답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있다면 특약사항대로 이행하면 되고특약사항에 작성하지 않았다면 보통 계약기간중 계약해지 시 임차인이 새임차인을 구하 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증보험 가입대상에 해당하는 전세집이어야합니다.처음 부동산에 보증보험가입 가능한 매물을 찾는다고 의뢰하시고 해당 전세집이 있다면 구경하고 마음에 든다면 계약금을 보내고 계약금보낸 증거(임대인 도장이 찍힌 영수증 등)를 받아야합니다. 보증보험 가입시 제출서류 중하나입니다.그리고 계약서를 작성 날짜를 임대인과 맞춰서 계약서를 작성하면 됩니다. 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야합니다. 부동산직인이 찍혔고 확정일자 도장이 찍힌 임대차 계약서는 보증보험 가입시 제출서류입니다. 이외 제출서류도 가입신청시 제출하면 됩니다.은행, 네이버페이, 카카오 등 가입하는 방법은 다 똑같습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.양도세는 잔금일 기준으로 합니다. 만약 등기일이 빠르다면 등기일 기준으로 합니다. 보통은 잔금을 치르고 등기를 하니 잔금일 기준으로 계산합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대해 아무런 의사통보가 없으면 묵시적갱신이 됩니다.묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다. 따로 계약서를 작성하지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법 상 신규계약 또는 계약 갱신으로 최대10년까지 가능합니다. (처음계약 포함 10년)임차인의 계약갱신요구권 행사 시 2기차임에 달하는 차임연체, 임차목적물에 심각한 훼손, 재개발재건축, 협의 등으로 임대인은 거절 할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 임차인이 계약갱신요구권 행사 시 임대인 본인 거주 또는 직계존비속 거주를 이유로 거부할 수 있습니다.임차인은 계약기간이 종료되면 퇴거를 해야합니다.임대인 본인 거주 또는 직계존비속 거주 시 법적으로 정한 계약기간은 없습니다. 만약 임대인 본인 거주 또는 직계존비속 거주로 임차인의 계약갱신을 거절하고 새임차인과 계약체결을 한다면 기존 임차인에게 손해배상을 해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지 시 임차인이 새 임차인을 구하고 중개보수를 부담하는조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다. 임대인과 임차인이 새 임차인을 구할 수 있는데 급한 건 임차인이기때문에 보통 임차인이 부동산에 의뢰하여 새임차인을 구합니다. 부동산 여러곳에 의뢰해도 됩니다. 본인이 직접 구해도 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차권등기명령, 보증보험 이행청구 가능합니다.임차권등기명령 신청 조건이 계약종료 후 임대인이 보증금을 모두 반환하지 않을 경우이고전세보증보험 이행청구의 요건도 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우입니다. 묵시적 갱신 중 계약해지 시 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생하여 법적으로 계약이 종료됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신규로 계약하거나 계약 갱신시 보증금6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 한다면 주민센터를 방문하거나 인터넷(부동산거래관리시스템, 정부24 등)에서 전월세신고를 할 수 있습니다. 전월세신고를 하지 않고 있다가 적발시 5~100만원의 과태료를 부과해야될 수도 있습니다.2024년 5월 31일까지 계도기간으로 2024년 6월 1일부터 의무적으로 시행합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고+점유(거주)는 대항력의 요건입니다.대항력은 법률적관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권리입니다. 대항력이 있고 소액임차인에 해당한다면 경매 시 0순위로 가장 먼저 최우선변제금을 받을 수 있습니다. 대항력+확정일자는 우선변제권의 요건입니다. 우선변제권은 경매시 후순위보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다.낙찰가에서 권리순위에 따라서 안분배당됩니다. 임차인이 말소기준권리(저당, 근저당, 압류, 가압류, 가등기 등)보다 선순위의 배당신청을 하지 않은 임차인이라면 낙찰자가 인수해야하고 임차인이 계약종료로 퇴거 시 보증금을 반환해야합니다. 배당신청을 한 임차인이라면 배당을 받고 퇴거를 하면 됩니다.말소기준권리보다 후순위의 임차인은 낙찰자가 인수를 하지 않아도 됩니다. 그래서 후순위임차인은 배당신청을 해야되고 낙찰가에서 권리순위대로 안분배당합니다. 낙찰가에서 순위대로 배당된 뒤 남은 금액이 있을 경우 임차인은 배당을 받거나 배당을 받지 못 할 수도 있습니다.