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전셋집인데 아래층에서 물이 샌다고 연락이 왔네요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아래층 천정에서 누수가 발생할 경우 대부분 윗집 세대의 배관 또는 바닥쪽에 갈라진 틈에에서 누수가 발생하므로 이 경우 윗집 소유자가 비용을 부담해야 합니다. 임대인에게 먼저 알려서 상황을 설명하기 바랍니다.누수업체를 불러서 누수원인을 진단해야하고 누수원인에 따라서 비용부담의 주체를 알 수 있겠습니다.
경제 / 부동산
23.09.20
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오피스텔도 부동산에서는 1가구로로 치나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.분양 당시 오피스텔은 업무용 오피스텔과 즈거용 오피스텔로 구분합니다. 건축물 대장에서 확인 할 수 있습니다. 업무용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함하지 않고, 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함 합니다. 업무용 오피스텔에 임차인과 주택임대차계약을 체결하고 임차인이 전입신고를 하게 되면 주택으로 적용 합니다.
경제 / 부동산
23.09.20
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현재 전세를 살고 있는데 조금 헷갈려요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신이 되었습니다.계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 아무런 의사통보가 없으면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 진행됩니다.묵시적갱신도 2년 미만의 계약조건으로 할 경우 임차인은 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.09.20
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(부동산, 상가) 월세 인상 관련 궁금한 점이 있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.2.코로나 감액하기 전 임대료 수준인 250만 원까지는 5% 한도 제한 없이 인상을 요구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제11조 제3항을 참고하면 제1급 감염병에 의한 경제 사정의 변동으로 차임 등의 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서(5% 인상 한도)를 적용하지 않는다고 명시되어 있습니다2. 임차인이 계약갱신 시 별특별한 경우가 안면 거절 할 수 없습니다. 그리고 임대인이 퇴거요청을 할 수 없습니다. 단 임차인에게 이사비와 중개보수를 지원해주는 합의를 할 경우 가능합니다.
경제 / 부동산
23.09.20
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전세집 중도해지시 해야 할 경우 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 임차인이 계약조건에 합의하고 동의하여 계약서에 도장을 찍거나 사인을 합니다. 임차인이 계약기간 중 계약해지 시 임대인은 계약만료 전에 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그래서 합의에 의한 계약해지를 합니다. 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다. 임대인에게 사정을 이야기하고 이사를 나가야한다고 통보한 후 임대인과 협의를 해야 합니다.
경제 / 부동산
23.09.19
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확정일자가 근저당보다 빠르면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.효력 발생일을 살펴보면 됩니다.대항력은 다음날 0시에 효력이 발생합니다. 대항력의 요건은 전입신고 + 점유(거주)입니다. 그래서 전입신고 한 다음 날 0시에 대항력이 발생합니다.확정일자는 받은 날부터 효력이 발생합니다. 확정일자는 우선변제권의 요건으로 우선변제권의 요건은 대항력+확정일자 입니다.전입신고(다음날 효력 발생)와 근저당권(설정일에 효력 발생)이 같은 날이면 근저당권이 선순위가 됩니다. 근저당권이 대항력과 우선변제권보다 선순위가 됩니다.
경제 / 부동산
23.09.19
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묵시적 갱신 불가인데 조건에 공인중개사에게 얘기하면 가능하다고 되어있는데 괜찮은건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 특약사항에 '묵시적갱신은 불가' 하다는 내용은 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정으로 유효하지 않습니다. 본인은 묵시적갱신이 가능합니다.(묵시적갱신:계약만료 6~2개월 전 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 아무런 의사통보가 없으면 묵시적 갱신이 됩니다.)
경제 / 부동산
23.09.19
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부동산 공동명의는 왜 하는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 처분 시 배우자의 동의가 필요하고 두명의 도장이 필요합니다.1. 양도소득세 절감공동명의를 선택할 경우 양도소득세를 줄일 수 있습니다. 양도소득세는 부부 각자의 양도차익에 대해 세금을 계산 한 뒤, 양도차익이 클수록 높은 세율을 적용합니다.그리고 기본공제가 각 각 250만원씩 됩니다.2. 종합부동산세 감면2023년부터 종합부동산세에 대한 세금 관련 제도가 바뀌 었습니다. 개인당 비과세 기준 기본공제 금액이 6억 원에 서 9억 원으로 높아집니다. 1가구 1주택자는 11억 원에 서 12억 원으로 상향됩니다. 부부 공동명의 아파트 1주택 일 경우 공제액 12억, 1인당 6억에서 18억 원, 1인당 9 억 원으로 조정됩니다. 즉, 공동명의라면 최대 18억 원까 지 종합부동산세가 부과되지 않습니다.3. 일방적인 부동산 처분 방지배우자 중 한 명이 일방적으로 몰래 부동산을 팔아버리거 나 담보로 활용해 대출하는 것을 방지할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.09.19
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아파트와 빌라의 관리비 차이가 나는 것 같은데 그 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.관리비는 각 세대의 수도세, 전기료, 가스비 등 세대별 항목이 있고 공용부분의 관리에 필요한 항목도 있습니다. 보통 아파트가 빌라보다 세대수도 많고 단지가 큽니다. 공용부분에서 차이가 많이 납니다. 빌라보다 큰 아파트는 시설물이 많아서 관리해야할 부분도 많습니다. 그래서 관리비가 많이 나옵니다. 단 구축 저층 아파트의 경우 관리비가 적습니다.
경제 / 부동산
23.09.19
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(계약 만료 전 이사) 전세 전입신고 관련 도움 부탁드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.남자친구 전세집에 남자친구이름의 전입신고를 그대로 두고 새 전세집에 본인이름으로 전입신고를 합니다. 추후에 혼인신고를 할 것이고 배우자의 전입신고 효력을 인정해줍니다.본인이름으로 새전세집에 전입신고를 하고 후에 남자친구이름으로 전입신고를 하면 남자친구가 전입신고를 한 시점부터 효력이 발생합니다.(전세집에 대출이 없어 안전하다고 보지만 신경이 쓰인다면 본인이 전입신고 한 날짜로 그대로 유지하는 것이좋습니다.)
경제 / 부동산
23.09.19
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