월세보증급반환보험 가입 가능 여부 확인
물건: 주거용 오피스텔
보증금: 4,000만 원
월세: 70만 원
선순위채권: 1억 2,000만 원
공시지가: 2026년 기준 136,567,840원(홈텍스 조회)
매매가: 집주인이 2018년 분양 당시 190,796,210원에 매수
월세보증금 반환보험 가입 가능한가요 ?
안녕하세요. 공인중개사입니다.
선순위 채권과 보증금은 합한 금액이 주택가액을 초과하면 가입이 어렵습니다. 제시된 조건에서는 보증금 회수 위험이 높아 가입이 제한될 가능성이 큽니다. 정확한 가능 여부는 HUG 심사로 최종 판단됩니다.
월세보증금 반환보험 가입 가능한가요 ?
==> 우선적으로 최우선 변제금액에 해당되는 경우 보증보험 가입대상이 되지 않습니다. 보증보험을 가입하지 않아도 최우선 변제금액에 해당되는 경우 어느 정도 보호조치가 되기 때문입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
현재 조건 그대로는
월세보증금 반환보험(HUG) 가입이 거의 불가능합니다
136,567,840원 × 90% = 약 122,911,056원
이 금액이 HUG가 인정하는 최대 한도입니다
약 3,700만 원 초과된 상태입니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
현재 상황에서 허그(HUG) 보증보험 가입은 어려울 것으로 판단됩니다. 가장 큰 이유는 집값에 비해 잡혀 있는 빚이 너무 많기 때문입니다.
첫째, 주택 가격 계산 결과입니다.
홈텍스에서 조회하신 공시지가에 오피스텔 기준인 126퍼센트를 곱하면, 나라에서 인정해 주는 이 집의 가격은 약 1억 7,207만 원이 됩니다. 보증보험에 가입하려면 이 가격의 90퍼센트인 약 1억 5,486만 원 안에 모든 빚이 들어와야 합니다.
둘째, 부채 비율이 한도를 초과합니다.
현재 이 집에는 먼저 빌린 돈 1억 2,000만 원과 고객님의 보증금 4,000만 원을 합쳐 총 1억 6,000만 원의 부채가 있습니다. 앞서 계산한 가입 가능 한도인 1억 5,486만 원보다 약 514만 원 정도가 더 많기 때문에 가입 승인이 나지 않을 확률이 매우 높습니다.
셋째, 선순위 채권 자체가 너무 높습니다.
보통 집값의 60퍼센트가 넘는 대출이 있으면 보험사에서 위험 자산으로 분류합니다. 현재 이 집은 대출금만으로도 집값의 약 70퍼센트를 차지하고 있어 규정에 걸릴 가능성이 큽니다.
보증보험 가입이 안 된다고 해서 무조건 보증금을 떼이는 것은 아닙니다. 보증금이 4,000만 원이라면 지역에 따라 소액임차인 보호법에 의한 최우선변제권 대상이 될 수 있습니다. 이 경우 경매에 넘어가더라도 대출 은행보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 법적 장치가 있습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
어렵다고 생각합니다.
선순위 채권 1.2억 원 : 주택 가격 * 60% 이내여야 합니다.
위 사항으로는 63% 수준이라 HUG 심사 시 탈락 위험이 크다 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
선순위채권의 경우 주택가격의 90%의 60% 이하여야 보증가입이 가능하게 됩니다.
즉 주택가격 190,796,210 X 90% X 60% = 103,029,953원 이사 선순위 채권이 있어야 하나 선순위 채권금액이
초과하여 보증보험 가입이 불가 할 것으로 사료됩니다.
다만 현재 시세등을 다시 보고 계산을 해보시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
문의하신 물건의 조건을 살펴보면, 현재 상태로는 보증보험 가입이 사실상 어렵거나 거절될 가능성이 높습니다. 이유는 다음과 같습니다.
1. 주택가격 산정과 보증 한도(오피스텔 기준)
보증기관(예: HUG)은 공시가격에 일정 비율(예시 140%)을 곱해 집값을 산정합니다. 그리고 이 금액의 90%까지만 부채로 인정합니다.
- 주택가격 산정: 136,567,840원(공시가격) × 140% = 약 1억 9,119만 원
- 보증 한도(126% 규정): 1억 9,119만 원 × 90% = 약 1억 7,207만 원
- 즉, [선순위채권 + 내 보증금]의 합계가 1억 7,207만 원 이하이어야 합니다.
- 실제로 선순위채권 1억 2,000만 원 + 보증금 4,000만 원 = 1억 6,000만 원으로, 수치상으론 한도 안에 들어옵니다.
- 그러나 이보다 선순위채권 비율이 더 중요한 문제로 작용합니다.
2. 선순위채권 비율 제한(거절 예상 주요 사유)
보증금 총액이 한도 내에 있더라도, 선순위채권이 집값에서 차지하는 비율도 심사 기준에 큰 영향을 미칩니다.
- 제한 기준: 선순위채권이 주택가격의 60%를 넘기면 가입이 불가능합니다.
- 계산: 1억 2,000만 원(채권) ÷ 1억 9,119만 원(주택가격) ≈ 62.7%
- 기준치(60%)를 초과해, 이 부분이 심사 과정에서 거절 사유가 됩니다.
3. 종합 의견 및 조언
현재는 선순위채권(근저당 등)이 주택가격 대비 과도하게 잡혀 있습니다.
- 가입 가능성: 매우 낮음(선순위채권 60% 초과)
- 대항력 확보: 보증보험이 힘들더라도 전입신고와 확정일자는 반드시 받아 임차인 보호를 준비해야 합니다.
- 최우선변제권: 다행히 보증금이 4,000만 원으로 소액임차 범주에 들어가서, 만약 경매가 진행돼도 소액임대차보호법에 따른 최우선변제금(서울 기준 5,500만 원까지) 내에서 우선 보상받을 수 있습니다.