답변 내역

월세 x 100에 보증금을 더한 금액을 먼저 계산하고 여기에 일정 요율을 곱해서 중개보수를 산출합니다.금액에 따라 요율이 다르기 때문에 직접 계산하는 것보다는 네이버의 중개보수 계산기 서비스를 이용하는 것이 좋습니다.https://search.naver.com/search.naver?where=nexearch&sm=top_hty&fbm=1&ie=utf8&query=%EC%A4%91%EA%B0%9C%EB%B3%B4%EC%88%98+%EA%B3%84%EC%82%B0%EA%B8%B0참고로 매매는 요율이 월세, 전세보다 높습니다.이렇게 계산된 중개보수는 최대 금액을 뜻하며, 공인중개사와 협의하여 금액을 내릴 수도 있습니다.

임대차보호법에 따라 묵시적 갱신이 되므로 따로 할 것은 없습니다. (월세를 2번 밀린 적 있으면 묵시적 갱신 불가능)임대인으로부터 계약 만료일 2개월 전까지 계약 갱신을 하지 않겠다는 통지를 받으면 묵시적 갱신이 불가능하지만, 통지를 받지 않았다면 묵시적 갱신이 되어 기존의 조건대로 계약이 갱신됩니다. 단, 계약 기간은 2년으로 간주됩니다.정식으로 계약을 새로 하는 방법도 있지만 임차인에게는 묵시적 갱신이 더 유리합니다.임대인은 묵시적 갱신으로 연장된 2년의 계약 기간을 보장해줘야 하지만, 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있기 때문입니다. 해지 통보한 뒤 3개월이 지나면 효력이 발생하므로 집 나가기 전 3개월 전에 미리 통지하면 그 이후로 위약금이나 복비를 지불하지 않고 퇴거할 수 있습니다.

계약금은 당사자의 합의로 자유롭게 정할 수 있으나 관습적으로 매매 대금의 10%로 하고 있습니다. 전세 계약은 보증금의 10%로 하고 있습니다.

상업지역이 가장 가치가 큽니다. 상업지역은 건폐율과 용적률이 높기 때문에 건물을 넓고 높게 지을 수 있습니다. 고층 상가 건물을 짓는다면 작은 넓이의 땅으로도 많은 점포를 확보할 수 있으니 수익이 높습니다.

월세는 단기간 거주하는 것이 아니라면 매매, 전세보다 불리합니다.일반적으로 월세의 비용이 더 크기 때문입니다.전세와 월세를 비교해보자면전세 세입자는 전세보증금의 이자를 포기해야 합니다.그러나 일반적으로 그 이자는 월세를 모두 합한 것보다 적습니다.금리가 오르고 있지만, 예금 이자가 오르면 대출 이자도 오르기 때문에 집주인은 수익률을 유지하기 위해 월세나 보증금을 올립니다.집주인도 대출을 끼고 집을 산 경우가 많기 때문입니다. 매달 갚아야 하는 대출 이자가 커지면 결국 세입자에게 부담이 전가되기 마련입니다.

전세가가 더 높은 경우는 예전부터 있었습니다. 전세가로 저점을 판단할 수는 없으며, 현재가 저점인지는 아무도 알 수 없습니다. 저점인지 아닌지는 지나고 나야 알 수 있습니다. 앞으로 부동산 가격이 오를 수도 있겠지만 떨어질 수도 있습니다. 얼마나 떨어질지 아무도 예상할 수 없으니 부동산 가격이 하락하고 있는데도 수요가 증가하지 않는 것이고요.

민법 제623조(임대인의 의무)임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.민법 제626조(임차인의 상환청구권)①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.집주인은 세입자가 생활할 수 있도록 천장 누수를 수리해줄 책임이 있습니다. 따라서 집주인에게 책임을 물을 수 있습니다. 이미 집주인도 누수가 있다는 걸 알고 있는 상태이므로 당연히 집주인이 모든 책임을 져야 합니다.만약 집주인이 누수 공사를 진행하지 않아 불가피하게 세입자가 자비를 들여 공사를 진행한다면 이에 대한 비용을 집주인에게 청구할 수 있습니다.

최우선변제권이라고 하여 소액임차인의 보증금을 보호해주는 법적 장치가 마련되어 있습니다.경매가 낙찰되면 그 낙찰 대금으로 소액임차인의 보증금을 먼저 변제해주고, 남은 것으로 다른 채권자의 채권을 변제해줍니다.다른 채권보다 우선적으로 변제가 된다고 하여 '최우선변제권'이라는 이름이 붙었습니다.최우선변제권은 소액임차인에게만 적용되는데 소액임차인 기준과 보증금의 범위는 경우에 따라 다릅니다.지역에 따라 다르고 저당권, 전세권이 설정된 날짜에 따라서도 다릅니다. 따라서 정확한 금액과 기준을 말씀드리기 어려운 점 양해바랍니다.월세 세입자는 환산보증금을 계산해서 소액임차인 여부를 판단합니다.환산보증금은 월세에 100을 곱한 뒤 보증금을 더한 금액입니다.월세가 얼마인지, 지역이 어디인지, 저당권, 전세권이 설정된 날짜가 언제인지 알아야 보호 가능 여부를 정확히 알 수 있으며, 무조건 보호되는 것은 아닙니다.세입자는 전입 신고를 반드시 해야 하며, 전입 신고를 하지 않으면 소액임차인에 해당하더라도 변제를 받을 수 없습니다.

계약 갱신은 2가지로 나뉩니다.1. 묵시적 갱신2. 재계약묵시적 갱신묵시적 갱신은 계약기간이 만료되어 가는데 양쪽 모두 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않을 때 자동으로 계약이 갱신되는 것입니다. 우리나라 법에서는 계약 기간을 정해놓아도 양쪽이 서로 아무 말 없으면 자동으로 계약이 갱신되는 것을 원칙으로 하고 있습니다.그래서 계약 갱신을 통지하지 않으면 '묵시적 갱신'에 의해 자동으로 계약이 갱신되며 계약 기간은 2년으로 간주됩니다. 그러나 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 그리고 그 효력은 3개월 뒤에 나타나게 되므로 임차인은 3개월 전에 미리 얘기를 하면 언제든지 방을 뺄 수가 있습니다.즉, 묵시적 갱신이 되면 집주인은 계약 기간 2년을 보장해줘야 하지만 임차인은 본인이 원하면 계약을 3개월만 유지하는 것도 가능합니다.재계약재계약은 양쪽이 서로 합의를 통해 계약을 하는 것입니다. 새로 계약을 하는 것이기 때문에 양쪽의 의사가 합치되어야 하며 계약 기간도 새로 정할 수 있습니다. 이때 계약 기간을 2년으로 하든 1년으로 하든 상관 없으며, 서로 합의만 된다면 마음대로 계약 기간을 정할 수 있습니다.세입자 입장에서는 묵시적 갱신이 유리합니다. 계약 기간을 1년으로 정하지 않아도 집주인은 최소한 2년을 보장해줘야 하기 때문에 마음대로 세입자에게 퇴거 요구를 할 수 없습니다. 반면 세입자는 1년만 살다가 나가도 되기 때문에 묵시적 갱신 요건만 충족된다면 재계약을 하지 말고 묵시적 갱신을 통해 원하는 만큼 거주하다가 계약을 해지하는 것이 유리합니다. 나가기 3개월 전에 집주인에게 미리 얘기만 해주면 됩니다.

물론 가능합니다.공인중개사 없이 계약하는 것을 직거래라고 합니다.실제로 수수료를 절약하기 위해 직거래로 거래를 하는 분들이 많습니다.직거래로 하면 직접 아파트를 홍보하여 세입자를 구해야 하고 계약서도 직접 작성해야 한다는 번거로움이 있지만 비용이 절약된다는 장점이 있습니다.하지만 전세 세입자가 공인중개사 없이 직거래 하는 것을 기피할 수도 있습니다. 특히 세입자가 은행에 전세 대출을 받을 때 공인중개사가 작성한 계약서가 필요하기 때문에 공인중개사를 통해 계약하는 것을 요청할 수도 있습니다.집주인이 세입자를 직접 구하고 공인중개사에게 계약을 써달라고 하면 공인중개사가 수수료를 조금만 받는 경우도 있습니다.