경제
성남수정구에18평빌라 2채보유중인다주택자입니다
최근이재명부동산정책때문에 집을팔려고내놨어요ㆍ 전세살고있는사람을 2개월에그니까 70 일전에 통보했어요 ㆍ2개월안에 집이팔려서 새임대인이무주택자라서 입주해서 산다고하네요 ㆍ현재임차인은 연장해서2년더 살려고하는데 그러다보면 제가 집을 못팔게돼는데 어케해야돼나요
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
대법원은 임차인이 갱신요구권을 행상했더라도 임대차 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 실거주 목적의 매수인이 소유권 이전등기를 마친다면 새 주인이 직접 실거주를 이유로 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있다고 판결했습니다. 현재 70일 약 2개월 전 시점이므로 빠르게 매수인이 잔금을 치르고 등기를 완료하면 법적으로 임차인을 내보내고 매매를 진행할 수 있습니다. 매수인에게 등기를 서두르게 하거나 등기 전이라면 임차인에게 이사비 지원 등 합의를 통해 퇴거 확약서를 받는 것이 가장 확실합니다. 임차인이 먼저 갱신 요구권을 행사하기 전에 소유권 이전 등기 날짜를 만기 최소 2개월 전에는 반드시 앞당겨야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
시기가 조금 애매합니다. 보통 임차인은 만기 6~2개월까지 갱신청구권을 사용할수 있는데, 만약 해당 기간내 계약이 체결되고 새임대인이 실거주를 이유를 갱신청구권을 거부하면 문제가 없지만 매매가 안된 상태에서 2개월이 지나면 갱신청구권을 거부하기는 어렵기 떄문입니다. 즉, 시간적으로 여유가 너무 없습니다. 아니시면 매매에 대한 설명을 하시고 임차인에게 일정보상을 해주고 계약연장을 거부하셔야 하셔야 할듯 보입니다. 사실상 만기기준으로 의사통보기간이 10일밖에 안남은 것이라고 보시면 됩니다. 물론 임차인에게 갱신청구권이 없다면 계약연장을 거부하면 되기에 문제는 없습니다.
만약이렇게 주택을 팔지 못하게 되면 양도시 중과세율이 적용될수 있는데, 다만 양도차익이 크지 않거나 거의 없는 수준이라면 부담할 세금도 거의 없기에 크게 문제되지 않을수 있고, 반대로 매매차익이 크다면 가진주택중 양도차익이 적은 주택을 우선 매도하는게 유리할듯 보이긴 합니다.
참고로 정부에서 이러한 문제로 인해 매수자에게 실거주의무를 2년유예하는 내용을 발표한것으로알고 있습니다. 이럴 경우 매수자가 입주를 늦출수 있다면 계약이 연장되어도 다음 연장시 퇴거를 시키고 임대인이 실거주를 하면되긴 하는데 매도자체는 현세입자로 인한 문제가 없겠으나, 이러기 위해서는 사실상 매수자가 그만큼의 즉시거주를 하지 않아도 되는 상황이여야 하기에 이는 협의를 해보셔야 할 부분으로 보입니다.
최근이재명부동산정책때문에 집을팔려고내놨어요ㆍ 전세살고있는사람을 2개월에그니까 70 일전에 통보했어요 ㆍ2개월안에 집이팔려서 새임대인이무주택자라서 입주해서 산다고하네요 ㆍ현재임차인은 연장해서2년더 살려고하는데 그러다보면 제가 집을 못팔게돼는데 어케해야돼나요
==> 현재 상황에서 임차인은 퇴거대상입니다. 임대인이 입주를 하는 경우 임차인의 계약갱신 청구권 행사는 거부대상입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
질문자님께서 통보한건 계약갱신청구권에 어떠한 영향도 없습니다.
다시말해 매수인이 만기 6-2개월 전에 소유권이전을 해서 임차인에게 거절권을 행사하지 않은 이상
계약갱신청구권은 이미 실행된것입니다.
이럴땐, 납작엎드려 협상을 해야합니다.
매매 계약을 성사시키기 위해 임차인에게 일정 금액의 이사비나 복비를 지원하고 합의 해지를
이끌어내는 것이 가장 빠르고 확실한 방법입니다.
어떻게서든 협의를 이끌어야 매매가 가능합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
집이 매도되더라도 계약 갱신 청구 요구권을 행사하면 최대 2년 거주가 가능합니다. 다만 매수인이 실거주 목적이면 갱신 거절이 가능한 경우도 있습니다. 이런 경우 보통 법적 요건 확인 후 협의나 명도 협상이 진행됩니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
새 임대인이 실거주 목적이라면 임차인의 계약갱신을 거절하고 내보낼수 있습니다. 새 매수인이 무주택자이고 직접 입주한다면 임차인의 2년 연장 요구를 거절할 수 있습니다. 만료 6개월~2개월 전 사이에 거절의사를 밝혀야 하며 70일 전 통보는 법적 기간 내에 해당합니다. 주의할점은 임차인이 계약갱신요구권을 공식적으로 행사하기 전에 새 매수인이 소유권 이전등기를 마치는 것이 가장 안전합니다. 만약 임차인이 이미 갱신권을 사용했다면 새 매수인이 실거주 이유로 거절하기 어려울 수 있으니 매매 절차를 서두르셔야 합니다. 결론적으로 실거주 매수인이 있다면 법적으로 내보낼 수 있으나 임차인이 버틸 경우 이사비 합의들을 통해 명동 절차를 확실히 매듭짓는 것이 매매 계약 파기를 막는 길입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임대인은 다음 사유가 있으면 계약갱신을 거절할 수 있습니다
임대인 또는 직계가족이 실제 거주하려는 경우
여기서 중요한 점은 집을 산 사람(새 임대인)도 동일한 권리를 가집니다
즉 매수인이 실거주 목적,잔금 후 임대인 지위 승계
이면 세입자 갱신 요구를 거절 가능합니다
단, 시기가 중요합니다
세입자의 계약갱신청구권은 계약 종료 6개월 ~ 2개월 전에 행사합니다
만약 세입자가 이미 갱신청구권을 행사했다면 매수인이 실거주라도 거절이 어려워질 수 있습니다
하지만 갱신요구 전에 매수인이 실거주 통보라면 거절 가능성이 큽니다
보통은 서로 협의해서 이사비용을 주고 내보내는 경우도 있습니다
상황에 따라서 협의를 하는편입니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
매수인이 등기를 치기 전에 임차인이 계약갱신요구권을 행사한다면 실거주 목적의 매수인이라 하더라도 갱신을 거절하기 어렵습니다.
따라서 임차인에게 연락해 새 주인이 들어와 살 계획이라 매도가 진행 중인데 협조해 주시면 이사 비용 등 최대한 비려해 드리겠다고 부드럽게 협상을 해보시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 새로운 임대인이 소유권이전등기를 하고 나서 기존 임차인이 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 새로운 임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있지만 그 전에 임차인이 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 거주권은 임차인에게 있게 됩니다. 그러기에 사전에 임차인이 퇴거를 하는 조건으로 이사비등으로 협의를 해서 퇴거에 대한 동의를 받고 진행을 하는 경우도 있긴 합니다. 감사합니다.