답변 내역

계약기간을 1년으로 정했으니 1년간의 계약기간을 이행할 책임이 있습니다. 집주인은 1년간 부동산을 사용할 권리를 줘야하며, 세입자는 1년간 매달 월세를 지급할 의무가 있습니다.따라서 원칙적으로는 계약기간을 모두 채워야 합니다. 하지만 세입자를 미리 구하고 중개보수도 직접 부담한다면 집주인 입장에서는 손해볼 것이 없으니 웬만하면 협조해줍니다. 법적으로 집주인이 계약 해지에 동의해줄 의무는 없지만 사정을 말씀드리고 중개보수도 직접 부담한다고 하면 대부분은 이해해주니 잘 말씀드려보세요.중요한 건 집을 나간 뒤 다른 세입자가 바로 들어올 수 있도록 미리 세입자를 구해야 한다는 것입니다. 세입자를 구하지 못하여 1달이라도 집주인이 월세를 받지 못한다면 협조를 잘 해주지 않겠지요.만약 세입자를 구하지 못한다면 어쩔 수 없이 월세를 지급하거나 보증금에서 공제하는 수밖에 없습니다.그리고 무엇보다도 중요한 건 집주인의 의사입니다. 그러니 일단 먼저 말씀을 드려 계약을 해지해 줄 수 있는지 확인하는 것이 우선입니다.

1. 은행에서 설정한 근저당권은 타 지역의 지점에 방문하여 말소 신청 하셔도 됩니다.2. 근저당권이 말소되어도 전세금이 많이 남아있다면 위험할 수 있습니다. 전세금을 변제해줘야 할 수도 있으며, 근저당권 외에 전세권이 등기되어 있다면 전세권자가 권리를 실행하여 경매를 신청할 수 있기 때문입니다. 전세금이 부담할 수 있는 정도라면 그대로 안고 가셔도 됩니다. 그리고 근저당권은 말소되었다면 더 이상 고려하지 않아도 됩니다.3. 복비는 지급하기로 약정한 날에 지급해야 합니다. 근저당권 말소가 되어 있지 않더라도, 그것은 공인중개사의 책임이 아니므로 약정한 날에 복비를 받을 권리가 있습니다. 그러나 이 부분은 공인중개사와 협의할 수 있습니다.만약 근저당권 말소가 계약 조건이라면, 잔금 당일까지 근저당권이 남아 있을 경우 잔금을 지급하지 않아도 됩니다. (동시이행의항변권)참고로 근저당권 설정 여부는 등기부등본 열람하여 확인하시면 됩니다. 잔금 지급하기 전에 직접 인터넷으로 열람해도 되고 부동산에서 열람해달라고 하셔도 됩니다.만약 잔금을 미리 지급하고, 그 잔금으로 채권을 변제하여 근저당권을 말소하기로 협의했다면 얘기가 좀 달라집니다.이 경우에는 근저당권 말소 등기 신청이 등기소에 접수되었다는 접수증을 확인할 수 있다면 안심할 수 있겠지요.혹은 매도인과 함께 은행에 가서 근저당권 말소 신청하는 것을 직접 보시는 게 좋습니다.또한, 경우에 따라서는 매도인에게 잔금을 직접 지급하지 않고, 매수자가 은행을 통해 잔금을 상환할 수도 있습니다. 물론 매도인도 은행에 동반해야겠지요.아니면 부동산 계약 단계에서 대출을 승계하고 나머지 금액만 잔금으로 지급하는 특약을 넣을 수도 있습니다.하지만 이미 계약이 완료된 상황인 것 같으니 해당 사항이 없겠네요.

근저당권 말소 조건으로 계약을 하신 것이라면, 기일까지 근저당권이 말소되지 않을 경우 계약을 해제할 수 있습니다.그리고 이 경우 계약이 파기된 원인이 전세권설정자(집주인)에게 있으므로 집주인은 계약금의 2배를 상환해야 합니다.세입자가 보증금으로 10%를 걸어두었다면 집주인은 보증금의 20%를 돌려줘야 합니다.(집주인은 세입자에게 받은 계약금을 돌려주고, 계약금과 동일한 액수를 추가로 지불해야 한다는 뜻입니다)그럼 결국 세입자는 계약을 하지 못한 대신 보증금의 10%를 얻게 되는 것이니 이 금액으로 피해를 해결하시면 됩니다.

거시적으로 보면 금리 인상은 부동산 시세에 악영향을 끼칠 수 있습니다.부동산을 매수하는 사람은 대부분 대출을 이용합니다.한꺼번에 너무 많은 돈이 들어가기 때문에 대출 한도에 따라 부동산 매수를 포기하는 경우도 많습니다.그 만큼 대출은 부동산 거래와 밀접한 관계가 있는데, 대출을 할 때 가장 먼저 고려하는 것이 바로 금리입니다.금리가 높으면 대출을 포기하게 되며, 시장 전체적으로 봤을 때 부동산 수요가 줄어들어 가격이 하락하게 됩니다.한 마디로, 부동산을 팔려고 내놨는데 대출이 어려워져 사려는 사람이 줄어들었으니 가격을 더 낮춰서라도 팔겠다는 사람이 많아지게 된다는 것입니다.남들이 부동산 가격을 내리면 내 부동산은 남들보다 더 비싸므로 팔리지 않으니 덩달아 가격을 내리게 되겠지요. 그러면 전체적으로 부동산 시세가 하락하게 됩니다.그러나 이것은 이론적인 이야기이며, 금리 인상이 부동산 수요에 영향을 미치지 않을 정도로 미미한 정도라면 여전히 부동산 시세는 변화가 없을 수도 있습니다.

취득세법 상에서는 기준시가 1억 이하의 주택이 주택 수에 포함되지 않지만양도소득세법 상에서는 기준시가 상관 없이 주택 수에 포함이 됩니다. 따라서 1억 이하의 주택을 3년 이내에 양도하더라도 양도소득세가 부과됩니다.주택이 2개일 때 양도소득세가 비과세되는 경우는주택을 2년 이상 보유하고 아래 요건 중 하나를 충족해야 합니다.1. 이사를 위해 일시적 2주택이 된 경우 (종전 주택 취득 후 1년이 지난 뒤 다른 주택을 취득하고, 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우)2. 혼인하여 2주택이 된 경우3. 60세 이상 직계존속과 합가하여 2주택이 된 경우4. 상속주택, 문화재인 주택, 농어촌주택 등을 소유한 자가 일반주택을 양도하는 경우5. 취학이나 근무상의 형편 및 1년 이상의 치료·요양을 위해 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우(수도권 밖 주택만 해당)이러한 경우에 양도소득세가 비과세 됩니다.또한 비과세 요건에 해당하여도 실거래가액이 9억원을 초과하는 주택은 초과분에 대해서 양도소득세가 부과됩니다.기준시가 1억 이하인 경우에는 비과세 요건만 충족하면 양도소득세 없이 양도가 가능하겠지요.가장 현실적인 방법은 이사를 위한 일시적 2주택으로 인정을 받는 것입니다.현재 보유한 주택을 취득한 지 1년이 지났다면 새 주택을 취득하시고, 새 주택을 취득한 날로부터 2년 뒤에 현재 보유하고 있는 기존 주택을 양도하면 됩니다. (기존 주택이 아닌, 새 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 부과되므로 주의하셔야 합니다)

답변드립니다.1주택자가 주택을 소유한 자와 혼인하면 소득세법상 다주택자가 됩니다.소득세법에서는 세대 단위로 주택수를 산정하기 때문에, 결혼을 하면 1세대가 주택을 2개 소유한 것으로 되어 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못하게 됩니다.하지만 혼인한 날(혼인신고)부터 5년 이내에 주택을 양도하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.경우에 따라 2년간의 거주 요건이 필요할 수 있으며, 실거래가액이 12억원을 초과하는 경우 초과 금액에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다.결혼을 하면 1세대 1주택자가 1세대 2주택자가 되는 등 양도소득세 관점에서 불리해질 수 있지만5년 이내에 주택을 매도하면 결혼 전과 비교하여 딱히 불리해지는 것이 없습니다. 또한 배우자가 있으면 소득공제 및 세액공제 혜택을 더 받을 수 있기 때문에 오히려 절세에 더 도움이 될 수 있습니다.결혼이 절세에 유리한지 불리한지는 납세자의 상황을 종합적으로 고려해야 하므로 정확한 내용은 세무사와 상담하는 것을 권장합니다.

수도세를 세입자가 반드시 내야 한다는 그런 법 조항은 없습니다. 그래서 계약서에 따라 세입자의 수도세 납부 의무가 결정되는 것이고요.가장 먼저 고려해야 할 것은 계약서 내용입니다.법적으로 명시되어 있지 않는 사항은 계약 당사자끼리 정해야 하는데, 그 내용이 계약서에 문서로 분명히 표기되어 있으니 계약서 내용대로 각자 의무를 이행해야 합니다.계약서 내용상, 관리비에 수도세가 포함되어 있다고 나와 있으면 별도로 수도세를 납부해야 할 의무가 없습니다. 이것은 집주인도 계약서를 읽고 서명한 것이니 이제와서 수도세를 따로 내라고 할 수 없습니다.또한 공인중개사는 계약을 성공적으로 체결하였으니 그 의무는 다 한 것으로 볼 수 있으며, 공인중개사의 잘못으로 분쟁이 발생한 게 아니라 집주인이 일방적으로 계약서의 내용을 오인하여 수도세를 요구하는 상황입니다.이 경우 공인중개사법 위반 소지는 없습니다. 양쪽에서 분쟁이 발생할 경우 공인중개사가 이를 조정해줄 수는 있겠지만, 공인중개사가 아무리 설명해도 집주인이 수도세를 받아야 한다고 우기면 공인중개사로서도 어쩔 도리가 없습니다.글을 읽어보니 공인중개사도 나름 해결하기 위해 노력을 한 것으로 보입니다. 아마 집주인에게 여러 차례 말을 했는데 집주인이 막무가내로 나와서 사비로 수도비 10만원을 주겠다고 한 것 같습니다.공인중개사는 변호사가 아니므로 문제의 궁극적인 해결은 불가능하며, 본인이 할 수 있는 최선의 노력은 다 한 것이니 이를 두고 공인중개사에게 책임을 묻기 어려워 보이며, 공인중개사법 위반도 성립하지 않을 것 같다는 것이 저의 의견입니다.문제가 해결되지 않는다면 계약서 내용을 근거로 부당이득반환청구 등의 법적 조치를 할 수 있습니다.

계약 파기의 책임이 공인중개사에게 있다면 중개수수료를 지급하지 않아도 됩니다.그러나 거래 당사자에게 책임이 있다면, 계약 파기 원인을 제공한 쪽에서 중개수수료를 지급해야 합니다.중개수수료는 공인중개사가 매수인, 매도인을 중개하고 계약을 체결한 것에 대한 보수입니다.공인중개사는 계약을 체결하면 임무가 끝난 것이고, 당연히 수수료를 받아야 할 권리가 생깁니다.그런데 공인중개사의 잘못이 아닌데도 계약이 파기된 경우, 수수료를 받지 못한다면 몹시 불합리하겠지요.중개수수료를 지급하지 않으려고 일부러 계약을 파기하고 당사자끼리 몰래 계약을 체결하는 편법이 생길 우려도 있습니다.그래서 중개수수료는 계약이 파기되어도 지급을 하는 것으로 되어 있습니다. 계약서에도 아마 그렇게 명시되어 있을 것입니다.거래 당사자 입장에서는 억울할 수도 있습니다.내 잘못이 아니라 상대방의 잘못으로 계약이 파기된 것인데 중개수수료를 지급해야 한다면 억울하겠지요.그러나 이 경우에는 책임이 있는 쪽에서 중개수수료를 모두 지급해야 하기 때문에 손해날 것이 전혀 없습니다.다만 법을 잘 몰라서 자신이 직접 중개수수료를 부담하는 분들도 있을 텐데, 원래는 중개수수료를 부담하지 않아도 됩니다. 상대방에게 청구하면 되는 것이죠.상가주택의 중개수수료는 주택의 면적에 따라 달라집니다.주택의 면적이 상가주택 면적의 절반을 초과한다면 그 부동산은 모두 주택으로 간주되므로주택에 적용되는 중개수수료를 지급하시면 됩니다.그 외에는 상가에 적용되는 중개수수료(0.9%)를 지급하셔야 합니다.

안녕하세요. 답변드립니다.큰 문제는 없을 거라 생각합니다.근저당 설정일이 2021년 12월 30일이라면 최우선변제권을 적용받아 보호받을 수 있습니다.서울특별시 기준으로 임차인 보증금이 1억 5천만원 이하인 경우 소액임차인에 해당하여 최우선변제권이 인정됩니다.이 경우, 서울특별시 내에 위치한 부동산 기준으로 최대 5천만원까지 보호받을 수 있습니다. (타 지역이라도 최소한 2천만원은 보호 받을 수 있음)현재 보증금이 2천만원이니 경매로 집이 넘어가도 최우선변제권을 행사하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.최우선변제권은 임차인 보호를 위해 채권자의 권리보다 우선하여 변제를 해주는 것이기 때문에 요건만 갖추면 무조건 보증금을 돌려받을 수 있습니다.주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 대항요건이 갖추어지며, 경매로 부동산이 넘어가면 배당요구 종기일까지 배당요구를 하시면 됩니다.이미 근저당권이 잡혀있기 때문에 경매로 넘어가면 월세 기간을 보호받지는 못하지만 보증금은 확실히 회수할 수 있으니 크게 문제될 것은 없습니다.

안녕하세요. 답변드립니다.계약서를 작성하는 경우, 굳이 부동산을 통해서 작성할 필요는 없습니다.임의대로 작성하면 되고, 그 계약서에 본인과 상대방이 서명하면 계약은 효력을 지니게 됩니다.그런데도 부동산을 거쳐 계약서를 작성하는 분들이 있는데, 그 이유는 계약서를 작성하는 방법을 모르거나불리한 계약서를 작성하게 될까봐 걱정되기 때문이겠지요.부동산 없이 임대인과 임차인끼리 계약서를 써도 효력에는 아무런 문제가 없으니, 계약서를 작성할 수 있다면 직접 작성하셔도 됩니다.부동산에 맡기면 일정의 수수료를 지급해야 합니다.