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전세를 중도에 빠져야 하는 일이 생겼을때에 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 임대차 계약을 중도해지하기 위해서는 계약상대방의 동의가 필수요소입니다. 그러므로 현 임대인과 중도해지에 대한 의사통보와 협의를 통해 합의를 해야지만 해지가 가능합니다. 임대인이 어떠한 조건도 없이 중도해지를 거부하면 해지는 불가능하고, 일정수준의 조건을 요구하는 경우라면 해당 조건을 충족하셔야 해지가 가능합니다. 통상적으로 전세계약에서 중도해지는 다음임차인 주선과 중개보수 지급을 조건으로 하지만, 임대인에 따라 이는 달라질수 있으므로 최종적으로 임대인과 협의를 먼저 해보셔야 가능여부나 조건등을 확인하실수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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재개발 아파트 분양 받을 기회가 생겼는데 재개발 아파트 투자가 안전한 선택일까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발 예정지의 구축아파트는 구매해서 개발후 아파트에 차익을 노리는 방식은 이해가 되는데 질문처럼 재개발 지역내 분양하는 신축아파트를 분양받는 투자는 잘 이해가 잘 되지는 않습니다. 아마도 개발이 완료되는 개발지역의 신축아파트를 분양받는다는 의미로 보이는데 이는 재개발 또는 건축에 대한 투자로는 보기 어렵습니다. 보통 분양권 투자로 볼수 있고 이런경우 실거주가 아니라면 주변시세와 분양가의 차이가 어느정도 인지, 임대차수요가 있는 지역인지, 향후 추가적인 입지개발호재가 있는지를 판단하여 시세상승이 가능하다면 투자를하시는게 맞고 당연히 투자인 만큼 리스크가 따를수 밖에 없습니다 , 특히나 정부정책이나 금리변동에 따른 리스크, 개발 이후 지역입지 변화에 따른 리스크등이 부담될수 있습니다 .
경제 / 부동산
25.08.27
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아파트 매도 계획에 대하여 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도세 관련해서 답변을 드리면 우선 일시적 2주택 적용은 불가하므로 어느 한채를 먼저파는지에 따라 양도소득세가 부과가 달라질수 있을듯 보입니다. A아파트의 경우 양도차익이 6억이넘고, B아파트의 경우 1억 3천정도 되기 떄문에 양도차익이 적은 B아파트를 먼저 매도하고 양도소득세를 부담한뒤, 1세대 1주택이 되신 이후에 A주택을 매도하므로써 양도 비과세혜택을 받는게 가장 유리할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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전세 입주일자가 임대차 계약할 때 협의한 것보다 늦어지게 되면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같은 상황에서는 일반적으로 계약서상 잔금일을 변경하고 해당시점에 잔금과 입주를 하면 간단하지만, 이미 전월세신고와 대출심사까지 마친 상황이라면 다시 수정되어야 할 부분이 너무도 많습니다 , 그래서 이런 상황에서는 단순히 잔금일 변경을 동의하기가 쉽지 않습니다. 이런 경우 일주일치에 대한 월세로써 일정금액을 요구하시거나 위 조건을 거절하고 기존대로의 이행과 미이행시 계약위반에 따른 해지를 주장할수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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1, 2인 세대 수의 증가에 따른 부동산 정책 변화
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 크게 변화가능성이 높은 부분은 국민주택의 평형입니다. 지금까지는 4인가족 단위가 주로 많았기에 국민평형도 대부분 전용84제곱(공급32평)이였고 에 따른 수요도 가장 많았기에 해당 평형을 기준으로 청약이나 각종 대출, 세금등에서 혜택이나 규제등을 구분을 하는 기준였습니다. 질문처럼 1인가구가 늘어나게 되면서 점차 주택수요역시도 전용59제곱(23평)에 더 몰리게 되면서 점차 국민평형기준이 하향될 가능성이 있습니다. 물론 이에 따라 위에서 말한 각종 정책의 기준도 해당 평수를 기준으로 구분될 가능성이 높습니다. 다만, 일반적인 부동산 정책과 다르게 이를 변경하는 것은 시장내 큰 혼란이 생길수 있기에 당장은 변화를 주기 어려운 부분도 있습니다. 말그대로 기존의 청약기준이나 세금기준등이 모두 변경되는 것이기에 각 부분 법률개정과시행령개정 , 시행규칙등 변경할 부분이 너무도 많기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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월세 만기 전 중도 퇴실에 대하여 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 중도해지는 계약상대방의 동의가 있어야 가능합니다. 그에 따라 동의를 조건으로 상대방이 어떠한 조건을 제시하는지에 따라 패널티에는 차이가 있고 해당 요건등을 이루어져야 비로소 계약해지가 가능합니다. 1. 제가 이 집을 정리하고, 새로 이사한 다음에 이 지역 부동산에게 말해서계약자 구할 때까지 월세+복비만 지급하면 되는건가요?-> 임대인의 조건이 충족되지 않는 이상 계약은 유효하기 때문에 당연히 월세는 다음임차인 입주전까지는 계속 지급을 하셔야 합니다. 복비의 경우도 통상적으로 다음임차인 주선과 중개보수 지급을 조건으로 하기에 부담하실 가능성이 높아보입니다. 다만, 계약서상 특약에 복비지급에 대한 내용이 없고 임대인과 협의시에도 이에 대한 조건이 없었다면 이후 이를 청구하는 부분에 대해서 문제를 제기할 여지는 있습니다. 2, 중개 수수료가 임대인, 임차인 양쪽에서 지급을 해야 하는 것으로 알고 있습니다. 이 상황에서 저는 원래 임대인이 내야 하는 복비만 지급하면 되는 걸까요? 새로 들어오는 임차인 복비는 저와 전혀 상관이 없는 걸까요-> 중도해지로써 임대인의 손실이 발생되는 부분이기에 임대인 지급분에 대해서만 지급을 하시면 됩니다. 새로입주하는 임차인은 본인 계약에 따라 입주를 하는 만큼 스스로 부담을 하게 됩니다, 즉 새로 입주하는 임차인의 중개보수까지는 지급하지 않아도 됩니다 .
경제 / 부동산
25.08.27
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전세 계약시 꼭 확인해야 할 서류와 유의사항이 있다면 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말한대로 계약전에는 등기부등본과 건축물대장 등을 통해 권리관계 및 불법건축물 여부등을 확인하셔야 하고 계약당사자가 실제 등기부상 소유자와 일치하는지 여부등을 확인하셔야 합니다. 그리고 보증보험 가입이 필수적이기 떄문에 반드시 공인중개사를 통해 계약을 진행하시고, 그외 계약이후 소유자명의의 계좌로 입금하고 내역등을 잘 보관해두셔야 합니다. 마지막으로 계약작성시에는 반드시 특약등을 통해 권리상 선순위 임차권 확보등의 조치를 안전하게 기재하시는게 필요합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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복비문제로 알고 싶습니다(과다청구)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 신고하시면 됩니다. 최종 거래금액이 5.5억이라면 중개보수요울은 0.4% 220만원이 상한으로 나올듯 보입니다. 그에 따라 초과되는 금액을 지급하시게 된다면 구청에 금품초과수수로서 민원을 넣으시면 됩니다. 보통 중개사법에 따라 중개사가 금품초과수수를 하는 경우 1년이하징역 또는 1천만원 이하 벌금에 처할수 있고 ,중개사무소의 경우 6개월 영업정지등의 행정명령을 받을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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타 지역에 거주하면서 다른 지역의 건물이나 아파트, 주택 등을 매입해도 전혀 상관이 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 관계없습니다 ,본인 거주지가 매물이 속한 지역이 아니라고 해서 이에 따른 세금부담이나 별도 제한은 없습니다만, 단, 구매하고자 하는 매물이 속한 지역 규제여부나 본인의 타 부동산 보유등에 따른 제한이나 세금부담등은 있을수 있습니다. 그리고 토지의 경우로써 농업을 위한 농지 구매등에서는 일정부분 거주지 제한등이 있을수는 있겠으나 그게 아니라면 부동산 구매에서 본인 거주지 여부는 크게 영향이 없습니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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hug 청년전세임대대출 lh국민임대아파트 관련
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약기간중에 전세대출을 신청하기는 어려운것으로 알고 있습니다. 일반적인 사인간의 임대차라면 대출을 신청하기위해 해당시점에 새로운 계약으로써 계약서를 수정하여 신청하는 것이 가능할수 있겠으나, 국민임대아파트의 경우라면 이러한 부분도 재계약시에는 몰라도 계약기간중에 변경이 되긴 어려워보이기 때문입니다. 그리고 설령 전세대출이 가능해지더라도 이미 지급한 자기자금을 제외한 범위내에서 대출이 되기 때문에 본인이 납부한 2천만원을 포함하여 대출한도를 신청하기 어려운것으로 알고 그에 따라 전세대출이 되더라도 2천만원을 다시 전세대출이후에 회수하기는 어려울수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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