답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약에 대한 통보는 만기 6~2개월전 하면되고 임차인입장에서 임대인이 통보하였음에도 해당 기간내 답변을 하지 않을 경우 계약연장으로 보는게 일반적입니다. 혹시 모르니 임차인에게 최종 기한을 정해 전달하시고 미답변시 계약해지의사로 알겠다는 통보를 문자등으로 해놓으시기 바랍니다. 그리고 대리인 계약시에는 위임장과 인감, 인감증명서등이 필요하나 재계약시에는 최초 계약시와 다르게 임대인 신분확인과정이 크게 필요하지는 않기 때문에 임차인에게 상황을 설명하고 대리계약을 동의를 구한뒤 진행하셔도 상관없습니다.답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.증여계약을 통해 등기를 이전하는 경우에는 증여계약서가 필요하고, 그외 등기이전에 필요한 제출서류들은 매매시와 다르지 않습니다. 그리고 증여의 경우 대부분 매수,매도자 중개가 필요없기 때문에 부동산중개사가 아닌 등기및 관련업무처리를 위해 법무사를 통해 진행하는 경우가 많습니다, 물론 절차진행에 문제가 없다면 셀프등기를 하셔도 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.처가집은 본인을 기준으로 직계존비속에는 해당되지 않습니다, 그에 따라 기타친족으로써 6촌이내 혈족과 4촌이내 인척의 경우 증여과세는 1000만원까지 이며, 직계존속인 부모님의 증여비과세 5000만원 한도에는 영향을 주지 않습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 관련 자격증이라면 대표적인게 공인중개사 자격증이 있고, 부동산 전반에 흐름을 알고, 기본적인 법률 이해에도 도움될수 있습니다. 부동산의 경우 용어 이해가 쉽지 않고 법률적인 부분이 많으니 인강등을 통해 공부하시면 더 도움이 될수 있습니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.Q1) 시기는 크게 중요하지는 않지만 실제 이사를 하기전에 받아두시는게 좋습니다. Q2) 차용증은 단순 채권 입증서류이고 이를 통해 법원 판결을 받아 임대인 다른 재산에 압류등을 할수 있는것이고 담보설정은 이러한 과정없이도 등기부상 근저당으로 등기를 할수 있기에 담보권 설정이 훨씬 권리가 강하고 유리합니다 Q3) 할수 없을 듯 보입니다. 원칙상 가능하나 이떄는 등기설정전까지 점유와 전입신고를 유지하여야 하나 다른 임차인이 입주한다면 사실상 전출을 하셔야 햐기에 할수 없습니다. Q4) 질문자님에게는 새로운 임대차계약의 당사자가 아니기에 손해청구 대상이 되지 않겠지만 질문자과 임대인이 합의한 내용을 이행하지 않았기에 본 계약에 따른 손해배상책임은 있을수 있습니다. 즉 새로운 임차인이 본인에게 손해배상을 할수는 없지만 임대인이 이렇게 발생된 손해를 입증하여 질문자님에게 손해배상을 할수는 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인 보증보험에 의무가입을 하더라도 해당 가입이 질문자님 전체 전세금액이 아닌 일부금액에 대한 보증을 가능성이 있습니다. 그렇기에 질문자님 스스로 보증보험에 가입이 가능한지를 먼저 확인해 보시고 가입이 불가하다면 되도록 계약을 피하는게 좋을듯 보입니다. 이유는 계약시에는 향후 문제가 될수 있는 리스크를 줄이는게 최선이고, 질문의 경우처럼 선순위 근저당이 있을 경우 경매낙찰후 임차권은 소멸되기에 혹 부동산가격하락등으로 낙찰가격이 떨어질 경우 보증금 전액 반환을 받지 못한채 주택에서도 퇴거해야할 가능성이 있기 때문입니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 본인은 전입신고에 따른 대항력을 갖추지 않았기 때문에 확정일자에 따른 우선변제권 효력도 없습니다. 즉 임차권이라는 단순 채권자로써 배당순위는 설정된 물권보다 후순위가 되고 다른 채권과 안분배당이 되게 됩니다, 사실상 경매로 진행이되도 구제받을 방법은 없어보입니다. 이렬 경우 임대인에 대한 반환소송등을 진행하여 보증금 반환을 요구하여 하지만, 실제 재산이 경매에 넘어간 상황상 반환능력은 현저히 떨어질 것으로 보이기에 반환에 매우 어려움이 예상됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약의 종료는 5월 만기일 까지입니다. 임차인은 만기 2개월이 되기전 만기해지통보를 하였기에 임대인은 만기일에 보증금을 반환하여야 합니다. 즉, 다음임차인 여부는 상관없이 반환을 하는게 맞습니다. 그리고 계약상 특약이 있더라도 해당 부분은 강행규정으로 이를 제지하는 특약은 효력이 없습니다. 임대인에게 만기일 미반환시 임대차보호법에 따른 임차권 등기 및 미반환에 따른 손해배상등을 진행하겠다고 통보하시고 만기일에 실제 반환이 되지 않으면 내용증명 발송과 임차권등기명령을 바로 신청하시기 바랍니다.답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론은 후순위 대출이 가능한지를 문의하시는 듯 보입니다, 원칙적으로 가능은 합니다. 다만 1금융권에서는 후순위 대출상품을 취급하지 않는 것으로 알고 있기에 2금융권이하에서 신청을 하셔야 합니다. 그리고 현재 거주중인 임차인에 대해서도 계약상 특약등으로 이를 제약하는 내용이 없는지를 먼저 살피셔야 하고, 은행대출시 은행으로부터 선순위 임차인에게 연락이 가기떄문에 사전에 임대인이 임차인에게 해당 사실을 통보하고 양해를 구하시는것도 필요합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 문제는 임차인간 마찰이 되는 부분으로 우선적으로 건물 관리인 있다면 이에 대한 문제를 제기하시고 필요한 조치를 요청하셔야 합니다. 그 이후에도 개선이 되지 않을 경우 공용공간 역시 소유지분의 권리가 있기에 임대인에게 통보하여 소유권에 기한 방해제거청구등을 하셔야 할수 있습니다. 물론 법적인 부분은 법률전문가와 상담이 필요합니다.답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.