답변 내역

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.네, 말씀하신 상황을 보니 아마 압구정 현대나 반포의 초고가 단지들 기사를 보신 것 같네요. 10억 원이 빠져도 75억 원이라니, 일반적인 상식으로는 "그게 무슨 급매냐"라는 소리가 절로 나오는 '그들만의 세상' 금액이긴 합니다.양도세 중과 유예가 끝나고 매물이 쏟아져도 거래가 안 될 가능성에 대해, 몇 가지 현실적인 포인트를 짚어 드리겠습니다.1. 75억 원은 '대출'이 아닌 '현금'의 영역입니다이 정도 가격대의 아파트는 정부의 대출 규제와 상관없이 어차피 100% 현금으로 사는 분들의 시장입니다.거래 절벽의 이유: 양도세 중과 때문에 매물이 나와도, 살 수 있는 사람이 극소수입니다. 75억 원을 증빙 가능한 현금으로 동원할 수 있는 수요층은 한정되어 있기 때문에, 매물은 쌓여도 실제 실거래가 찍히기까지는 상당한 시간이 걸릴 수밖에 없습니다.2. 다주택자들의 '버티기'와 '증여'양도세 중과가 부활하면 다주택자들이 매물을 던질 것 같지만, 초고가 단지 보유자들은 계산기가 다릅니다.증여라는 탈출구: 세금으로 국가에 수십억 원을 내느니, 차라리 자녀에게 증여세를 내고 물려주는 방식을 택합니다.매물 잠김: "안 팔리면 내가 살지 뭐"라며 매물을 다시 거둬들일 가능성이 커서, 시장에 매물은 있어도 살 수 있는 가격대의 물건은 사라지는 '매물 잠김' 현상이 나타날 수 있습니다.3. '하락장'이 아닌 '양극화'의 심화10억 원이 떨어진 급매가 나온다는 건, 반대로 말하면 그만큼 거품이 껴 있었다는 방증이기도 합니다.거래 가능성: 말씀하신 대로 75억 원짜리 매물은 양도세 중과 이후에도 거래가 거의 안 될 가능성이 큽니다. 하지만 이 여파로 인해 경기도나 서울 외곽의 10억~15억 원대 아파트들이 동반 하락하며 그쪽에서 먼저 거래가 터질 확률이 높습니다.지금 나오는 '급매'라는 단어에 너무 흔들리실 필요는 없습니다. 75억 원짜리 집이 65억 원이 된다고 해서 우리 같은 서민들의 주거 사정이 나아지는 건 아니니까요.오히려 주목해야 할 것은 이번 양도세 중과 부활로 인해 실제 '실수요자'들이 접근 가능한 5억~10억 원대 중저가 아파트 물량이 얼마나 나오느냐입니다.

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.원룸 1층에 해장국집이 들어온다는 사실을 계약 직전에야 알게 되셨다니 정말 당황스러우시겠어요. 벌레와 냄새에 예민하신 분이라면 이건 주거 환경에 치명적인 결함이 될 수 있는데, 이를 '고지 의무가 없다'고 잡아떼는 중개사나 임대인의 태도가 더 화가 나실 상황입니다.결론부터 말씀드리면, 가계약금 반환은 충분히 주장해 볼 수 있는 사안입니다. 강제로 계약서에 도장 찍지 마시고, 아래 내용을 근거로 강하게 대응해 보세요.1. '중요 사항 고지 의무' 위반입니다중개사와 임대인은 계약 체결에 영향을 미칠 수 있는 '중요한 사항'을 미리 설명할 의무가 있습니다.해당 사유: 1층에 대형 음식점(해장국집)이 들어오는 것은 층간소음, 악취, 위생(벌레), 야간 통행량 등 주거의 질에 직접적인 영향을 주는 요소입니다.대응 논리: "나는 벌레와 냄새에 예민해서 주거 환경을 1순위로 고려하는데, 이 사실을 알았다면 가계약조차 하지 않았을 것이다. 중개사가 이를 알면서도 계약 직전에 알린 것은 설명 의무 위반이다"라고 주장하셔야 합니다.2. 가계약의 성립 요건을 따져보세요만약 가계약 당시 '특정한 호수, 보증금, 월세, 입주 시기' 등에 대해서만 짧게 문자를 주고받았고, '계약 파기 시 가계약금은 몰취(돌려주지 않음)한다'는 명확한 합의가 없었다면 돌려받을 확률이 훨씬 높습니다.최근 판례 중에는 정식 계약서 작성 전이고 중대한 사정 변경이 있다면 가계약금을 반환하라는 결정이 많습니다.3. '고지 사항이 아니다'라는 주장에 반박하기중개사가 고지 사항이 아니라고 하는 것은 본인들의 실수를 덮으려는 변명일 뿐입니다.현행법: 공인중개사법상 '중개대상물의 상태, 입지 및 권리관계'를 성실·정확하게 설명해야 합니다. 1층 식당 입점은 '입지 및 환경 조건'에 해당합니다.압박 카드: "이 건으로 인해 계약을 진행할 수 없으니 가계약금을 돌려달라. 거절하신다면 한국공인중개사협회나 구청 분쟁조정위원회에 민원을 넣고 법적 절차를 밟겠다"고 단호하게 말씀하세요.감정적으로 싸우기보다는 '기록'을 남기는 것이 우선입니다.문자/녹취 남기기: "1층 해장국집 입점 사실을 계약 직전에 알려주셔서 당황스럽다. 벌레와 냄새 문제로 도저히 입주가 불가능하니 가계약금을 돌려달라"는 내용을 문자로 보내세요.중개업소 방문: 전화보다는 직접 방문하여 "설명 의무 위반"임을 강조하고, 중개사에게 중재를 강력히 요청하세요. (중개사는 본인의 면허가 걸린 민원을 가장 무서워합니다.)강제 계약 금지: 가계약금을 날릴까 봐 겁나서 억지로 계약서에 사인하는 순간, 모든 권리 주장이 힘들어집니다. 절대 도장 찍지 마세요.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.중개사가 요구한 28만 원은 관리비까지 월세에 포함시켜 계산한 과다 청구일 가능성이 높습니다. 아래 내용을 근거로 당당히 확인을 요청하세요.1. 중개수수료 계산에서 '관리비'는 빠져야 합니다가장 중요한 원칙입니다. 법적으로 중개수수료를 계산할 때 관리비는 포함되지 않습니다. 오직 '순수 월세'만 가지고 계산해야 합니다.현재 상황: 보증금 1,000만 원 + 월세 60만 원(관리비 포함)잘못된 계산: 60만 원 전체를 월세로 치면 수수료가 28만 원이 나옵니다. (중개사가 이렇게 계산했을 확률 100%입니다.)올바른 계산: 만약 관리비가 5만 원이고 월세가 55만 원이라면, 수수료는 26만 원이 됩니다.2. 법정 수수료율 확인질문자님의 계약 조건은 환산보증금(보증금 + 월세×100)이 5,000만 원 이상 ~ 1억 원 미만 구간에 해당합니다.이 구간의 법정 상한 요율은 0.4%입니다.중개사가 이 요율보다 높게 받는 것은 불법입니다.3. 부가가치세(VAT) 변수만약 중개사가 "법정 수수료 26만 원에 부가세 10%를 더해서 28만 6천 원이다"라고 주장한다면, 해당 중개업소가 일반과세자인지 확인해야 합니다.일반과세자: 부가세 10% 요구 가능 (사업자등록증에 표시됨)간이과세자: 부가세 4%까지만 요구 가능면세사업자: 부가세 요구 불가💡 중개사에게 이렇게 말씀하세요"사장님, 계약서상 월세 60만 원 안에 관리비가 포함되어 있는데, 관리비를 뺀 순수 월세로 중개수수료를 다시 계산해 주셔야 하는 것 아닌가요? 관리비는 수수료 산정 대상이 아니라고 알고 있습니다. 법정 요율 0.4%에 맞춰서 다시 확인해 주세요."결론적으로: 관리비가 얼마인지에 따라 다르겠지만, 보통의 경우 28만 원보다는 적게 나오는 것이 정상입니다. 몇만 원 차이라도 세입자 입장에서는 큰 돈이니 꼭 짚고 넘어가시길 권합니다.

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 지금 상황에서는 법인보다 개인 명의로 하시는 게 세금 면에서 압도적으로 유리합니다.1. 살 때 세금 (취득세)개인: 오피스텔이 공시가격 1억 미만이면, 이미 집이 한 채 있어도 세금은 1.1%만 냅니다. 사실상 주택 수 대접을 안 해주는 혜택을 받는 거죠.법인: 법인은 무조건 12%입니다. 1억짜리를 사면 취득세만 1,200만 원을 내야 합니다. 시작부터 개인보다 10배 넘게 손해를 보고 들어가는 셈입니다.2. 가지고 있을 때 세금 (종부세)개인: 내가 가진 집들 가격을 다 합쳐서 9억(또는 12억)이 안 넘으면 종부세를 한 푼도 안 낼 수 있습니다. 설령 넘더라도 세금 자체가 그리 무겁지 않습니다.법인: 법인은 '공제'라는 게 아예 없습니다. 단 1원이라도 가치가 있으면 무조건 세금을 매깁니다. 게다가 세율도 개인보다 훨씬 높은 3%~5%를 때립니다. 법인으로 3억 원어치 집을 갖고 있다면 매년 수백만 원에서 천만 원 가까운 종부세가 꼬박꼬박 나갈 수 있습니다.3. 팔 때 세금 (양도세)개인: 나중에 조건만 잘 맞추면 비과세를 받거나 일반적인 세금만 내면 됩니다.법인: 법인 수익에 대한 세금(법인세)을 내고, 추가로 '부동산 처분 이익'에 대해 20% 세금을 더 냅니다. 이중으로 떼이는 구조라 남는 게 별로 없습니다.💡 한 줄 요약이미 법인으로 집을 2채나 갖고 계시기 때문에, 법인 종부세 부담이 상당히 크실 겁니다. 여기서 법인으로 더 늘리는 건 위험하며, 공시가격 1억 미만 오피스텔은 무조건 개인 명의로 하시는 게 돈을 버는 길입니다.

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 안타깝게도 현재 조건으로는 미혼 단독세대주 기준 디딤돌대출 신청이 불가능할 가능성이 매우 높습니다.가장 큰 걸림돌은 '구매 주택 가격'에 대한 기준입니다. 왜 안 되는지, 그리고 현실적인 대안은 무엇인지 핵심만 짚어드릴게요.1. 왜 신청이 어려울까요? (가격 기준 초과)미혼 단독세대주(만 30세 이상)를 위한 디딤돌대출의 주택 가격 기준은 '3억 원 이하'입니다.매수 금액(분양가)이 기준: 정부는 대출 심사 시 공시지가보다 실제 거래 금액(매수 금액)을 우선시합니다. 질문자님이 실제 지불하는 금액이 4억 2천만 원이라면, 공시지가가 아무리 낮아도 정부 기준인 3억 원을 훌쩍 넘기 때문에 부적격 판정을 받게 됩니다.KB시세가 없을 때: 미분양 아파트처럼 시세가 없을 때는 분양가(매수 금액)가 곧 기준 가격이 됩니다. 4억 2천만 원은 디딤돌대출의 미혼 단독세대주 요건(3억 이하)을 충족하지 못합니다.2. 면적 제한도 체크하셨나요?미혼 단독세대주는 가격뿐만 아니라 '면적' 제한도 매우 까다롭습니다.주거전용면적 60㎡(약 18평~24평형) 이하여야만 합니다. 만약 매수하시려는 아파트가 국민평형인 84㎡라면 가격과 상관없이 아예 대상에서 제외됩니다. 그럼 다른 방법은 없을까요?지금 상황에서 디딤돌대출을 포기하기엔 아쉽겠지만, 현실적인 대안 2가지를 제안해 드립니다.1) 특례보금자리론 또는 일반 보금자리론 (2026년 기준)디딤돌대출보다 금리는 약간 높지만, 미혼/기혼 구분 없이 6억 원 이하 주택까지 대출이 가능합니다. 소득 제한도 디딤돌보다 여유로우니, 4억 2천만 원짜리 아파트라면 이 상품이 훨씬 현실적인 선택지입니다.2) 생애최초 주택구입자 혜택 활용만약 생애 처음으로 집을 사시는 거라면, LTV(주택담보대출비율)를 최대 80%까지 우대받을 수 있는 일반 주택담보대출 상품을 시중 은행에서 알아보시는 것도 방법입니다.매매가 4억 2천만 원은 미혼 디딤돌 기준(3억)을 초과하므로 불가능합니다. 보금자리론으로 눈을 돌리셔야 합니다.

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.용산구 주민들과 지역 커뮤니티에서 이번 1.29 대책(6만 호 공급 중 용산 1만 3,500호)에 대해 날 선 반응을 보이는 이유는 단순히 "우리 동네에 집 짓지 마라"는 이기주의 때문만은 아닙니다.용산이 그려왔던 '미래 청사진'과 이번 정부의 '공급 위주 정책'이 정면으로 충돌하고 있기 때문인데요, 핵심적인 반대 이유 3가지를 짚어드립니다.1. "한국의 맨해튼" 꿈꿨는데 "베드타운" 될까 봐용산국제업무지구(정비창 부지)는 서울의 마지막 남은 '금싸라기 땅'입니다.주민들의 기대: 세계적인 기업들의 본사가 들어오고, 랜드마크 빌딩이 솟아오르는 글로벌 비즈니스 허브를 기대해 왔습니다. (마치 뉴욕의 허드슨 야드처럼요.)불만의 핵심: 그런데 정부가 이곳에 주택 물량을 1만 가구까지 늘리겠다고 하니, 업무 지구가 아니라 '대규모 아파트 단지(베드타운)'로 전락할 것을 우려하는 것입니다. 업무 시설이 들어와야 할 자리에 아파트가 들어차면 지역의 미래 가치와 경제적 동력이 떨어진다고 보는 것이죠.2. 임대주택 비중과 '슬럼화' 우려공공 주도로 공급되는 1만 가구 중에는 청년·신혼부부를 위한 임대주택이나 공공분양 물량이 상당수 포함될 가능성이 높습니다.불만의 핵심: 지역 주민들은 용산의 브랜드 가치에 걸맞은 하이엔드 주거 단지를 원하지만, 정부는 '공급 숫자'를 채우기 위해 소형 평수 위주의 임대 물량을 배치할 것이라 생각합니다. 이것이 장기적으로 지역 정체성을 훼손하고 주변 인프라에 부하만 줄 것이라는 시각이 강합니다.3. 이미 포화 상태인 교통망 (헬게이트 오픈?)용산역과 한강로 일대는 지금도 서울에서 교통 체증이 가장 심한 곳 중 하나입니다.현 상황: 용산역 인근은 강변북로 진입로와 맞물려 출퇴근 시간마다 마비 상태입니다.불만의 핵심: 여기에 1만 가구라는 거대한 인구가 추가로 유입되면, 도로망 확충 없이는 교통 지옥이 될 것이 불 보듯 뻔하다는 주장입니다. "집만 지을 줄 알지 도로는 누가 닦느냐"는 비판이 여기서 나옵니다.💡 현재 개발 중인 '다른 것'과의 충돌질문하신 대로 현재 용산은 '용산 국가공원 조성'과 '국제업무지구 개발'이라는 국가적 프로젝트가 진행 중입니다.영향: 국제업무지구 내 주택 비중이 높아지면, 원래 계획했던 마이스(MICE, 전시·컨벤션) 산업이나 4차 산업 관련 기업 유치를 위한 부지가 줄어들 수밖에 없습니다. 주민들은 "국가적인 기회의 땅을 단기적인 주택난 해결을 위해 소모해버린다"며 분노하는 것입니다.용산 주민들의 반발은 "금싸라기 땅인 용산을 단순한 주택 공급지로 쓰지 말고, 서울의 경쟁력을 높일 비즈니스 중심지로 개발하라"는 목소리로 요약할 수 있습니다.조심스럽게 조언드리자면, 용산은 정치적으로나 경제적으로 워낙 민감한 지역이라 정부도 주민들의 이런 반발을 무시하고 강행하기는 쉽지 않을 것입니다. 앞으로 '주택의 고급화'나 '교통 대책'이 얼마나 구체적으로 보완되느냐에 따라 여론의 향방이 결정될 것으로 보입니다.

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.집을 옮기는 과정에서 약 한 달간 공백이 생겨 고민이 많으시겠네요. 전세대출 심사까지 걸려있는 상황이라 전입신고 처리가 매우 중요합니다. 질문하신 내용에 대해 명확하게 답변해 드리겠습니다.1. 세대주인가, 동거인인가?친척집에 이미 친척(세대주)이 살고 있다면, 질문자님은 '동거인'으로 들어가는 것이 맞습니다.세대주: 그 집의 대표자 (이미 친척분이 세대주일 것입니다)세대원: 세대주와 가족 관계일 때동거인: 가족 관계가 아니거나, 편의상 별도의 세대를 구성하지 않고 얹혀사는 경우주의사항: 전입신고 시 '세대주와의 관계'란에 '동거인'으로 체크하시면 됩니다.2. 전세대출 관련 주의사항 (중요!)중간에 전세대출을 받으셔야 한다면 다음 두 가지를 반드시 확인해야 합니다.대출 심사 시 주소지: 은행에서는 대출 심사 당시 질문자님의 주민등록 초본을 확인합니다. 친척집으로 전입신고를 하면 초본상 주소가 친척집으로 나오게 되는데, 이는 대출 심사에 큰 지장이 없습니다.기존 대출 연장 여부: 만약 지금 사는 집에서 이미 전세대출을 쓰고 있다면, 주소를 옮기는 순간 기존 대출금 상환 압박이 올 수 있습니다. (새로운 집 대출이 아니라 기존 대출이 있는 경우라면 은행에 미리 상담해야 합니다.)신규 대출: 3월 31일 입주할 집의 대출을 신청할 때는 현재 주소지가 어디든 상관없으나, 나중에 대출 실행일(3월 31일)에는 반드시 새 집으로 전입신고를 하고 확정일자를 받은 서류를 은행에 제출해야 합니다.3. 주민센터 방문 vs 인터넷 신청인터넷 신청 (추천): '정부24' 홈페이지나 앱에서 공인인증서만 있으면 아주 간편하게 할 수 있습니다. 굳이 주민센터에 가실 필요 없습니다.단, 친척집 세대주(집주인)의 '확인'이 필요합니다. 질문자님이 신청하면 세대주에게 문자나 알림이 가고, 세대주가 정부24에서 승인해주면 끝납니다.방문 신청: 인터넷이 어렵다면 주민센터에 가셔도 됩니다. 이때 친척(세대주)과 같이 갈 필요는 없지만, 세대주의 신분증과 도장을 지참하거나 세대주가 미리 작성한 서명 날인이 필요하므로 미리 서류를 챙기셔야 합니다.4. 추가 팁: 우편물 서비스한 달간 주소지가 바뀌므로 우체국의 '주소이전 서비스(주거이전서비스)'를 신청해두세요. 그러면 예전 주소로 오는 편지들을 한 달 동안 친척집으로 자동 배달해 줍니다.요약하자면:인터넷 정부24에서 '전입신고' 신청 (관계는 동거인).친척분(세대주)에게 정부24에서 '세대주 확인'을 해달라고 부탁하기.3월 31일 새 집 입주 당일, 바로 새 주소로 다시 전입신고 및 확정일자 받기.이 순서대로 진행하시면 문제없을 것 같습니다. 한 달 동안 짐 정리 잘하시고 새 집으로 무사히 입주하시길 바랍니다!

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.주택임대사업자로서 갱신 계약을 준비하시는데 기준금리 변동 때문에 고민이 많으시겠네요. 임대료 인상 폭(5%)을 계산할 때 기준이 되는 '전월세 전환율'이 한국은행 기준금리에 연동되기 때문에 생기는 상황입니다.문의하신 2026년 상반기 기준금리 변동일과 전망을 정리해 드리겠습니다.1. 2026년 상반기 기준금리 변동일(금통위 일정)한국은행 금융통화위원회는 보통 매달 혹은 격월로 열리며 금리를 결정합니다. 임대인분이 기다려달라고 하신 날짜는 아마 아래의 2월 회의일일 가능성이 큽니다.최근 변동일: 2026년 1월 15일 (연 2.50%로 동일하게 유지되었습니다.)다음 변동일: 2026년 2월 26일 (목)그 이후 일정: 4월 10일, 5월 28일 등으로 이어집니다.2. 이번에는 올라가나요, 내려가나요?현재 시장의 전반적인 예측은 '당분간 동결(유지)' 또는 '하반기 중 인하'에 무게가 실리고 있습니다.현재 상황: 2025년 하반기부터 현재까지 연 2.50% 수준에서 계속 동결되고 있습니다.전망: 가계부채와 환율 등의 이슈로 인해 2월 26일 회의에서도 금리를 갑자기 올리거나 내리기보다는 동결할 확률이 높다는 분석이 지배적입니다. 따라서 임대인분이 기대하시는 '금리 변동'이 인상을 의미한다면, 단기간 내에 큰 변화가 없을 수도 있습니다.3. 기준금리가 임대료 계산에 미치는 영향렌트홈(주택임대사업자)에서 임대료 인상 5% 룰을 계산할 때, 전세를 월세로 바꾸는 등의 경우 '기준금리 + 2.0%' (현재 기준 총 4.5%)의 전환율을 적용합니다.금리가 그대로라면: 현재 기준인 4.5%를 그대로 사용하여 인상 폭을 계산하면 됩니다.금리가 변동된다면: 만약 2월 26일에 금리가 변동된다면, '계약 체결일(또는 갱신일)' 당시의 금리를 적용해야 하므로 계산 값이 달라질 수 있습니다.임대인분이 금리가 바뀔 때까지 기다려달라고 하는 이유는 전월세 전환율이 높아지면(금리 인상 시) 월세를 조금이라도 더 받을 수 있기 때문입니다. 하지만 현재 경제 상황상 2월에 금리가 인상될 가능성은 낮게 점쳐지고 있습니다.대응 방법: 만약 이사가 급하시거나 확정을 짓고 싶으시다면, "최근 1월 15일에도 금리가 동결되었으니 현재 금리(2.50%) 기준으로 계산해서 먼저 진행하자"고 제안해 보시는 것도 방법입니다.계산 확인: 렌트홈 홈페이지의 '임대료 인상률 계산기'를 활용하면 현재 날짜 기준의 법정 상한선을 아주 정확하게 계산해 볼 수 있습니다.