답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 재개발재개발이란 밀집한 지역의 건축물들과 정비기반시설이 심하게 열약하고 노후화되어, 주거환경 개선 목적으로 진행하는 공공사업을 말한다. 물론 그 외에, 상업 및 공업지역에서 상권의 활성화 등과 같은 목적으로도 재개발을 하기도 한다.참고로 위에서 말한 정비기반 시설은 도로, 상하수도, 공원, 공용 주차장, 소방용수시설, 비상대피시설, 가스공급시설 등 사람이 거주하는 공간으로서 필요한 공동이용시설을 말한다.재개발의 수혜를 받기 위해서는 토지 또는 건축물을 (지상권 소유자 포함) 소유하고 있어야만 하고,해당 지역이 재개발 지역으로 선정이 되어야 하는데, 재개발 사업단계별 평균 소요기간을 보면 다음과 같다.정비구역지정 → 조합설립인가(0.9년) → 사업시행인(1.8년)→ 관리처분인가(1.5년) → 착공(1.1년) → 준공(2.8년)즉, 총 평균 소요기간은 8.1년이다. 이는 평균치이기 때문에, 지역에 따라 더 느리게진행되는 곳도 있습니다.2. 재건축재건축은 재개발이라는 용어와 상당히 비슷하여 헷갈릴 수 있는데, 분명히 다른 용어입니다.재건축은 정비기반 시설은 양호하지만, 건축물들이 노후 또는 열약하여 해당 지역의 건축물만을말 그대로 다시 건축하는 민간사업입니다.따라서, 재건축은 재개발에 비해 상당히 좁은 지역을 대상으로 합니다.또한 눈치챘겠지만, 재개발은 공동이용시설을 포함하기 때문에 공공사업으로 분류되는 반면, 재건축은 건축물만을 대상으로 하기에 민간사업의 성격을 띕니다.즉, 재개발은 공익성, 재건축은 사익성을 목적으로 둔다는 것에서 큰 차이를 나타냅니다.재건축의 수혜를 받기 위해서는 토지와 건축물에대한 소유권을 갖고 있어야 하는데, 이는 재개발에서 토지 또는 건축물, 둘 중 하나만이라도 갖고있으면 되는 것과 상반됩니다.재건축 또한 재개발과 같이 오랜 시간이 필요합니다.정비구역지정 → 조합설립인가(1.2년)→ 사업시행인(3.1년)→ 관리처분인가(1.4년) → 착공(1.4년) → 준공(2.6년)총 평균 소요시간은 9.7년입니다.<이주비 지원, 초과이익 환수제>위와 같은 사항을 토대로, 차이점이 더 있는데, 재개발 같은 경우에는 이주를 위한 이주비용의 일부를 지원해주고, 조합원들의 이익이 생겨도 국가에서 환수를 하는 제도가 없다.(공익 목적으로 하는 것이기 때문에 그렇다고 생각하면 됨) 반면에, 재건축은 이주비용의 지원이 없고 초과이익환수제라고 해서, 조합원 개인당 얻게 되는 이득이 3천만원 이상일 시 최대 50%까지 국가에 환수되는 제도가 있습니다.(국가에서 주택이 노후화되어서 새로 지어줬는데 너네가 투기목적으로 한 게 아니라면 이로 인해 얻는 이익은 우리가 가져가도 되겠지? 라고 생각하면 될 듯합니다.)<재건축만 안전진단>안전진단에서 재건축을 해야 된다고 인정될 정도로 등급이 낮게 평가가 되어야 그다음 단계를 진행할 수 있습니다.안전진단은 크게 예비 안전진단 → 1차 정밀안전진단 → 2차 정밀안전진단(적정성 검토) 순으로 이루어지며, 아래 절차에서 현지조사가 예비 안전진단, 안전진단이 1차 정밀안전진단, 적정성검토가 2차 정밀안전진단이라고 보면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네. 맞습니다.일시적 1가구 2주택 양도세 비과세요건은1번 주택을 취득하고 1년 후에 2번 주택을 취득해야합니다. 그리고 2번 주택을 취득하고 3년 이내 1번 주택을 매도해야지 비과세가 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신(자동연장)은 횟수제한이 없고 법으로도 횟수를 정해두지 않았습니다. 그래서 계속 거주하시면 됩니다.묵시적갱신은 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행되므로 보증금이그대로입니다. 그래서 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 처음 받았던 확정일자의 효력이 그대로 유지 됩니다.*등기부에 가압류 날짜를 확인해보고 본인의 전입신고와 확정일자날짜가 앞서있으면 권리순위상 본인이 우선순위로 경매에 넘어가더라도 크게 걱정하지 않아도 됩니다.*계약갱신요구권 행사를 1회에 한하여 사용할 수 있습니다.첫계약(2년) + 계약갱신(2년) 총4년첫계약(2년) + 묵시적갱신(제한없음) +계약갱신(2년) 총○년 을 거주 할 수 있습니다.계약갱신을 1회했더라도 또 계약갱신을 할 수 있는데 이때는 새로운 계약으로 진행합니다. 그래서 5%를 초과하는 임대료를 인상할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인 인증을 통한 내 명의의 부동산(토지, 건물, 아파트, 주택 등) 을 찾아볼 수 있는 곳이 있습니다. 국토교통부에서 운영하는 국가공간정보포털 이라는 사이트에서 가능합니다. 상단 열람공간 메뉴에 내토지찾기서비스에 들어가면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력(전입신고+이사(거주)) 있는 소액임차인에 해당하는 경우 경매로 넘어가게 된다면 가장 먼저 최우선변제금액을 받을 수 있습니다. 보증금 3,400만원이더라도 전세보증보험 가입조건에 해당한다면 가입할 수 있습니다. 경매로 넘어갈 경우 최우선변제금으로 얼마를 받을 수 있는 지 확인 후에 전세보증보험 가입을 생각해보시는 것이 어떨까요

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 이사가는 날 임대인이 전세집을 확인하고 전제보증금을 반환해야 합니다. 임차인의 임차목적물반환과 임대인의 보증금반환은 동시이행관계입니다. 임차인이 이사를 나가고 바로 임대인이 전세집을 확인 하는 것이 가장 적합하겠지만 서로 협의하여 당일 밤까지는 반환해야 합니다. 임대인이 가스비 수도세 관리비 확인 가능합니다. 임차인에게 사정을 이야기하고 잘 협의하기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.메인화면에 진입해 왼쪽 상단 '안심전세 진단·상담' 탭을눌러 '임차주택, 안심전세로 안전하게’ 배너를 클릭하면,시세조회 & 위험성 진단 ▲전세계약 셀프테스트 ▲집주인 조회 ▲전세보증 가입신청 ▲1:1 법률상담 등의 기능을 담은 안심전세 앱을 활용할 수 있습니다.먼저 시세조회 & 위험성 진단 탭을 눌러 구하려는 집 주소를 입력 후 진단하기로 들어가면, 적정 전세 보증금을파악할 수 있습니다. 그간 시세 파악이 어려웠던 다세대·연립주택, 50세대 미만 소형 아파트 시세(수도권)를 볼 수 있다는 점에서 유용합니다. 집주인이 빚을 져 집이 경매로 넘어갈 경우, 얼마나 손해를 보게 되는지 예상치도 제공합니다.집주인 조회 탭을 누르면, 집주인이 보증보험에 가입할수 있는지, 보증금을 돌려주지 않았던 보증사고 이력은없는지 등을 확인할 수 있다. 다만 해당 정보를 보려면,집주인이 직접 본인 휴대폰에서 정보를 먼저 조회한 후나타나는 내역을 제시해야 세입자가 확인할 수 있습니다. 당초 집주인의 동의 없이 세입자가 정보를 조회하도록 앱을 개발하려 했지만, 집주인의 동의 없는 조회는 국회에서 법을 바꿔야 가능합니다.국토부는 오는 7월 안심전세 앱을 업그레이드한 안심전세 앱 2.0 버전을 출시하겠다고 밝혔습니다. 앱2.0에는 시세 제공 범위가 확대됩니다. 기존 수도권 연립과 다세대·50세대 미만 소형 아파트 시세뿐만 아니라 광역시연립과 다세대·50세대 미만 소형 아파트 시세 정보도 조회할 수 있고, 오피스텔 시세 정보도 포함됩니다.또 집주인이 직접 조회해 보여줘야 했던 임대인 정보를조금 더 간편하게 확인할 수 있게 됩니다. 임차인이 정보조회 권한을 요청하면, 임대인에 푸시 형태로 알람이 가고 임대인이 동의하면 임차인의 앱 화면에서 관련 정보가 제시되는 방식입니다. 이 밖에 열람 주택의 등기부를 보증신청서류로 자동 편입하고, 등록임대 보증 미가입 사유와 SGI 임대보증 정보도 제공합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원칙적으로 임대차 계약기간은 임대인과 임차인의 협의에 의해 자율적으로 정할 수 있습니다. 하지만 상가건물 임대차보호법 계정으로 인해 "임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"라고 명시하고 있습니다.(상임 법 제15조) 즉, 상가건물 임대차보호법 상의 묵시적갱신과 계약갱신요구권 조항은 강행규정이기 때문에 "상임법 제10조에 해당하는 사유"를 제외하고는 계약 갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 그래서 새임차인과 임대인 양당사자간에 합의하여 1년의 임대차계약후 재 갱신을 할수 없다는 약정은 임차인에게 불리한 내용으로 상가건물임대차보호법에 따라 효력이 없습니다.임차인을 이사보낼 수 있는 방법은 임차인에게 적절한 보상을 하는 수밖에 없습니다.임차인의 계약갱신요구권 행사에 임대인이 거절 할 수 있는 경우는 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 입주한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하는 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우8. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 규제완화를 추진하고 있지만 법이나 시행령 개정이 완료되지 않는 것들이 많아 실수요자들 사이에 혼선이 일어나고 있습니다. 주택법 개정안 아직 발의되지 않았습니다.상반기 안에 처리한다는 입장이지만 아직 법안 제출도 마치지 않았습니다. 법안 발의 이후에도 본회의 통과까지는 진통이 예상됩니다.법안 통과를 위해서는 국회 의석 과반을 차지한 여당의 찬성이 필요하기 때문입니다.소급 적용된다고 밝혔지만 아직 시행된 것은 아니기 때문에 주의가 요구됩니다.​​

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세가 2달치에 달하는 월세가 연체된다면 임대차계약 해지가 가능합니다. 월세연체 때문에 임대차 계약을 해지한다는 내용의 내용증명, 문자, 이메일 무엇이든 임차인에게 도달하도록만 하시면 됩니다. 그리고 임대차 계약 해지 이후 보증금에서 미납 월세 공제한 뒤에 남은 금원을 임차인이 가져갈 수 있도록 준비해 놓고, 임차인에게 알려주면, 임차인에게 집에서 나가라(소위 명도)는 취지의 판결을 받을 조건이 됩니다.이 후 지급명령을 해도 되고, 바로 명도소송을 하셔도 됩니다.도중에 밀린 월차임을 지급한다고 해도 이미 임대차 계약이 해지되었기 때문에 소송이 중단되는 일은 없습니다.