답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 맞습니다. 은행이 전세보증금의 잔금을 임대인에게 보냈다면 계약종료일에 반대로 임대인이 받은 금액을 은행으로 보내면 됩니다. 그리고 처음 임차인의 계약금은 임차인에게 반환하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료 후에 임대인이 임차인의 계약서를 확인하지 않습니다. 계약조건, 내용을 알고 있다면 계약종료 6~2개월 전에 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다. 그리고 계약 종료일에 이사하고 공과금 정산한 후 보증금을 돌려받으면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.집주인이 해당주택을 담보로 대출을 했을 때 등기부에 근저당권 설정을 합니다. 이때 은행은 실제 대출금액이 아닌 채권최고액으로 설정합니다. 채권최고액은 보통 실제 대출금액의 120%로 하는데 이는 미래 물가상승률, 부동산가치 등을 생각해서 은행이 실제 대출금액보다 큰 금액을 설정합니다. 그래서 경매에 넘어가면 은행은 실제대출금이 아닌 채권최고액을 배당 받습니다.전세집 구할 때 대출금(채권최고액)+총보증금(본인 보증금 포함) 이 주택매매금의 80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신은 첫 계약하고 2년 후 가능합니다.임차인이 계약갱신요구권 행사 시 임대인은 특별한 경우(임대인 본인 거주 또는 직계존비속 거주, 재건축 등 주택임대차보호법에 명시되어 있음.)가 아니라면 거부할 수 없습니다.월세에서 전세로 변경을 원하는 경우 임대인과 임차인 간 협의가 되어야 합니다. 협의가 되지 않는다면 변경을 할 수 없습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건A주택을 취득하고 1년 이후 B주택을 취득해야 합니다. 그리고 B주택을 취득한후 3년이내 A주택을 매도해야 합니다. 양도세는 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날로 산정되는데 보통 잔금 지급이 완료된 잔금 청산일을 기준으로 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증보험 이행청구 조건이 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우입니다. 그래서 계약만료 전에는 보증보험 이행청구를 할 수 없습니다. 그리고 이행청구 시 임대인이 보증금 반환을 할 수 없다는 답을 카톡이나 문자, 내용증명에 담고 있어야하고 이 증거 자료를 제출해야 합니다. 계약종료 후 임차권등기 명령도 신청해야 하며 임차권등기 명령이 등기부에 등재되기에 2주~1달 정도 소요되기에 계약 만료 후 1개월 후에 보증보험 이행청구를 할 수 있습니다. 은행에 연락해서 전세대출 연장 시 이자가 1.5배가 맞는지, 중도 상환 시 수수료가 없는지 확인해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 직접 임차인을 구한다면 굳이 부동산에서 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 임대인과 임차인 두 명이서 계약서를 작성하면 됩니다. 법에서 정한 계약서 양식이 없어 인터넷에서 임대차계역서양식을 다운받아서 작성하면 됩니다. (표준임대차계약서)부동산에서 게약서를 작성 시 대필료를 지불해야 합니다. 법에서 정한 대필요가 없어 부동산마다 다를 수도 있습니다. 임대인과 임차인 합하여 지불하면 됩니다. 보통 5~20만원으로 그 이상도 가능합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.먼저 취득세와 재산세는 절세 효과가 없습니다. 취득세는 지방세로 소유권이전등기를 할 때 내는 세금입니다. 취득세 속에도 다른 작은 세금이 들어 있으나 그냥 취득세로 통일해서 법무사를 통해 대리 납부합니다.취득세는 건물, 상가, 토지 등 부동산에 따라 다르고, 매매 가격에 따라 1.1퍼센트에서 4.6퍼센트까지 적용됩니다. 그런데 취득세는 재산세와 마찬가지로 부동산 가격에 따라 과세하기 때문에 공동명의로 해도 별다른 절세효과는 없습니다.둘째로 종합부동산세는 절세 효과가 있습니다. 1주택의 경우 단독명의로 하면 12억 원까지는 종부세 비과세다. 하지만 공동명의라면 명의자별로 9억 원까지 비과세이므로 18억 원까지는 종부세를 내지 않습니다.셋째로 양도소득세는 절세 효과가 있습니다. 부부 공동명의로 양도소득세가 과세된 경우는 절감 효과가 있습니다. 양도소득세는 누진세율로 양도 차익이 클수록 세금 부담이 높아지는 구조입니다.부부 공동명의라면 과세표준 구간이 낮아져 금액이 줄어들게 됩니다. 또 기본공제액도 단독명의인 경우는 250만 원만 적용받지만 공동명의인 경우는 1인당 250만 원씩 총 500만원을 공제받습니다.넷째로 자금출처 입증과 소유권 지키기에 유리하다. 공동명의로 할 경우 자금출처 입증에 비교적 유리합니다. 부동산 취득액이 10억 원을 넘으면 국세청에 자금출처를 입증해야 한다. 부부간에는 6억 원까지 증여세가 과세 되지 않으므로 이 점에서는 유리하다.득공제를 한 후, 과세표준을 산정해 구간별 누진세율을 적용합니다.다섯번째 단독명의에서 공동명의로 바꾸면 실이 더 큽니다. 처음부터 공동명의로 집을 사지 않고 중간에 단독명의에서 부부 공동명의로 바꾸는 것은 득보다 실이 많습니다. 명의를 나누기 위해 배우자에게 증여하는 과정에서 비용이 발생할 수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.실거주용이나 투자용으로 아파트를 취득하기 위해 아파트가격이 비싸서 대출을 많이 이용합니다. 다른 부동산도 마찬가지입니다. 금리가 올라가면 대출 이자 상환의 부담이 큽니다. 주택4%대, 토지 및 상가 6~7%대로 대출금액에 따라서 이자가 다르겠지만 보통 대출이자(매달 적게 100만원 이상)를 엄청 지불하게 됩니다. 이자 부담이 커서 부동산 매수세가 약해집니다. 수요가 줄어들면서 자연히 가격 또한 내려갑니다. 그리고 이번 2년 간 전국적으로 공급이 엄청 많아지고 경기가 좋지 않고 고금리로 수요가 줄어들어 수요 공급 법칙에 의해 가격이 내려갑니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인의 사정으로 계약기간 중 계약해지를 원할 경우 임차인에게 금전적으로 보상을 하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다.임대인이 중개보수와 이사비용을 지원해준다면 다음 전세집의 전세보증금에 대한 중개보수, 이사비용을 청구하면 되겠습니다. 임대인과 지급시기와 지급방법에 대해서 협의하면 되겠습니다. 중개보수와 이사비용 이상은 무리가 있어보입니다. *임차인이 이전 임대인에게 계약갱신을 요청했고 매매 후 의사통보기간인 계약만료 6~2개월 이내라면 임대인이 거주를 이유로 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있습니다.