부동산을 직거래하면 어떤 점을 주의해야 하나요?

Question

제가 매매 계약을 부동산을 통하지 않고 직접 주인이랑 직거래를 하려고 하는데요 그런데 보통 부동산 직거래를 할 때는 어떤 점을 주의해야 하나요?

유창효 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직거래에서는 당연히 목적물에 대한 권리관계확인과 부동산 표시사항에 대한 확인등을 스스로 하셔야 합니다. 그러기위해서는 최소한의 등기부등본을 볼줄은 아셔야 합니다. 그리고 계약서를 작성하시면서 합의된 특약이나, 위험한 요소(기존 근저당, 압류등)의 말소특약등을 잘 기재하신 후 계약을 진행하셔야 합니다. 또한 부동산 계약일로부터 30일내 부동산 거래신고를 하셔야 하는데, 중개사를 통하는 경우 중개사에게 우선신고의무가 있기에 중개사가 이를 진행하지만 직거래시에는 매수,매도자가 진행하셔야 합니다. 그외 잔금시 등기이전에 필요한 서류와 주택점유를 이전받고 소유권 이전등기를 하시면 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

이상엽 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 직거래를 할 때 주의해야 할 몇 가지 점이 있습니다. 매도자가 진짜 소유주인지 확인하세요. 등기부등본과 신분증을 통해 본인 여부를 확인해보세요.허위 매물에 주의하세요. 매물 사진만 보고 판단하기보다는 직접 방문하여 매물을 확인하는 것이 좋습니다.부동산 직거래를 할 때는 물건의 상태를 꼼꼼히 확인하세요. 잠재적인 하자가 있는지, 필요한 수리나 개선이 필요한지 확인해보세요. 계약서를 상세하게 작성하는 것이 중요합니다. 특약사항을 명시하고, 모든 항목을 정확하게 기재하세요.등기부등본을 꼼꼼히 확인하세요. 소유주와 부동산의 상태를 확인해보세요.등기부등본에 나와있는 소유주의 통장으로 직접 계약금과 잔금을 이체하세요. 현금으로 주어야 한다면 영수증도 받아두세요.부동산 직거래 시 법률적인 문제가 발생할 수 있으므로 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.부동산 직거래를 할 때 이러한 주의사항들을 염두에 두시면 좋습니다.

최병옥 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.가능합니다.하지만 매수인께서 부동산 매매에 관한 경험이나 지식 없이 계약서를 쓴다는것은 위험 할 수 도 있습니다.중개인들은 매도자와 매수인의 연결 뿐만 아니라 계약서 작성 및 신고 및 세금 등에 관해 컨설팅 해주시기 때문이죠.님께서 계약서 작성 및 신고등에 관해 자신이 있으시면 굳이 중개인 안끼고 해도 무방합니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.임대차가 아닌 매매라면 일단 주인이 주인이 맞는지 등기부등본과 신분증, 얼굴등을 대조해서 확인해보시고 등기상 소유주와 거래하면서 소유주 계좌로 돈 입금하시면 됩니다.그리고 등기부등본, 인감증명서등 서류 제대로 확인하시면 됩니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

김희영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산은 대부분의 경우 고가의 자산인데 반해 자주 사고 파는 물건이 아니므로 관련지식이 상대적으로 부족하여 중요한 사항을 반영하지 못하거나 실수하는 경우가 많이 발생하여 손해를 볼 수 있으므로, 관련 경험이나 지식이 풍부하지 않다면 공인중개사 등 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.  그럼에도 불구하고 직접 거래하신다면 다음과 같은 사항들을 참조하시기 바랍니다. 기술된 사항들은 기본적인 사항들로 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.먼저 물건 확인을 할 때는 대상 매물과 주변시세 확인을 해야 합니다. 주변 시세를 확인하여 평균시세와 주변 환경 인프라 등 확인을 철저히 합니다.계약서는 법무부 홈페이지의 “주택임대차 표준계약서” 활용하되 권리보장특약이 중요하므로 부동산 종류나 상황에 따라 전문가나 관련지식이 있는 사람의 도움을 받아 추가해야 합니다.계약 각 단계 진행 전 등기부등본을 확인하여 물건의 하자와 주변 환경을 확인해야합니다. 매 확인시마다 등본내용에 변화가 없어야 합니다.등본과 소유자 신분증을 대조하여 동일인 인지 확인하고 신분증에 대한 진위를 확인해야합니다대리인인 경우 위임장 확인하고 인감증명서 첨부는 필수이며, 대금은 반드시 실소유자 계좌로 입금해야 합니다.계약 30일 이내 시군구청에 방문 또는 부동산거래시스템( http://rtms.molit.go.kr  ) 에서 부동산거래신고를 해야 합니다.  지연신고나 미신고시에는 과태료가 부과됩니다.당사자의 진위확인방법: -   주민등록증: ARS 1382, 정부24 주민등록진위 -   운전면허증: 교통민원24은행계좌 확인: 거래당사자 계좌 사용공적서류 확인: 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지대장 확인-   등기사항전부증명서: 표제부, 갑구: 실소유자와 일치 여부, 을구: 압류, 가압류, 저당권, 경매 등 권리 확인서류는 계약전, 중도금전, 잔금 당일 등 여러 번 열람하여 변화 없음 확인.-   건축물대장: 계약서와 면적, 대지권지분 등 비교,  위반건축물 표시 확인 (연립, 다세대, 단독 등)-   토지대장: 계약서 내용과 비교현장답사: 수도, 전기, 누수/결로 여부, 채광, 방음, 혐오시설 등 확인매도인 주민등록등(초)본, 인감증명서 – 잔금일 기준 3개월 이내일 것. 계약서와 주소 일치여부 확인.   잔금 전 관리비 미납여부 – 공과금 정산, 장기수선충당금 정산 확인대리인인 경우는 위임장과 인감증명서 등 확인.현금 결재시는 지불 증빙 자료 남길 것. 영수증 남기고 실거래 신고해야 합니다.등기등록은 셀프도 가능하나 법무사 활용이 편리합니다.주: 표준화된 아파트에 비해 규격과 금액등이 표준화되지 않은 빌라(연립, 다세대, 다가구 등)주택을 구입하신 다면 더욱 주의가 필요합니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.매매는 큰돈이 오고가는거라서 직거래는 사실 권하지 않습니다물론 서류확인,본인확인이 중요합니다만약 계약을 직거래로 했다면 30일이내에 관할구청에 거래신고도 해야 합니다이런 여러가지 절차를 공부를 많이 해서 하시기 바랍니다

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.전문지식이 없다면 전문가에게 의뢰하는것이 좋습니다만 기본적으로 소유자확인,기타권리관계확인이 가장중요합니다.

윤민구 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.아무래도 직거래시에는 금전을 받는쪽 보다는 지불하는 쪽에서 좀더 주의하고 세심한 확인이 필요하겠습니다.해당주택의 공부상서류들의 권리분석과 함께 불합리한 특약내용은 없을지 잘 확인해 보셔야 하겠습니다.