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묵시적 갱신에 해당하는지 질문(집주인이 6.5개월전 실거주의사표시 유효여부)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조금 논쟁이 있을 것으로 보이는데, 일단 재계약에 대한 의사통보는 법에 따라 만기 6~2개월전에 하여야 합니다. 그러므로 질문 3번처럼 해당기간내 서로간 아무런 의사통지를 안하였다면 사실상의 묵시적갱신의 성립이 되었다고 볼수 있어 보입니다. 보통 사인간의 계약특성상 합의를 우선하는 점과 만기 2개월전까지만 의사통보를 하면 되기에 만기 6개월 이전에 통보도 효력이 있다는 의견이 있는데, 이런 부분이 인정되면 법에 만기 6~2개월이 아닌 만기 2개월전으로만 나와있어야 되는것이란 주장이 가능하고 법조항에 따른 분쟁요소가 너무 많기 때문에 개인적 판단으로는 만기 6~2개월전 기간내 통보만 법적효력을 인정하는게 맞을 것이라 판단이 됩니다. 또한 사인간의 계약에서 합의가 중시되나 질문에서는 당사자간 6개월이전 합의가 된게 아닌 단순 통보한것은 인정되기 어려울것으로 생각됩니다,
경제 / 부동산
25.08.30
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청년층 전세와 월세 전환기에서 계약 갱신할 때 보증금 보호 전략은 어찌 될지?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차시장에서 임차인이 주택을 구할 때 전월세를 떠나 가장 중요하게 보셔야할 부분들은 기본적으로 거래경험이 없다면 직거래보다는 중개사를 통해 계약을 진행하는 것과 내가 계약하고자하는 주택의 대략적인시세와 전세보증금에 따른 전세가율 확인 , 월세라면 월세보증금이 소액임차인에 해당되는지 여부등이며, 계약시점에 실제 계약자와 등기부상 소유자가 일치하는 여부등입니다. 또한 임대차 이후 선순위임차권 지위가 가능토록 현 권리사항에 맞는 특약을 기재하는 것이 필요합니다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 법에 따른 보호를 위해서 보증보험 가입과 전입신고, 확정일자 부여가 가장 안전하게 임대차를 계약 및 유지하는 방법입니다. 그리고 전입신과 확정일자는 주민센터나 인터넷, 보증보험은 전세대출은행이 각 보증보험기관을 통해 가입이 가능하므로 상세한 필요서류나 절차는 미리 검색을 하시어 확인하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.30
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재건축 때문에 계약 기간 중 이사를 요구받았는데, 꼭 나가야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정비사업에 따른 정식적인 재건축, 재개발의 경우는 계약기간이전이라도 계약해지가 가능한 사유가 될수 있지만 ,질문처럼 자체적인 인테리어나 신축을 위한 목적에서는 현 존재하는 임대차계약을 일반적으로는 해지가 불가합니다. 결국 질문에서 임차인이 퇴거를 거부하고 만기까지 거주를 주장해도 임대인이 어떻게 할수 없다는 의미이기에 임차인이 해당하는 임대인의 통보에 따라지 않고 계속거주를 해도 임대인 뭘 어떻게 강제할 부분이 없다는 의미입니다. 그러므로 기존 임대차계약의 효력을 주장하시고 만기까지 거주권리가 있음을 통보하고 일정기간 여유줄것으로 요구하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.30
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금리 인상과 부동산 시장, 어떤 관계가 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근에는 금리가 오르고 있지 않습니다, 지난해 8월 3.5% 최고치를 유지하던 기준금리는 10월부터 인하가 단행되었고 현재는 2.5%로 5월이후로 유지중에 있습니다. 그리고 추후에도 금리는 인상보다는 인하의 가능성이 더 높습니다. 그리고 금리가 오르게 되면 대출금리도 상승하게 되고 이럴 경우 주택구매시 자금조달에 압력이 가해지면서 주택구매수요가 줄어들게 되고 주택가격도 하락하는게 일반적입니다. 반대로 금리가 낮아지는 경우 대출금리가 낮아지고 동일자금을 조달할때 부담하는 원리금도 줄어들기 떄문에 자금구매시 더 높은 자금을 대출로 조달 가능하게 되므로 주택수요가 늘고 주택가격도 상승하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.30
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소형 오피스텔과 원룸 매매 중 어떤 게 임대 수익률이 더 안정적일까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대수익률을 단순히 매물 종류만 가지고 단순판간하기는 어렵습니다. 그리고 오피스텔이나 원룸 모두 주거용시설로써 임대차를 한다면 크게 차이는 없기에 보통 임대수익률은 상가와 주택으로 구분하여 판단하는게 맞습니다. 일반적으로 월세수익을 높이기 위해서는 상가임대차가 더 높은 월세수익이 가능하고 , 안정적인 임대차유지 부분에서는 주택임대차가 더 유리할수는 있습니다. 그리고 상가임대차든, 주택임대차든 해당하는 입지조건이나 시설조건등에 따라서 임대차 수익은 달라질수 있으며 동일한 임대차 수익이라도 개인별 대출여부나 세금, 관리비용등에 따른 비용지출에 차이가 있기에 최종적은 수익률도 달라지게 됩니다 , 그리고 임대수익을 목적으로 할때 가장 안정적인 방법은 공실리스크를 최소화 하는 것이기 때문에 매물의 종류보다는 투자대상의 입지나 수요등의 요건이 충족되는지를 잘 판단하셔야 할 부분이빈다.
경제 / 부동산
25.08.30
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압류관계로 문의하고싶어서요 걱정때문에요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떻게 될지는 사실 채권자의 대응에 따라 달라지는 부분이기에 뭐라 답변을 드리기 어려우나, 본인 명의의 임차보증금도 자산에 해당이 되는 만큼 은행이 이에 대해서 전세보증금반환채권에 대해 압류를 설정할 가능성은 있습니다. 보통 압류의 경우 법원을 통해 진행되는 과정이기에 곧바로 압류가 진행될지는 알수 없으나, 계속 연체에 따라 채권추심이 되는 과정이 진행되면 그에 따라 가능성은 높아질수 있습니다. 그리고 다른 주택에 이사를 하셔도 결국은 본인 명의 임대차의 보증금이 있다면 압류가능하므로 이사를 통해 회피는 쉽지 않아보입니다, 보증금을 지키기 위한 방법을 정확히 설명드리기는 어려우나 개인회생이나 파산신청등을 통해 개인채무에 대한 감면과 일정수준의 상환을 진행하시면서 도움을 받으시는게 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.30
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식당 위생 점검은,어느 주기로 하는건가요?!
식당의 위생점검은 식품위생법에 따라 정기적으로 실시되고 있고 주요 점검항목과 이를 위반할 경우 쳐해지는 행정처벌 혹은 법적 처벌 규정도 이미 다 마련되어 있습니다. 다만 이를 실제 현장에서 단속하는 식약청 또는 관한 보건소 그리고 전반적인 관리주체인 지자체등의 인력이 현저하게 부족하기 때문에 별도의 신고등이 없는 경우에는 세부적인 사항까지 수시로 검사하기는 어렵습니다. 현재 정기적인 위생점검이 실시되나 해당 시점전후로만 개선을 해두면 되는 부분도 문제라고 볼수 있습니다, 결국에는 식당을 운영하는 운영자 스스로 위생에 대한 개념이나 중요성을 가지고 관리를 하지 않는 이상 단순 처벌규정과 단속규정만으로 이를 온전히 해결하기는 어려운게 사실입니다.
경제 / 부동산
25.08.30
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앞으로 상가는 어떤 방향으로 흘러가게 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가의 경우는 무엇보다 공실리스크 관리가 필수이고 이를 위해서는 해당건물이 위치한 지역의 상권의 유지가 가장 중요한 부분일수 있습니다. 또한 내수경기의 회복가능성 역시도 공실리스크를 줄이는데 필요한 요소이기 때문에 각 지역별 상권별 부동산별 흐름에도 크게 차이가 나타나지 않을까 생각이 됩니다. 다만 최근 몇년간 부동산 경기침체, 내수경기 침체등 여러 안좋은 상황이 이어진 만큼 전체적인 분위기는 지금보다는 나아질것이란 기대가 있는 편입니다. 또한 현정부의 내수경기 회복에 중점을 둔 정책운영과 노력을 하고 있기에 점차 회복될 것으로 보이고 후행경제인 부동산 시장역시도 지금보다는 더 나은 환경으로 이어지지 않을까 생각됩니다.
경제 / 부동산
25.08.30
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앞으로 경제가 어떻게 되어갈지 궁금해요
우선 한국경제 전반이 어려운 상황이였고 이제 조금씩 정상화를 통해 회복해가는 과정인 만큼 지금보다는 더 성장을 하지 않을까 기대를 하고 있습니다. 특히 현 정부에서도 부동산에 대한 투자자본을 주식시장등으로 옮기려는 정책적인 노력을 하고 있고 우리나라 주식시장에서도 주주 환원등 새로운 시도가 되고 있기에 점차 주식시장에 대한 전망은 좋아질것으로 예상되며, 부동산의 경우 인구감소와 지역간 양극화 심화에 따라 투자성공 가능성이 낮아지는 만큼 투자초보자의 진입장벽이 높아지게 되면서 점차 자금력을 가진 특정세력에게 유리한 시장분위기가 형성되지 않을까 생각됩니다. 그리고 코인의 경우는 점차 제도화를 통해 투자유입효과가 커지면서 하나의 자본시장으로써 자리잡아갈 것으로 보입니다. 결론적으로 투자를 시작하는초보자들에게는 부동산 보다는 주식시장이 좀더 접근성도 좋은 더 나은 환경을 제공하지 않을까 생각됩니다.
경제 / 부동산
25.08.30
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부동산 아파트 매매할때 주의할점과 챙겨가야하는것, 그리고 특약 꼭 넣어야 하는거 알려주세요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.Q)그런데 저희가 알고 있는것 외에 한달안에 또 다른 하자로 저희가 모르는 부분에 문제가 발생했을때에는 어떻게 해야하나요? -> 법적으로 임대인에게는 하자담보책임이 있기에 특약이 없다라도 중대하자등에 대해서는 매도인에게 청구가 가능합니다. 그러나 특약등에 이를 면책하는 내용이 있다면 청구할수 없기에 특약에 하자담보책임 면책에 대한 내용이 있는지를 확인하고 있다면 빼줄것으로 요구하시면 됩니다. Q)부동산 계약하기전 필요한 서류나 주의해야할점도 꼭 알려주세요!^^ -> 계약서 작성시점에는 필요서류가 없습니다. 보통 부동산에서 등기부등을 출력하여 확인시켜주기 때문에 매도인이 직접참여하는경우 신분증 확인만하시면되고 대리인 출석시 위임장과 인감증명서 확인이 필요합니다. 매수자는 사실상 계약시점에 필요한 서류는 없고, 등기이전을 위한 서류등이 필요할수 있는데 이는 계약이후 잔금전쯤 법무사가 대리하는 경우 해당 법무사가 각 당사자들에게 요청하게 되므로 이에 맞추어 준비하시면 됩니다. Q)장기충당수선금도 관리비에서 월세로 지낼때 냈던건 못 돌려받는지, -> 원칙상 매마잔금일 기준으로 매도인이자 임대인에게 정산받으셔야 합니다. 다만 임차인이 매수자이기 때문에 계약시점에 이에 대한 지급을 협의를 통해 조정할수는 있는데 매매금액을 낮추었다면 매도인측에서는 매수자가 부담하길 원할수는 있습니다. 일단 계약시점에 협의를 해보시면 되고, 원칙상은 임대인이자 매도인이 지급해 주는게 맞습니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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