답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금이 커도 확정일자를 받을 수 있습니다. 보증금 금액의 크기와 확정일자 받는데 상관없습니다. 등기부 상 권리순위가 있습니다. 이에 따라 배당을 받습니다. 확정일자는 우선변제권의 요건입니다. 우선변제권의 요건은 대항력(전입신고+점유(거주)) + 확정일자 입니다. 두 가지 중 한 가지라도 없다면 우선변제권의 효력이 없습니다. 우선변제권은 경매 시 후순위보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다.경매 시 낙찰가에서 최우선변제금을 1순위로 배당받을 수 있습니다. (선순위 임차인이고 대항력(전입신고+점유(거주))이 있고 배당신청을 한 임차인은 최우선변제금을 받을 수 있음) 그다음 2순위로 미납세금, 이 다음 등기부 상 권리 순위대로 배당을 받을 수 있습니다. 본인 순위에서 남은 금액에 따라서 본인이 배당을 모두 받을 수 있거나 일부만 배당 받거나 모두 못 받을 수도 있습니다. 많이 불안하면 보증보험에 가입하시고 보증료를 매월 지불하면 됩니다. (가입조건에 해당되야 됨) 계약종료 후 보증금을 돌려받지 못 했다면 보증보험 이행청구를 신청하여 보증금을 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인에게 못을 박는 이유와 위치를 말해주고 못을 박아도 되는지 물어보기 바랍니다. 그리고 추후에 못을 박은 위치에 새로 도배를 해야 되는지도 물어보기 바랍니다. 임대인이 못을 박는데 동의하지 않는다면 못을 박지 못 합니다. 몰래 못을 박고 아무문제 없이 넘어가면 좋지만 임대인이 이를 확인하고 원상복구를 원한다면 비용을 지불해야 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 정확하게 하고 싶어서 그럴 수도 있습니다. 주택임대차보호법 상 첫 계약 2년 + 계약갱신 2년을 보호 받을 수 있습니다. 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 그리고 첫 계약 2년 후 계약갱신과 묵시적갱신이 가능하고 임대료 인상을 할 수 있습니다. 첫 계약 2년 + 계약갱신 2년 으로 계약갱신요구권 1회 행사했고 총 4년을 거주 한 시점에서 임차인이 더 거주하기를 원할 경우 계약갱신이 가능합니다. 하지만 이때 계약갱신은 새로운 계약으로 진행을 해야 합니다. 부동산에서 계약서를 작성할 경우 대필료를 지불해야 하는데 임대인과 임차인이 각각 비용을 합하여 지불합니다. 임대인과 임차인 두명이서 계약서를 작성해도 됩니다. 법에서 정한 계약서 양식이 없기때문에 인터넷에서 표준주택임대차계약서 양식을 다운받아서 작성하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.취득세는 취득하는 날 적용되는 세금입니다.2023년 현재 취득세표 입니다. 여기서 바뀌지 않았습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 임차인은 2년 동안 보호를 받을 수 있습니다. 그리고 계약갱신으로 2년 간 보호를 받을 수 있습니다. 보통 임대인의 의사에 따라 계약기간이 정해 집니다. 하지만 임대인과 임차인 간 협의하여 전세 1년도 가능합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 2기차임에 달하는 연체 시 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다. 2개월 치에 달하는 금액이 연체 되면 됩니다. 예를 들어 월세가 40만원이라면 3월 40만원 지불×, 4월 40만원 지불○, 5월 40만원× 이 경우 임차인이 2개월 치의 월세인 80만원을 지불 하지 않아서 임대인이 계약해지를 할 수있습니다. 내용증명으로 계약해지사유, 언제까지(날짜) 퇴거하라고 작성하고 송달하면 됩니다. 내용증명을 보내기 전 임차인이 금액을 일부 보낸다면 계약해지를 할 수 없습니다.*임차인이 2기에 달하는 차임연체하고 계약갱신요구권을 행사한다면 임대인은 거절할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전월세신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여 됩니다. 그래서 따로 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 전입신고는 별도로 해야합니다. 감사학니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신과 묵시적갱신은 첫 계약하고 2년이 지나는 시점에 가능합니다. (주택임대차보호법 상 임차인은 2년을 보호받을 수 있습니다.)그리고 계약갱신은 1회에 한하여 행사할 수 있고 이후 갱신을 또 하고 싶을 때 갱신이 가능하지만 이때는 새로운 계약으로 계약을 진행합니다. 계약갱신요구권 1회 행사 후 계약만료 6~ 2개월 전까지 임대인과 임차인이 아무런 의사통보가 없다면 묵시적 갱신으로 진행합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약만료 6~2개월 전까지 계약에 대한 의사통보를 해야합니다. (계약갱신을 할 것인지, 계약만료 후 퇴거 할 것인지)계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 아무런 의사통보가없다면 묵시적갱신이 됩니다.묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행합니다. 그래서 계약서를 작성하지 않아도 됩니다.계약갱신 시에도 이전 계약과 계약조건의 변동이 없다면 계약서를 작성하지 않고 카톡이나 문자로 약식으로 계약조건에 대해 대화를 나눈 후 대화내용을 보관하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차목적물의 파손 및 장해의 정도가 임차인이 사용 수익하기 어려운데, 임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 판례에 따르면 ① 손해배상을 청구할 수 있고, ② 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, ③ 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 ④ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 참조).법은 이렇지만 임대인의 성향에 따라 임차인이 계약기간 중 계약해지로 보고 임차인이 중개보수를 부담하라고 주장을 계속 할 수도 있으니 임대인과 원만하게 해결하기 바랍니다.