답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.해당아파트의 전세시세 + 대출금이 아파트매매시세의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 임차인이 전세보증보험가입이 안 될 수도 있습니다. 세입자의 전세보증금으로 본인대출을 상환하는 조건으로 계약하는 방법이 있습니다. 대출을 상환하면 안 된다면 임차인이 전세보다 부담이 덜 가는 반전세 아니면 월세로 계약을 하는 방법이 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.결론 계약자 본인이 전입신고 되어 있지 않아도 보증금 반환을 위해 계약자와 공동체 생활을 영위하는 나머지 가족만이 전입신고 하는 경우에도 주임법상 대항력이 인정됩니다.가족이 전입신고 시점의 대항력의 효력이 발생합니다.「주택임대차보호법」 제3조(대항력) 제1항은 "임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터제3자에 대하여 효력이 생기며, 이 경우 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 본다"고 규정하고 있습니다.동 법에서 규정하고 있는 '주민등록 요건'을 폭넓게 인정하여 임차인 본인의 주민등록뿐만 아니라 배우자나자녀 등 가족의 주민등록도 대항요건에 포함되는 것으로 해석하는 것이 통설의 입장입니다.관련 판례도 임차인의 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 대항요건으로서 주민등록에 포함되는 것으로 넓게 해석하여 임차인을 보호하려는 입장을 취하고 있습니다(대법원 1987.10.26. 87다카14 / 1988.06.14.87다카3093,3094).

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신시 계약서를 작성하고 싶다면 집주인과 본인 두명이서 계약서를 작성하면 됩니다. 이전 계약과 계약조건이 동일하다면 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 계약갱신 의사를 통보할때 카톡이나 문자로 계약기간, 임대료등에 대한 내용을 포함하면 됩니다. 증거 요건으로 충분합니다.계약기간 중 계약해지시 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 임차인이 부담하는 조건으로 협의로 봅니다. 새임차인이 구해질 때까지 월세를 지불해야합니다. 계약갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고, 임차인이 계약해지를 통보한 날부터 3개월 뒤에 법적효력이 발생하여 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다. 그리고 임대인이 중개보수를 부담합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인 개인사정으로 계약기간 중 계약해지 시 보통 임차인이 새임차인을구하고 중개보수도 임차인이 부담하는 조건으로 임대인과 협의를 봅니다. (임대인은 계약 만료일에 보증금을 반환하면 되기때문임)새임차인이 구해지면 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 새임차인이 구해지기까지 월세와 공과금을 지불해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 행사에 의한 계약시 보증금의 변동이 없다면 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다. 보증금 인상시 확정일자를 받으면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료로 이사를 가야하는 상황에 집주인이 보증금 반환을 하지 않을 경우 보증보험 이행청구를 하기 전 본인의 상황을 설명하고 집주인에게 특례보금자리론(보증금반환용도)이나 임대인보증금 반환 대출상품을 확인해보라고 해보십시요. 그리고나서도 집주인이 보증금을 반환 해줄 처지가 안된다면 보증보험이행청구를 하시기바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.환산보증금 × 요율 =중개보수(부가세 별도)환산보증금 = 보증금+(월세×100)500만원 + (50×100)= 55,000,00055,000,000 × 0.4% = 220,000원(중개보수)부가세별도 10%(일반과세자) 22,000원4%(간이과세자) 8,800원

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 묵시적갱신 기간 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 임차인이 계약해지 통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적 효력이 발생하여 임대인은 임차인이 계약해지 통보를 한 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다. 묵시적 갱신 중 계약해지 시 중개보수는 임대인이 부담합니다.3개월 내에 새임차인이 구해지지 않으면 월세를 지불해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2023년 3월에 주택법 시행령서 개정해서 소급적용하겠다고 발표했습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특례보금자리론은 부동산시장의 안정을 위한 것보다 서민주거환경의 안정을 위한 목적이 더 크다고 볼 수 있습니다. 현재까지 대환을 위한 특례보금자리론이 60%가 넘습니다.