부동산 명의가 공동 명의로 되는 경우 장단점이 뭘까요
부동산 명의가 부부 중 한명의 명의로만 단독으로 되어 있는 경우와 배우자와의 공동 명의로 되어 있는 경우 장단점이 어떤 게 있을까요?
안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
세금적인 측면에서는 종합부동산세와 양도소득세에서 절감이 됩니다.
단점으로는 외벌이의 경우 신용도 저평가와 4대보험료 증가등이 있을 수 있습니다.
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안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
먼저 취득세와 재산세는 절세 효과가 없습니다. 취득세는 지방세로 소유권이전등기를 할 때 내는 세금입니다. 취득세 속에도 다른 작은 세금이 들어 있으나 그냥 취득세로 통일해서 법무사를 통해 대리 납부합니다.
취득세는 건물, 상가, 토지 등 부동산에 따라 다르고, 매매 가격에 따라 1.1퍼센트에서 4.6퍼센트까지 적용됩니다. 그런데 취득세는 재산세와 마찬가지로 부동산 가격에 따라 과세하기 때문에 공동명의로 해도 별다른 절세효과는 없습니다.
둘째로 종합부동산세는 절세 효과가 있습니다. 1주택의 경우 단독명의로 하면 12억 원까지는 종부세 비과세다. 하지만 공동명의라면 명의자별로 9억 원까지 비과세이므로 18억 원까지는 종부세를 내지 않습니다.
셋째로 양도소득세는 절세 효과가 있습니다. 부부 공동명의로 양도소득세가 과세된 경우는 절감 효과가 있습니다. 양도소득세는 누진세율로 양도 차익이 클수록 세금 부담이 높아지는 구조입니다.
부부 공동명의라면 과세표준 구간이 낮아져 금액이 줄어들게 됩니다. 또 기본공제액도 단독명의인 경우는 250만 원만 적용받지만 공동명의인 경우는 1인당 250만 원씩 총 500만원을 공제받습니다.넷째로 자금출처 입증과 소유권 지키기에 유리하다. 공동명의로 할 경우 자금출처 입증에 비교적 유리합니다. 부동산 취득액이 10억 원을 넘으면 국세청에 자금출처를 입증해야 한다. 부부간에는 6억 원까지 증여세가 과세 되지 않으므로 이 점에서는 유리하다.득공제를 한 후, 과세표준을 산정해 구간별 누진세율을 적용합니다.
다섯번째 단독명의에서 공동명의로 바꾸면 실이 더 큽니다. 처음부터 공동명의로 집을 사지 않고 중간에 단독명의에서 부부 공동명의로 바꾸는 것은 득보다 실이 많습니다. 명의를 나누기 위해 배우자에게 증여하는 과정에서 비용이 발생할 수 있기 때문입니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
부동산 가액이 클 경우 양도세와 종부에서 이득을 볼 수 있습니다.
그외에는 부부 중 한명이 단독으로 집 담보로 대출을 받거나 집을 팔거나 할 수 없습니다.
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안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
주택가격이 고가 주택이라면 공동명의시 세금혜택이 가장 큰 장점입니다. 특히 유주택자의 경우 종부세 기준금액이 9억초과이므로 공동명의로 인당 합산시 과세대상에 벗어날 가능성이 높기에 유리할수 있고 양도소득세 산정시 기본공제가 한번 더 가능하다는 장점이 있습니다 .
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
공동명의 등기 시 장점
1) 양도소득세 절세
양도소득세란 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 대해 부과하는 조세를 말한다. 부동산을 처분할 때 양도 차익에 부과되는 세금이다. 양도소득세는 (양도소득 과세표준x양도소득세율)로 계산한다.
부부가 공동명의로 등기한 경우 과세표준이 낮아지기 때문에 양도소득세에 대한 부담을 덜 수 있다. 주택이 단독 명의일 경우 기본 공제 1인당 250만원으로 제한돼 있다. 하지만 부부 공동명의라면 2인으로 500만원을 공제받을 수 있다. 공동명의인 경우 양도 차익이 절반으로 줄어 총 양도세가 줄어들 수 있다.
2) 종합부동산세 절세
종합부동산세는 개인당 부과되는 세금이다. 재산세 과세대상인 주택 공시가격 합산 금액이 6억원을 초과하면 종합부동산세를 납부해야 한다. 1세대 1주택자일 경우, 종합부동산세 부과기준 금액이 11억 원을 초과하면 과세된다.
만약 10억원인 주택을 단독명의로 보유하고 있다면 과세기준인 6억원을 넘었기 때문에 과세 대상이 된다. 그러나 부부공동명의로 하면 종합부동산세 대상에서 제외된다. 공제 금액은 11억원이 아닌, 부부 각자에 대해 6억원씩, 총 12억이 넘어야 종합부동산세를 부담하게 된다.
3주택 이상의 다주택자나 조정대상지역의 2주택자는 2021년 누진세율이 인상됨에 따라 단독 명의가 유리하기 때문에 이에 유의해야 한다.
3) 상속세·임대소득세 절세
배우자 일방이 사망하는 경우 상속이 개시된다. 이로 인해 납부하는 상속세는 그 배우자의 모든 상속 재산을 대상으로 과세 표준이 결정되고 이에 따른 상속세가 적용된다. 만약 부부공동명의로 등기했을 경우 사망한 배우자의 지분만큼만 상속재산이 계산되기 때문에 상속세가 줄어들 수 있다. .
공동명의 등기 시 단점
1) 증여세·취득세·기타 비용
증여세, 취득세, 등록세 등 세금과 각종 기타 비용이 추가적으로 더 발생할 수 있다. 다주택자의 경우 취득세가 가중될 수 있다. 부부 모두 주택 보유자로 되어있기 때문에 다른 주택 매매시 무주택자 취득세 공제 혜택을 받지 못한다. 또한 보유기간 2년 미만 시 양도소득세 절세 효과가 없어 이에 유의해야 한다.
2) 4대 보험료 부담 증가, 주택 담보 대출
공동명의로 인해 재산이 증가했을 경우 국민연금, 건강보험료 등이 추가될 수 있다. 만약 A가 직장인이고 B가 전업주부라면, A의 피부양자로 설정돼 있어 보험료 부담이 적다. 그러나 피부양자 기준인 부동산 공시가격에 충족하지 못했을 경우 B의 4대 보험료 부담이 증가할 수 있다. 또한 주택담보대출을 받을 경우 공동명의의 신용 비율에 따라 단독명의보다 대출 비율이 낮을 수 있다.
3) 단독명의에서 공동명의로 변경할 경우
단독명의에서 부부공동명의로 부동산 등기를 변경할 수 있다. 이때, 취득세와 증여세, 등록세, 등기수수료 등이 부담되기 때문에 어느 것이 유리한지 잘 따져야 한다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
부부 공동명의의 경우 세금에 대한 장단점이 가장크다고 보여집니다.
취득세 같은 경우에는 부부공동명의 시 단점에 해당되는 사항으로, 부부공동명의를 하게 되면 추가적으로 발생하는 기타 비용으로, 다주택자의 경우에는 취득세가 가중이 될 수 있습니다
여기서 중요한건, 부부 모두 주택 보유자로 되어있기 때문에 다른 주택 매매시에는 무주택자 취득세 공제 혜택을 받지 못한다는 걸 유의하시기바랍니다
종부세는 장점으로 보시면 됩니다. 부부공동명의를 했을 시에 종부세가 절감이 될 수가 있기 때문이라고 보시면 됩니다.
종부세는 개인당 부과되는 세금이다 보니, 재산세 과세대상인 주택 공시가격 합산 금액이 6억원을 초과하면 납부해야 하는데,1세대 1주택자일 경우 종부세 부과기준 금액이 11억원을 초과 시 과세가 됩니다. 3주택 이상의 다주택자나 조정대상지역의 2주택자는 2021년 누진세율이 인상됨에 따라서 단독명의가 유리할 수도 있기 때문에 조심하시기 바랍니다.
증여세에 대해서 살펴보면, 취득세와 마찬가지로, 부부공동명의를 했을 경우에 기타적으로 추가되는 비용이라고 보시면됩니다.부부간 증여액은 10년 동안 6억까지 비과세가 가능합니다.
양도세는 부부공동명의 시에 양도세를 절세할 수 있습니다. 부동산을 처분할 때 양도차익에 부과되는 세금이 바로 양도세라고 보시면 됩니다. 부부공동명의로 등기한 경우라면 과세표준이 낮아지게 되므로, 자연스럽게 양도세에 대한 부담을 덜 수가 있다고 보시면됩니다.