상가 임대차 계약에서 임차인인 제가 계약을 파기하려고 합니다.

Question

제가 임차인으로 상가에 가계약금을 걸어놨는데 더 좋은 물건이 보여 가계약금을 손해볼것을 생각했습니다.

그런데 부동산 측에서 가계약금은 계약금의 일부라며 계약금의 전체를 지불해야 계약을 해지할 수 있다고 하더라구요... 그래서 계약금 전체를 지불하라고 요구하는데요~

제 생각에는 아직 계약서도 쓰지 않아서 문제가 안된다고 생각했는데 구두계약과 문자로 보증금, 월세, 잔금일, 계약일을 적어놨다고 계약이 성립된 것처럼 이야기를 하네요.

저는 당연히 계약 당일날 잔금날짜와 보증금을 조정해보려고 했고, 들어지지 않는다면 계약을 진행하지 않을 예정이었는데 제가 계약금 전체를 줘야 할 의무가 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 남순천 공인중개사입니다.

구두상으로 일정을 모두 정했다 하더라도 가계약금만 지불한 상태에서 계약을 해지하면 가계약금만 손해보면 됩니다. 부덩산에 가계약금만 손해보고 계약하지 않는다고 통보하세요.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 계약해지시 위약벌의 기준에 대한 질문으로 보입니다. 이러한 경우 계약해지 조건은 계약진행을 위한 문자 내용을 가지고 판단해야 하는 사항입니다. 그러나 이러한 내용이 없다면 일반적으로 임차인은 입금된 계약금 중 일부 금액을 기준으로 판단하는 것이 일반적입니다.

Answer 3

계약금 전체를 지급해야 합니다.

법적으로 가계약이라는 것은 존재하지 않으며, 가계약일지라도 조건을 만족한다면 계약으로 간주되어 계약을 체결한 것과 동일한 효과가 발생하게 됩니다.

부동산의 소재지, 가격, 대금 지급 시기 등이 확정되었다면 계약의 본질적 사항에 대한 의사의 합치가 있다고 볼 수 있으므로 비록 가계약이라 할지라도 법적으로는 계약이 성립된 것과 동일합니다. 따라서 계약을 파기하려면 가계약금이 아니라 계약금 전액을 지급해야 합니다.

또한 대한민국 민법상, 임대차 계약은 형식이 불필요한 불요식 계약에 해당합니다. 어떤 형식으로든 계약을 할 수 있기 때문에 계약서를 쓰지 않고 구두로 계약을 한 경우에도 계약은 성립합니다.

[참고자료] - 대법원 2006. 11. 24., 선고, 2005다39594, 판결

계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다.

Answer 4

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

보통 계약금일부 계약(계약이지만 계약서 작성은 안한상태)에서는 원칙은 계약의 주요사항이 합의가 됐으면 구두 계약도 계약으로 보고 파기시 계약금을 전부 내야 파기가 가능합니다.

여기서 주요사항이랑 보증금 및 월세, 계약일, 잔금일, 목적물의 특정등입니다.

하지만 현실에서는 계약금일부로 계약서 작성전 그렇게 많은 돈을 걸어두지는 않기때문에 그 차이는 꽤 되어 보통은 계약금일부만 포기하고 계약을 파기합니다.

임대인 입장에서도 안주는것을 받으려면 소송을 해야 하는데 주요사항들을 협의 완료 했다는 입증도 필요하고 보통은 슬쩍 떠보고 마는 사람이 대부분입니다.

내용 참고하시어 대응하시면 되겠습니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^

Answer 5

안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.

질문에 기초하여 답변드립니다.

임차인분이 만약에 단순히 매물을 선점하려는 의도로 가계약금을 지급했다면 가계약금을 돌려받으실 수 있습니다.

다만, 보증금, 월세 등 구체적인 계약 내용을 서로 합의하고 임대인에게 가계약금을 지급하셨을 경우에는 계약을 착수하는 것으로 보기 때문에 계약금 전액을 지급하셔야 됩니다.