경제
부동산 중개수수료 부가세 10% 지급해야되는 지 여부
25년도 10월에 아파트 전세 계약(26년 2월 입주) 했구요. 1월에 해당 아파트에 대한 전세보증금 대출 신청하는 과정에서 기 계약했던 부동산이 폐업한 사실을 알게 되었습니다.(25년 12월에 폐업하고, 친동생이 신규 사업자로 상호명은 동일하게 같은 위치에 개업함). 계약 당시 부동산 중개 수수료와 부가세10%를 부가 해서 저한테 계약서와 같이 줬습니다. 여기서 질문입니다. 이삿날에 잔금 치르면서 중개수수료 줘야되는데, 부가세 10%를 줄 이유가 있나요? 계약당시 일반과세자 유무 확인해서 부가세를 부가했나보다 했는데, 계약 해준 당사자가 폐업을 했는데, 부가세 안줘도 되지 않나요?
현금 영수증도 발급도 안될테고.... 친동생 사업자번호로 현금영수증 발급해준다고 해도 불법 아닌가요? 중개업자 사장님 기분 나쁘지않게 이야기 할려고 하는데 궁금해서 문의드립니다.
11개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 폐업한 중개사에게 부가세를 지급하지 않아도 되는 이유
부가가치세법 제15조와 제16조에 따르면, 부가세는 '사업자'만이 받을 수 있습니다.
- 사업자가 폐업 신고를 한 순간부터는 법적으로 더 이상 ‘사업자’ 자격이 없으니, 세금을 대신 받아갈 권리 자체가 사라져요.
- 국세청도 폐업한 사람이 부가세를 받으면, 그건 세금이 아니라 개인의 부당이득으로 본다고 합니다. 또, 폐업일 이후에는 현금영수증도 아예 발급할 수 없습니다(소득세법 제162조의3).
2. 동생 명의로 영수증을 끊으면 불법인 이유
동일한 상호라도 사업자 등록번호가 다르면 전혀 다른 사업자로 봅니다.
- 조세범 처벌법 제10조에서는, 실제로 용역을 하지 않은 사람 명의(이 경우 동생)로 영수증을 발급하면 ‘가공 거래’에 해당한다고 명시하고 있어요.
- 만약 이를 강행하면, 동생이 매출액의 2% 이상 가산세와 최대 3년 이하 징역 같은 형사처벌을 받을 수 있고, 문의하신 분도 비용 처리가 인정되지 않을 수 있습니다.
3. 결론과 대응 예시
중개업자에게 이렇게 분명하게 말씀하시면 됩니다.
"법령을 확인해보니, 폐업한 사업자에게는 부가세를 지급할 필요가 없고, 폐업일 이후에는 현금영수증 발행도 불가능하다고 합니다. 또 타인(동생) 명의로 영수증을 끊는 것은 조세범 처벌법상 가공거래에 해당해 양쪽 모두에게 위험이므로, 부가세를 제외한 법정 수수료만 입금드리겠습니다."
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
부동산 중개수수료에 부가세 10%를 추가로 내야 하는 경우는 딱 하나입니다
중개를 한 공인중개사가 일반과세자로 정상 영업 중일 때 중개수수료 + 부가세 10%를 내게 됩니다
세금계산서 또는 현금영수증을 발급합니다
지금 상태에서는 안내도 됩니다
협의를 잘하시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
공인중개사가 일반과세자일 경우 부가세를 줘야 하는 것은 맞고 또한 폐업을 하더라도 부가세 신고는 하게 됩니다.
따라서 처음 약속한 중개수수료는 납부를 해주는 방법과 부가세 납부하지 않고 대신 현금영수증 발급을 받지 않는 방법이 있긴 한데 감정 상하지 않게 협의를 해 보시는 것도 중요하다고 사료됩니다.
감사합니다.
25년도 10월에 아파트 전세 계약(26년 2월 입주) 했구요. 1월에 해당 아파트에 대한 전세보증금 대출 신청하는 과정에서 기 계약했던 부동산이 폐업한 사실을 알게 되었습니다.(25년 12월에 폐업하고, 친동생이 신규 사업자로 상호명은 동일하게 같은 위치에 개업함). 계약 당시 부동산 중개 수수료와 부가세10%를 부가 해서 저한테 계약서와 같이 줬습니다. 여기서 질문입니다. 이삿날에 잔금 치르면서 중개수수료 줘야되는데, 부가세 10%를 줄 이유가 있나요? 계약당시 일반과세자 유무 확인해서 부가세를 부가했나보다 했는데, 계약 해준 당사자가 폐업을 했는데, 부가세 안줘도 되지 않나요?
현금 영수증도 발급도 안될테고.... 친동생 사업자번호로 현금영수증 발급해준다고 해도 불법 아닌가요? 중개업자 사장님 기분 나쁘지않게 이야기 할려고 하는데 궁금해서 문의드립니다.
===> 중개업자가 일반과세자인 경우 부가세 10%를 부담해야 하고 이러한 금액은 개업공인중개사의 수익이 되지 않고 나중에 국세청에 반환해야 하는 금액입니다. 불법이 되지 않습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
당장 폐업을 했더라도 이전까지 매출기록에 대해서는 부가세신고등 마무리를 해야하는것으로 알고 있기에 원칙상은 지급을 하시는게 맞습니다. 부가세신고기간을 고려했을때 상반기 신고기간에 1월 중개건에 대한 신고도 할 것으로 보이기 때문입니다. 그에 따라 현 중개사에게 현금영수증이나 별도 세금 계산서 발행을 하지 않을 것으로 부가세 10%에 대한 할인을 요구하시는게 더 나을듯 보이긴 합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
말씀하신 바가 맞습니다.
폐업한 사업자에게는 부가세를 줄 필요가 없습니다.
그리고 동생명의로 새로 발행하는 것은 타인명의 위장발급으로 불법입니다.
따라서 나중에 연말정산이나 세금 처리시 문제가 될 수 있습니다. 그리고 본인이 중개하지도 않은 것을 세금계산서 끊은 중개사 쪽도 불이익이 있어요.
즉, 부가세를 제외하고 중개수수료만 내면됩니다.
그게 아니라면, 계약을 완전히 새로 해야 합니다.
새로 발급한 동생명의 면허로요.
그래서 이러한 사항을 잘 설명하시고 부가세는 내지 마시길 바랍니다.
감사합니다.
중개보수 부가세는 중개업자가 일반과세자 일때만 지급 의무가 있습니다. 계약을 실제로 중개한 사업자가 이미 폐업했다면 그 사업자에게 부가세를 낼 근거가 없습니다. 친동생 명의 사업자로 부가세를 받거나 현금영수증을 발급하는 것은 위법 소지가 큽니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
계약 당시 부동산이 폐업했더라도 잔금 지급 시 중개수수료에 부가세 10%를 별도로 납부해야 합니다.
부가세는 중개 용역 공급 시점에 부과되며 계약 체결 당시 일반과세자로 세금계산서를 발급 받은 상황이라면 그 사업자의 과세 의무가 유지됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
부가세는 중개사가 국가에 대신 내는 돈인데 이미 폐업한 사업자는 부가세 신고 의무가 없으므로 질문자님이 10%를 더 주더라도 그 돈은 국가로 가지 않고 중개사의 개인 주머니로 들어가게 됩니다. 이는 법적 근거가 없는 지출입니다. 폐업한 사업자는 현금영수증이나 세금계산서 발행이 시스템상 원칙적으로 불가능하며 본인이 직접 중개하지 않은 건에 대해 수수료를 받고 영수증을 발행하는 것은 추후 세무조사 시 문제가 될 수 있는 명백한 탈세 및 불법행위입니다. 사업자 조회를 해보니 폐업 상태라 부가세를 줄 근거가 없다고 법정 수수료만 입금하겠다고 통보하시면 됩니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
이미 폐업을 한 사업자의 경우에는 원칙적으로 세금계산서나 현금영수증 같은 적격증빙을 발급할 수 없기 때문에 유효한 증빙 서류를 받지 못하는 상황에서 부가세 10%를 별도로 지급하실 의무는 없구요. 또한 실제 중개를 하지 않은 동생분의 사업자로 영수증을 끊는 것은 위장 발급이나 사실과 다른 세금계산서 수취 등 세무상 문제가 될 소지가 있습니다. 폐업으로 인해 정상적인 증빙 처리가 어렵다는 점을 말씀하시면서 부가세를 제외한 중개수수료 원금만 지급하는 방향으로 협의해 보시는 편이 안전할 듯합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
폐업한 사업자에게 부가세 10%를 줄 필요가 없으며 지급해서도 안됩니다. 부가세는 국가에 세금을 낼 사업자에게 주는 돈입니다. 이미 폐업한 사업자는 세금을 낼 주체가 아니므로 부가세를 받는 것 자체가 부당이득입니다. 중개를 하지 않은 동생 사업자 명의로 영수증을 끊는 것은 명백한 불법이며 폐업자는 영수증 발급 자체가 불가능합니다. 폐업 사실을 확인했으므로 부가세를 제외한 중개수수료 원금만 입금하겠다고 통보하시고 증빙을 못받는 상황에서 세금을 낼 이유는 전혀 없습니다.