인 전이라면 자금 출처를 최대한 단순하게(본인 자금 + 본인 대출 위주) 부득이하면 차용 구조를 명확히 서류로 남기는 것이 현실적인 방법입니다.처음이시면 혼란스러운 게 정상입니다.토허제는 “사도 되는지”보다 “어떻게 돈을 마련했는지”를 더 봅니다.계약 전에 관할 구청 허가 기준이나 공인중개사와 자금 구조를 꼭 한 번 점검해보시는 걸 권합니다.
경제 / 부동산
25.12.27
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환율이 오르면 집값도 같이 오를까요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.최근 환율 상승과 집값의 관계에 대해 궁금해하시는 분들이 많습니다. 주변에서는 “환율이 오르면 집값도 오른다”는 말을 종종 하지만, 실제 부동산 시장은 그렇게 단순하게 움직이지 않습니다.일반적으로 환율이 상승한다는 것은 원화 약세를 의미하며, 이는 경기 둔화 우려나 자금 유출, 물가 압력과 함께 나타나는 경우가 많습니다. 이런 환경에서는 기준금리 인상 가능성이 높아지고, 주택담보대출 이자 부담이 커지면서 매수 심리가 위축됩니다. 그 결과 집값은 하락 압력을 받는 경우가 많습니다. 이 점에서 환율 상승은 단기적으로 부동산 시장에 부정적인 요인으로 작용하는 것이 일반적입니다.다만 “환율이 오르면 집값도 오른다”는 말이 완전히 근거 없는 것은 아닙니다. 과거 일부 시기에는 수출 호황과 경기 성장 국면에서 환율 상승과 부동산 가격 상승이 동시에 나타난 적도 있습니다. 하지만 이는 환율 자체 때문이 아니라, 경기 호황과 풍부한 유동성이 함께 작용한 결과였습니다. 현재처럼 글로벌 경기 둔화 우려 속에서 나타나는 환율 상승과는 성격이 다릅니다.환율 상승은 부동산에 간접적인 영향도 줍니다. 수입 건자재 가격이 오르면서 건설 원가가 상승하고, 이는 신규 아파트 분양가에 부담으로 작용할 수 있습니다. 또 인플레이션이 극심해질 경우 일부 자금이 실물자산으로 이동할 가능성도 있지만, 이는 제한적인 상황에서만 나타납니다.정리하면, 환율 상승은 대부분의 경우 부동산 시장에 단기적인 악재로 작용합니다. 환율과 집값이 항상 반대로 움직인다고 단정할 수는 없지만, 현재와 같은 환경에서는 환율 상승 자체보다도 금리와 경기 흐름을 더 중요하게 살펴볼 필요가 있습니다.가장 중요한점은 어느 지역인지, 공급물량이 적정한지가 관건입니다.부동산지인 등 사이트에가시면 지역별 공급물량 확인이 가능합니다.시장은 수요와공급,심리,금리,정책 등 복합적으로 검토하여야 하며, 과거의 데이터를 통해 미래를 예측하지만 신이 아닌이상 정확하게 답변할 수 있는 사람은 없습니다.부동산 경험이 많고, 자금이 있는사람은 투자개념으로 접근하지만, 무주택인 경우에는 물가상승대비 안전자산을 지키고, 안전한 보금자리를 통해 얻는 만족감을 잘 판단하시면 좋겠습니다.아래는 오늘 현재 부동산지인에서 캡쳐해온 서울 입주물량입니다. 참고하셔요....
경제 / 부동산
25.12.27
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주소이전할경우 그지역주민센터방문여부?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다. 🥰주소 이전(전입신고) 방법, 핵심만 짚어드립니다.1. 어디로 가야 하나요?직접 방문하신다면 고양시가 아니라, 새로 이사 가실 안양 주소지 관할 주민센터로 가셔야 합니다. 신분증만 챙기시면 됩니다.2. 온라인 신청도 되나요?네, 훨씬 편합니다. 정부24 사이트나 앱에서 '전입신고'를 검색해 신청하세요. 공인인증서나 간편인증만 있으면 집에서도 5분이면 끝납니다.3. 다른 세대원 정보도 뜨나요?온라인 신청 과정을 누르다 보면 현재 살고 계신 집의 세대주와 세대원 명단이 자동으로 뜹니다. 거기서 같이 이사 갈 사람만 체크하시면 되니 아주 간편합니다.💡 보스의 한마디온라인으로 하실 때 '우편물 주소 일괄변경'과 '확정일자'도 꼭 같이 신청하세요. 보증금 지키는 가장 쉽고 확실한 방법입니다.
경제 / 부동산
25.12.27
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