전세 살던 집 매매 계약 예정입니다. 특약 사항 검토 및 조언 부탁드립니다!
안녕하세요.
현재 전세로 거주 중인 집을 매수하려고 계약서를 작성 중입니다.
제 상황에서 아래 특약 내용에 허점이 없는지, 추가해야 할 사항이 있는지 부동산 전문가분들의 조언을 구합니다.
특약 외에도 매매 계약 시 확인해야 할 부분들이 있다면 알려주시면 감사하겠습니다!
1. 현재 상황
매매가: 4억 9,300만 원
현재 전세 상태: 3억 원 (혼인 전 아내 현금 1억 + 혼인 전 아내 명의 버팀목 대출 2억)
대출 계획: 5월 만기일에 맞춰 전세대출 상환 조건으로 '신혼부부 디딤돌 대출' 실행 예정
특이사항: 매도인(집주인)이 현금 여력이 없어, 제가 드리는 계약금과 잔금 일부로 제 전세대출(3억)을 먼저 상환해야만 디딤돌 담보대출이 실행 가능한 상황입니다.
2. 자금 흐름
계약금과 일부 잔금을 매도인에게 선지급 → 매도인이 그 돈으로 전세대출 상환 → 대출 말소 확인 후 저의 디딤돌 담보대출 실행 순서로 협의했습니다.
3. 검토 부탁드리는 특약 사항
현 시설 상태에서의 매매 계약이며, 등기사항 증명서를 확인하고, 현장 방문 후 계약서를 체결함.
현 등기부상 을구에 제한물권이 없는 상태의 계약으로, 매도인은 잔금일까지 채무를 부담하는 등의 새로운 권리변동을 일으키지 않도록 한다. (법률상의 변동 사항으로 인해 매수인에게 손해가 발생할 경우, 본 계약을 해지할 수 있다).
잔금 시까지의 각종 공과금은 매도자 부담으로 한다.
현재 임대차 계약(전세금 금삼억)이 매수인의 부인 명의(***)로 체결되어 있는 상태의 매매 계약으로, 잔금일에 현재 임대보증금을 반환을 조건으로 매매 담보 대출이 실행시에는 임대보증금 반환을 먼저 실행한다. 임대 보증금 선 반환 불이행으로 인한 매매 대금 대출이 실행이 이루어지지 않을 경우에는 계약을 해지할 수 있다.
매매 대금 중 현 전세보증금(금 삼억)은 매매 대금에서 공제하여, 실 매매 잔금은 금193,000,000원이나, 잔금 진행 중 전세 자금 대출 반환을 하므로 계약금을 뺀 잔금 453,000,000원을 매수인은 지급하여야 한다.
매수인은 매매대금과 별도로 선수관리비를 부담한다. (181,000원) 매도인은 임대차 계약에 따른 장기수선 충당금은 별도로 정산한다.
본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산매매 일반 관례에 따른다.
현시설상태의 계약이나 매매 잔금 후 6개월 이내에 중대 하자 발생시에는 매도인은 이를 수리해 주기로 한다(민법상 하자 담보 책임)
첨부서류 : 중개대상물 확인·설명서, 공제증서
현 시설 상태에서의 매매 계약이며, 등기사항 증명서를 확인하고, 현장 방문 후 계약서를 체결함.
현 등기부상 을구에 제한물권이 없는 상태의 계약으로, 매도인은 잔금일까지 채무를 부담하는 등의 새로운 권리변동을 일으키지 않도록 한다. (법률상의 변동 사항으로 인해 매수인에게 손해가 발생할 경우, 본 계약을 해지할 수 있다).
잔금 시까지의 각종 공과금은 매도자 부담으로 한다.
현재 임대차 계약(전세금 금삼억)이 매수인의 부인 명의(***)로 체결되어 있는 상태의 매매 계약으로, 잔금일에 현재 임대보증금을 반환을 조건으로 매매 담보 대출이 실행시에는 임대보증금 반환을 먼저 실행한다. 임대 보증금 선 반환 불이행으로 인한 매매 대금 대출이 실행이 이루어지지 않을 경우에는 계약을 해지할 수 있다.
매매 대금 중 현 전세보증금(금 삼억)은 매매 대금에서 공제하여, 실 매매 잔금은 금193,000,000원이나, 잔금 진행 중 전세 자금 대출 반환을 하므로 계약금을 뺀 잔금 453,000,000원을 매수인은 지급하여야 한다.
매수인은 매매대금과 별도로 선수관리비를 부담한다. (181,000원) 매도인은 임대차 계약에 따른 장기수선 충당금은 별도로 정산한다.
본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산매매 일반 관례에 따른다.
현시설상태의 계약이나 매매 잔금 후 6개월 이내에 중대 하자 발생시에는 매도인은 이를 수리해 주기로 한다(민법상 하자 담보 책임)
첨부서류 : 중개대상물 확인·설명서, 공제증서
==> 질문자님께서 개업공인중개사 입장에서 작성된 특약조건으로 보입니다. 혹시 맞으신가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
지금 계약은 구조는 맞지만, 내 돈이 먼저 나가야 하는 계약이므로 전세대출 상환·근저당 말소·대출 불가 책임을 특약으로 더 강하게 묶어야 안전합니다
,매도인은 매수인이 지급하는 계약금 및 중도금(또는 잔금 일부)을 임차인의 전세자금대출 상환에 전액 사용하여야 하며,
잔금일 이전까지 전세자금대출의 전액 상환 및 근저당권 말소를 완료하여야 한다
이를 이행하지 못할 경우, 본 계약은 매수인의 의사로 해제할 수 있으며, 매도인은 지급받은 금원을 즉시 반환하고 계약금의 배액을 배상한다
배액상환까지 넣어야 실질적 압박력이 생깁니다
,디딤돌 담보대출이
매도인의 전세대출 상환 지연, 근저당 말소 미이행, 서류 미비 등 매도인 귀책 사유로 실행되지 않을 경우,본 계약은 무효로 하며 매도인은 계약금 전액을 즉시 반환한다
이런 특약을 넣어보시기 바랍니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
현재 거주 중인 전세 주택을 매수하시는 경우, 전세대출 상환과 담보대출 실행의 선후 관계를 명확히 하지 않으면 잔금일에 자금이 묶이는 리스크가 큽니다.
결론부터 말씀드리면, 작성하신 특약은 취지는 좋으나 매도인이 전세금을 상환하지 않았을 때의 '이행 강제' 수단과 '대출 상환의 주체'가 불분명하여 보완이 필요합니다.
특약 사항 보완 및 수정 제언
작성하신 4번과 5번 특약이 핵심인데, 실무적으로는 아래와 같이 더 구체적으로 명시해야 안전합니다.
상환 주체의 명확화 (5번 보완): 매도인에게 돈을 주고 상환을 맡기는 것은 위험합니다. "매수인이 지급하는 잔금 중 일부를 대출 은행에 직접 송금하거나, 매도인과 매수인이 동행하여 전세대출금을 즉시 상환하고 상환 영수증을 확인하기로 한다"는 내용을 넣으십시오.
대항력 유지 특약: "매도인은 잔금 수령 즉시 기존 임대차 계약의 종료와 동시에 임대보증금 반환 의무를 이행하며, 매수인의 신규 담보대출 실행을 위해 전세대출 말소 절차에 적극 협조한다"는 문구를 추가하십시오.
하자담보책임 구체화: '중대 하자'라는 용어는 분쟁 소지가 큽니다. "누수, 결로, 상하수도 배관의 고장 등 생활에 지장을 주는 기능적 결함"으로 범위를 좁히되, 이미 거주 중인 집이므로 "매수인이 인지하고 있는 기존 하자는 제외한다"는 문구를 넣어야 매도인과의 마찰을 줄일 수 있습니다.
매매 계약 시 추가 확인 사항
조심스럽게 조언드리자면, 현재 거주 중이시더라도 아래 두 가지는 반드시 다시 체크하십시오.
신혼부부 디딤돌 대출 사전 심사: 매도인의 전세대출이 말소되어야 담보대출이 실행되는 구조라면, 은행 담당자에게 '전세 상환 후 당일 담보대출 실행'이 전산상 가능한지 확답을 받으셔야 합니다. 일부 은행은 말소 후 며칠 뒤에만 가능한 경우가 있어 일정이 꼬일 수 있습니다.
등기부등본 당일 확인: 계약 직전은 물론, 잔금 당일 오전에 한 번 더 열람하여 을구에 새로운 가압류나 압류가 들어오지 않았는지 확인하십시오.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 이미 살고 계신 집이라 구조적 하자는 잘 아실 테니, 자금 흐름의 안전성만 확보하면 아주 좋은 내 집 마련 기회가 될 것입니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 특약 사항 보완 및 검토
① ‘전세대출 상환’ 절차의 명확화
지금 특약에는 "임대보증금 반환을 먼저 실행한다"고만 적혀 있는데, 만약 매수인이 매도인 계좌로 돈을 입금했을 때 매도인이 이 돈을 엉뚱한 데 사용하면 문제가 생길 수 있습니다.
- 보완 방안: "매수인이 잔금 중 일부를 매도인의 대출 은행 계좌로 직접 입금해 곧바로 상환하거나, 법무사가 동행해 즉시 상환과 말소 서류를 확인한다"는 단서를 추가하는 게 훨씬 안전합니다.
② 대출 불가 시의 계약 해제 조건
"임대보증금 반환이 이뤄지지 않아 매매대금 대출 실행이 안 될 경우 계약을 해제할 수 있다"고 명시한 점은 좋습니다. 다만, 매도인 잘못이 아닐 때, 예를 들어 정부 정책이나 은행 심사 기준 강화로 '신혼부부 디딤돌 대출'이 거절될 경우를 대비해, "금융기관의 대출 규제 등 매수인에게 책임이 없는 대출 불가 시 본 계약은 무효로 하고, 계약금을 반환한다"는 내용을 넣으면 매수인에게 더 유리합니다.
③ 하자 담보 책임 구체화
"6개월 이내 중대 하자 발생 시 매도인이 수리한다"는 조항도 괜찮습니다.
- 팁: 중대 하자의 범위를 누수, 결로, 상하수도 배관 문제 등으로 구체적으로 적어두면 나중에 분쟁 소지를 줄일 수 있습니다. 이미 거주 중이라면 현재 발견된 하자를 계약서에 명시하고, 이것을 누가 어떻게 처리할지 확정하는 것도 좋겠습니다.
3. 매매 과정에서 잊지 말아야 할 추가 확인 사항
관리비 및 장기수선충당금: 전세 거주 기간 동안 납부한 장기수선충당금은 매도인(임대인)에게 받을 수 있는 돈입니다. 잔금 정산 시 상계(차감) 처리가 되는지도 꼭 확인하세요.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전반적으로 알맞게 잘 작성을 하신 것으로 보이고 단 현재 세입자가 매매를 하는 상황이므로 잔금시 까지의 각종 공과금은 매도인 부담으로 한다가 이상해 보이긴 합니다. 즉 현재 세입자가 거주하면서 전기 및 도시가스등 부담을 하는 것이 맞지 않나 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
특약 사항 보안으로 자금 순환 시한을 구체화 하는 것이 좋습니다.
1. 매도인은 계약금 수령 후 5영업일 이내 전세대출 전액 상환 및 근저당 말소 확인서를 매수인에게 제출, 말소 미확인 시 잔금 지급 유예 및 계약금 전액 반환
이 정도 기재하시는 것이 좋을 듯 합니다.