답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 작성 시 근저당권설정이 말소가 안 된다면 계약이 취소되고, 임대인은 전세보증금을 반환한다라는 문구를 추천드립니다. 그리고 임대인의 비용으로 전세권설정을 한다. 라는 문구도 추천드립니다.근저당권을 말소 할 경우, 1순위가 되는거고 지역은 모르겠으나 확정일자를 받는 것만으로도 현 전세보증금을 모두 받을 수 있습니다. (경매시 임대인 앞으로 세금이 많이 미납되어있다면 세금먼저 추징되고 1순위 권리자에게 배당이 됩니다.)법무사가 있다면 근저당권 말소와 전세권 설정 동시에 하면되겠습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차보호법상 임대인이 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거부할 수 있는 요건 중 하나가 임대인 본인 혹은 임대인의 직계존비속이 거주할 경우 입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 계약 만료 전 재개발 진행으로 철거를 해야될 상황이 아니라면 구두로 합의했더라도 바로 이사나가지 않이도됩니다. 임차인이 이사를 나가야 되는 상황이라면 이사비를 명목으로 협의 해보시기를 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네. 오피스텔도 장기수선 충당금을 받을 수 있습니다. 관리실에 가서 몇호에 살고 곧 이사나가는데 장기 수선충당금이 총 얼마되는지 궁금해서 왔다고 하면 알려줍니다. 이사가는 날 보증금 받기 전에 알아보셔도 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세딸린 주택 매매 시 매수인은 매도인의 권리를 승계합니다. 선생님께서 대항력 요건(이사+전입신고)을 갖추어 있다면 계약 종료 시 까지 거주할 수 있고 새임대인도 계약종료를 주장 할 수 없고 이사를 보낼 수 도 없습니다. 그리고 계약 종료될 때 임대인은 임차인에게 전세보증금을 반환 해야합니다.부동산을 통해서 전세 딸린 부동산 매매 시 공인중개사는 계약갱신요구권 여부 확인서를 첨부해야됩니다. 공인중개사는 현임대인에게 임차인의 계약갱신에대해 물어보고 계약갱신을 할 건지, 안할 건지, 불확실 등에 대한 정보를 작성해야됩니다. 그래서 새 임대인은 매매 계약서 작성시 전세 세입자의 의사를 확실히 알 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금을 걸고 계약서를 작성하시고 임대인이 임차인의 감액요청에 응하지 않는다면 계약서에 적힌 전세보증금대로 진행해야됩니다.임차인의 사유로 계약해지를 하신다면 계약금을 반환 받지 못 하고 계약을 해지할 수 있습니다.전세 시세랑 계약한 금액이랑 차이가 많이 나니 감액좀 부탁드린다고 중개사분께 말씀드리거나, 임대인에게 직접 이야기가 가능하다면 전세보증금 조정에 대해 협의를 해봐야 알 것같습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.첫 계약이라면 계약 종료시까지 임대인은 전세보증금을 반환할 의무는 없습니다.그래서 최대한 빠른 시일 내에 새 임차인을 빨리 구해서 전세보증금을 받고 이사를 나갑니다. 그리고 부동산 수수료를 선생님께서 부담해야 될 수도 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 확정일자를 먼저 받아도 됩니다. 확정일자의 효력발생 시기는 확정일자를 받은 그날 오전9시~저녁6시 사이입니다. 대항력의 효력발생 시기는 전입신고+이사를 한 다음날 0시입니다. 대항력과 확정일자 효력 발생시기가 다르다는 것을 인지해주시고, 확정일자를 먼저하고 대항력 요건을 갖춘다면 대항력 요건을 갖춘 다음날 0시에 효력이 발생되고 우선변제권(대항력+확정일자)이 발생합니다. 우선변제권은 임차인이 후수위채권자보다 우선해서 행사할 수 있는 권리입니다. 2. 임대차 신고는 임차인 임대인 중 1분만 신청해도 됩니다. 현재는 임대차신고제도 계도기간으로 2023년 5월 31일까지 입니다. 2023년 5월 31일 이후에는 전세보증금 6천만원 초과, 월세 30만원 초과하는 임대차계약은 무조건 신고해야됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법상 임대료 3기 연체시 계약 해지할 수 있습니다. 여기서 3기 연체라고 하면 1개월치 임대료를 모두를 3개월 연속하여야 지불 못한 상황입니다. 3기 연체 시 임차인은 계약갱신요구권 행사를 못 하고, 권리금 주장도 못 합니다. 임대인은 계약해지 할 수 있습니다.먼저 내용증명을 우편으로 보내어 임차인에게 각인시킬 필요가 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.감액청구를 할 수 있습니다.주택임대차보호법 제7조당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세,공과금, 그밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된때에는 장래에 대하여 증감을 청구할 수 있다.주인분과 감액에 대하여 잘 협의하시기 바랍니다.