답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시기가 조금 애매합니다. 보통 임차인은 만기 6~2개월까지 갱신청구권을 사용할수 있는데, 만약 해당 기간내 계약이 체결되고 새임대인이 실거주를 이유를 갱신청구권을 거부하면 문제가 없지만 매매가 안된 상태에서 2개월이 지나면 갱신청구권을 거부하기는 어렵기 떄문입니다. 즉, 시간적으로 여유가 너무 없습니다. 아니시면 매매에 대한 설명을 하시고 임차인에게 일정보상을 해주고 계약연장을 거부하셔야 하셔야 할듯 보입니다. 사실상 만기기준으로 의사통보기간이 10일밖에 안남은 것이라고 보시면 됩니다. 물론 임차인에게 갱신청구권이 없다면 계약연장을 거부하면 되기에 문제는 없습니다.만약이렇게 주택을 팔지 못하게 되면 양도시 중과세율이 적용될수 있는데, 다만 양도차익이 크지 않거나 거의 없는 수준이라면 부담할 세금도 거의 없기에 크게 문제되지 않을수 있고, 반대로 매매차익이 크다면 가진주택중 양도차익이 적은 주택을 우선 매도하는게 유리할듯 보이긴 합니다.참고로 정부에서 이러한 문제로 인해 매수자에게 실거주의무를 2년유예하는 내용을 발표한것으로알고 있습니다. 이럴 경우 매수자가 입주를 늦출수 있다면 계약이 연장되어도 다음 연장시 퇴거를 시키고 임대인이 실거주를 하면되긴 하는데 매도자체는 현세입자로 인한 문제가 없겠으나, 이러기 위해서는 사실상 매수자가 그만큼의 즉시거주를 하지 않아도 되는 상황이여야 하기에 이는 협의를 해보셔야 할 부분으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.답이 있는 것은 아닙니다. 다만 전세의 경우는 월주거비용 부담이 없기에 월세에 비해서는 유리한게 일반적이나, 보증금 조달을 위해 대출을 받는 경우라면 월 이자비용이 지출되기에 사실상 전세의 장점이 있다고 보기는 어렵습니다. 이런 경우에는 전세대출이자와 월세비용을 비교하여 유리한 쪽으로 선택을 하시면 될듯 보이는데, 일반적으로 현재금리기준으로 월이자부담이 월세부담보다는 유리한 경우가 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 재계약시에는 중개보수가 청구되지 않습니다. 다만 서류작성과 인장사용에 따른 대필료등이 청구될수 있으며 대필료의 경우 부동산마다 차이가 있기에 정확히 얼마라고는 하기 어려우나 보통은 10~15만원 사이입니다. 다만 재계약에 따른 계약서가 필요없는 경우(조건변경이 없는 경우)라면 특별히 작성자체는 필요하지 않기에 부동산을 거칠이유는 없고 기존게약서를 수정하는 방식으로도 진행되는 경우가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 이사의 경우 전출자는 오전 일찍부터 짐을 빼는게 일반적이고 보통은 11시이전에 모든 짐이 빠지게 됩니다. 다만 일반적인 포장이사의 경우인데 혹시라도 이사업체에 따라서 이보다 늦어지는 경우도 종종있으나, 대부분 12시이전에는 마무리 됩니다.2. 네 많이들 하는 방식입니다. 보통 방별 짐이 먼저 빠지면 해당 방부터 도배를 시작하고 부분별로 이사짐이 나가면서 도배를 진행하게 됩니다. 물론 이사업체와 도배업체간 조율을 통해 진행하는데 보통은 현장에서 두 업체간 조율하여 진행하는 경우가 많습니다. 다만 사전에 이러한 부분은 두 업체에게 전달하셔야 하고, 이사업체를 모를수 있는 경우 현 세입자를 통해 전달해두시거나 임대인에게 사전 도배진행동의와 내용을 전달해두시는게 좋습니다.3. 그러면 본인의 이사짐을 늦게 넣게 되는데 이럴 경우 이사업체가 동의하지 않습니다. 이사업체의 경우 해당시간을 기다려주기는 어렵기 때문입니다. 보통 이사간 집에 대해서는 점심식사이후 진행이 되는데 늦어도 2시부터는 입주가 시작되는 만큼 최대한 양해를 통해 대기후 입주를 하시거나 도배와 동시에 2와 같이 동시진행하셔야 합니다,4, 잔금을 치룬 이후부터는 아무때나 하시면 되는데, 대항력 확보를 위해서는 당일에 하시는게 좋습니다. 그리고 원칙상 잔금전에는 입주가 어려워 오후3시입금이라면 임대인이 사전에 동의를 해주어야 도배나 입주가가능할듯 보입니다 .잔금지급과 주택인도는 동시이행관계이기 때문입니다. 보통 잔금은 오후일찍 이체를 해주는게 일반적이기에 경우에 따라 임대인과 마찰이 생길수도 있어 사전에 이러한 부분을 전달하여 합의해두시는게 좋습니다. 전입신고도 마찬가지로 잔금을 치루뒤에 하시면 되고, 당일이 두군데를 해도 이전 주택에 대해서는 현주택전입신고에 따라 자동 전출이 되기에 전입신고자체는 문제되지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 주택방향의 경우 이전에는 남향을 선호하였으나, 현재는 냉난방 기술발달에 따라 크게 의미는 없습니다 다만 북향의 경우는 선호도가 낮은게 보통입니다. 그리고 일조권의 경우 방향성보다는 현재는 조망권이나 주택유형에 따른 영향이 더큽니다. 쉽게 창가 앞으로 가려진 부분이 없는지여부인데, 아파트의 경우처럼 일정한 법규정에따라 거리를 두는 경우에는 주택방향이 우선될수 있겠으나, 상업지역내 원룸이나 주거지역내 밀집된 빌라, 상가주택의 경우라며 이러한 건물간 이격이 좁아 시아를 가리고 일조권도 매우 떨어질수 있기 떄문입니다. 그리고 임장시에는 별도 옵션등에 하자여부등을 체크하시는게 필요하고, 층간소음등의 문제는 눈으로 확인할수 없기에 현 거주자를 통해 문의하시는 것도 필요할수 있습니다. 특히나 중요한건 싱크대나 문틈사이에 바퀴벌레약등이 배치되어 있지 않은지 , 그외 배설물등이 있지는 않는지 체크를 하시는게 필요한데 이는 거주시에 바퀴벌레등이 출현할 경우 주거편의성이 크게 낮아질수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선은 현 정부의 양도중과세 유예중단에 따른 매물출현으로 보는게 맞습니다. 그런 이유가 아닌 이상 다주택자가 가격을 낮추면서까지 빠르게 해당 주택을 매도할 이유는 없기 떄문입니다, 물론 정부의 정책운영에 일관성이 없다고 인식된다면 매물이 나오지 않겠으나, 이미 현 정부와 대통령의 일관된 정책운영지침이 나와있기에 세부담이 커질것을 예상한 다주택자가 주택매물을 빠르게 시장에 내놓는 모습이 나타나고 있습니다. 보통은 강남지역내 아파트 매물이 늘어나도 실제 수요자들인 아직관망하는 자세로 실질적은 구매를 하고 있는데 이는 종료일인 5월 9일이 가까워질수록 추가적인 가격하락 매물이 나타날수 있다는 기대가 있기 떄문으로 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주권자에 대한 해석은 여러 견해가 있을수 있습니다. 질문처럼 법적으로 즉 헌법상 주권자는 단순히 땅의 주인이라는 소유의 개념이 아닌 국가의 최고 권력의 원천이 되는 주체를 의미합니다. 즉, 단순히 우리나라의 토지에 대한 지분과 같은 소유개념이 아닌 국가권력 창출의 주체와 권력을 행사하는 방식에 따라 국가를 구분하는 개념으로 이해를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인이 임대인라고 생각해보시면 알수 있을둣 보입니다 . 우선 신탁제도는 임차인이 지급한 보증금을 임대인이 마음대로 이용할수 없습니다. 물론 해당자금을 운용하여 수익이 발생하면 기관과 임대인이 공유를 한다지만 전세를 놓는 가장 큰 이유는 월세가 없는대신 목돈을 받아서 다른 곳에 투자를 하거나 활용하기 위한 목적인데, 그런데 이런걸 할수 없다면 질문자님 입장에서는 얼마가 될지 모르는 운영수익보다는 월세전환을 통해 매월 안정적인 임대수익을 누리는게 더 유리하지 않을까요? 그렇게 되면 당연히 전세로 주택을 내놓은 임대인은 급격히 줄어들수 있고 월세물량이 늘어나고 이는 임차인들에게도 매월 주거비용부담으로 이어질수 있습니다. 물론 제도특성상 추가적인 보완등이 이루어지기는 하겠지만, 전세의 본래의 취지를 많이 벗어나는 제도라 판딘이 됩니다. 결국은 임차인은 목돈을 내고 주거비용없이 거주를 하면서 안정적으로 보증금 반환을 받을수 있어 유리하겠으나, 정작 주택의 소유권을 가지고 수익을 노리는 임대인에게는 메리트가 더 없기에 오히려 물량감소에 따른 피해는 다시 임차인의 주거비용부담으로 전가될 가능성이 높아보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 전세대출중이라도 주담대 신청은 가능합니다. 다만 전세대출이 기대출로써 한도에 영향을 주기에 보통은 동일날짜에 상환과 대출실행을 가능토록하여 상환조건부 주담대를 받게 됩니다. 질문의 경우라면 이러한 대출상품 이용이 어렵기에 주담대를 신청하더라도 전세대출로 인해 한도감액은 에상하셔야 합니다. 2. 묵시적갱신중 5월 1일 해지를 요구하였다면 계약해지는 8월1일부로 자동으로 되게 됩니다. 이때 임차권등기를 신청하고, 등기이후에 보증보험등의 구상권청구를 하실수 있습니다. 보증보험이 없다면 당연히 반환소송 및 경매신청으로 이어지는게 일반적 순서입니다. 물론 해당기간내 협의를 계속하면서 반환을 유도하셔야 하고, 임차권등기 완료이전까지는 주택점유와 전입신고를받드시 유지 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 민영주택의 경우는 1순위 요건이 청약통장보유기간과 지역별 최소예치금 충족입니다. 보통은 청약통장보유를 2년간 하였고 지역, 평형별 최소예치금이상되어 있다면 1순위 자격요건에 해당이 됩니다. 물론 그외 무주택자기준이나 거주기간등은 별개의 부분으로 이런 부분들이 모두 충족된 상태에서 단순 통장기준 1순위 자격을 말합니다현재 상황에서 질문자님 통장은 이미 효력을 상실하였기에 해지하는게 맞고 와이프분 청약통장이나 추가적인 통장개설은 혹시라도 두분이 이후에 더 넓은 신축민영아파트로의 이전을 고려하신다면 보유를 하시는게 맞일수 있지만 그게 아니라면 특별한 필요성은 없습니다. 보통 젋은 세대는 지속적으로 이사이슈가 발생하기에 청약통장은 오래된 것은 하나정도 유지하는게 좋지만, 어느정도 정착이 가능한 세대에서는 선택적인 부분이라고 할수 있습니다. 그리고 민영주택 1주택자의 경우 대부분 대형평수의 추첨제로 청약을 하기 떄문에 결국은 가점이 중요하지는 않기 떄문에 새로 만드시고 기존꺼를 모두 해지하는 것도 방법이 될수 있습니다. 개인적으로 앞으로의 일은 알수 없고 다시 만들어서 청약을 하는것도 시간이 필요한 만큼 와이프분 청약통장에 대해서 납입을 하지는 않더라도 보유만 하고 그외 남편분 청약통장은 해지 및 추가개설을 하지 않는것을 추천합니다.