답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1, 만기일에 보증금 반환을 하지 못할 경우 임차인은 전입신고를 유지한 상태에서 임차권 등기명령을 신청을 시작으로 법적 반환절차를 진행하셔야 합니다, 임차권 등기이후에는 대항력이 유지되므로 이사를 하셔도 되지만 보증금 회수는 시간이 걸릴수 있습니다. 2. 솔직히 새로 이사갈 집은 현재 주택 보증금 반환이 어려운 상태라면 계약을 하지 않아야 합니다. 이유는 무리하게 될 경우 본계약해지에 따라 계약금 몰수등의 피해를 볼수 있고, 전세대출 역시도 기존전세대출 상환이 안되면 추가적인 대출진행도 어려울수 있기 때문입니다.답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 만기6~2개월전 합의를 통해 재계약을 하셨다면 합의갱신으로 볼수 있습니다. 2. 질문자님이 계약갱신청구권을 사용한다고 하시고 특약으로 사용한 것을 기재하시면 중도해지시 통보3개월후 계약이 종료되고 중개수수료 부담하거나 다음임차인을 주선하지 않아도 됩니다. 만약 갱신청구권을 사용하지 않으면 특약대로 적용이 됩니다. 3. 계약갱신청구권 사용 부분에 따라 달라지는 것이므로 반드시 갱신청구권사용을 통보하시고 그에 따라 계약서에 특약으로 기재하시면 적용가능합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 갱신청구권을 사용해 추가 거주가 가능하고 조건 변경은 거부하시면 됩니다. 2. 갱신청구권을 사용한 경우, 임대인이 임대사업자인경우에는 5%이내 인상이 가능하지만 이에 해당하지 않으면 시세대로 인상이 가능합니다. 3. 2처럼 갱신청구권을 사용하지 않고 임대인이 개인이라면 시세대로 인상을 할수 있기에 사용을 하셔야 5%이내 인상만 가능합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증보험 청구시에는 이미 임차권 등기를 통해 대항력및 우선변제권이 있음에도 상황에 따른 전출을 막는것은 잘 이해가 되지 않습니다. 질문에서 말한 방법은 임대차등기가 되지 않고 전입신고에 따른 대항력이 있을 때 가족을 통한 임시적인 방법입니다. 현재는 이미 대항력이 임차권등기로써 유지되고 있기 때문에 해당 방법을 통해 대항력을 유지한다는것도 말이 되지 않습니다. 그리고 제일 걱정스런부분은 이행청구과정 중 보증보험사 전출금지를 요구한 만큼 해당방식으로 임의전출을 할경우 문제가 되어 이행자체가 안될수 있기에 당장은 질문처럼 하시는게 좋지 않아보입니다. 가장 유리한 방법을 제시하여 도움드리고 싶지만 결론적으로 이행청구과정중 부분은 보증보험사 판단에 따른것이고, 그에 따른 예외사항등도 보증보험을 통해 확인을 하셔야 할듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히 부담부증여라고 하고 부담부증여는 재산외 채무도 함께 증여하는 것을 말합니다. 쉽게 부동산(주택)등을 증여하면서 주택에 설정된 근저당도 함께 증여를 하는 것을 말합니다. 이럴 경우 증여가액에서 대출금액을 제외한 금액에 대해서 증여세가 부과되기 때문에 일반적인 증여보다는 유리할수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 깡통전세의 경우 임차인이 법적절차에 따라 경매를 진행해도 보증금전액 회수는 어렵기에 보증보험이 있다면 구상권 청구를 통해 보증금 전액 청구를 하시면 되고, 만약 보증보험이 없다면 사실상 회수는 매우 어려워질수 있습니다. 2, 만기일 이후 임차권등기명령을 먼저 신청하고 임대인에 대해서는 내용증명을 발송하는게 순서이나 어차파 반환소송을 통해 경매를 신청해도 경매시 전액회수가능성이 낮기에 현시점에서 임대인과 협의하여 전세계약종료합의서를 작성 바로 임차권 등기명령을 신청하고 보증보험을 통한 청구를 빠르게 진행하시는게 회수에 있어 더 빠를듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.내국인은 부동산을 구매하는 데 행정청의 허가는 필요하지 않습니다. 사인간의 계약을 하고 등기부상 명의 이전을 할뿐입니다, 외국인의 경우는 내국인과 다르게 행정청에 신고의무가 있지만 말그대로 허가사항은 아니기 때문에 사실상 규제는 없다고 보시면 됩니다. 국내 거주중인 외국인의 경우 매매계약 후 시,군,구청에 외국인 부동산 취득신고를 하면 되고, 국내 비거주 외국인의 경우는 외국환은행을 통한 외국인투자신고 및 등록을 하고 매매후 시군구에 부동산 취득신고만 하면 됩니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장 분위기는 현재 좋지 않습니다. 단순히 미국의 금리만을 보고 긍정적으로 평가하기에는 위험요소가 꽤 많은 편입니다. 일단 현재 미국과의 금리차가 큰 만큼 미국이 실제 금리를 인하해도 우리나라는 금리인하를 바로 할수 없다는 점과, 현재 부동산pf대출 위기가 아직 진행중이기 때문에 해당 문제가 커지면 경제적 타격이 불가피하고 그에 따라 부동산시장도 하락할 가능성이 매우 큽니다. 즉 악재에 대한 불안감이 금리인하에 따른 수요증가의 기대감보다 더 큰 상황입니다.답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최초 2년 계약이후 임대인의 조건 변경에는 동의하지 않으셔도 됩니다. 그리고 계약갱신청구권을 사용하여 5%이내 인상만 하고 추가 거주가 가능합니다. 문제는 갱신청구권을 사용하였음에도 임대인이 실거주를 이유로 이를 거부하면 원칙상 재계약은 어렵습니다. 질문처럼 실거주가 아니라면 임대인은 이를 거부할수 없고, 5%증액의 경우도 임차인이 거부해도 계약해지를 통보할 수 없습니다. 결론적으로 갱신청구권 사용의사를 밝히시면 임대인 실거주가 아닌 인상 추가 연장계약이 가능합니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인 입장에서는 2년 계약후 추가 2년 연장을 해도 되고 하지 않아도 됩니다. 즉, 꼭 2년추가로 재계약해야할 의무는 없습니다. 추가거주를 원하지 않으시면 만기 6~2개월전까지 반드시 임대인에게 재계약거절 및 만기해지의사를 통보하셔야 합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.