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답변 내역

임차인에게 전세금 을 돌려주기 위해 대출받을 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 임차인 퇴거를 위한 대출상품인 전세퇴거자금대출이 있고 해당 상품은 현재 기준으로 규제지역내에서도 정상적으로 운영중으로 알고 있습니다. 다만 6.27대출규제로 인해 생활안전자금대출 1억제한 되면서 이를 초과하는 전세퇴거자금대출을 위해서는 몇가지 요건에 충족이 되어야 합니다. 대표적으로 25년 6월 27일이전까지 주택매매계역과 임대차계약이 끝나있는 경우 자력반환 불가를 증명하셔야 하며, 실거주요건이 충족되어야 하고 , 상환조건에 충족되어야 합니다. 질문처럼 매매를 위해 퇴거를 시키기 위한 목적이라면 실거주를 하지 않기 때문에 사실상 이용에 제한이 있을 것으로는 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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지금 상황에서 주담대가 어떻게 나오나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 은행에 문의하셔야 할 부분입니다 .답변 가능한 부분은 현재 주담대의 경우 최대 6억까지, 그리고 LTV와 개인별 DTI, DSR제한에 따라 한도는 크게 달라질수 있으나 현재 LTV70%까지 대출이 가능하기에 별도 대출이 없고 소득이 질문의 정도라면 대략 2~3억정도 까지는 대출이 될 것으로 보입니다. 그리고 신용대출의 경우는 은행이 아니고선 한도예측이 불가합니다. 다만 순서상 주담대 한도에 영향을 주지 않으시라면 주담대에 대한 신청과 심사가 끝난 이후에 신용대출을 받으셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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경기도에 1주택 보유, 서울시에 2년 이상 거주 중인데 서울시 청약 당해 1순위가 될 자격이 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 청약시 1순위 자격은 위 조건만으로 확답하기는 어렵습니다. 우선 1순위 자격은 청약통장의 보유기간와 납입횟수(공공). 민영의 경우 최소예치금 등이 자격에 충족되어야 합니다. 그리고 현 1주택자이기에 공공분양처럼 무주택자기준으로는 1순위 청약이 어려울수 있고(단, 처분조건부 또는 주택수 예외 주택보유시 제외) 민영으로써 국민평형이상의 경우에 1주택자 자격으로 청약이 가능할수 있습니다. 그리고 당첨가능성에 있어서는 해당 부분에 가점제, 추첨체 비율에 따라 다르겠으나, 가점제 비중이 높으면 해당 점수로는 당첨이 사실상 불가능하고, 추첨제의 경우라면 운이 좋은 경우 당첨가능성이 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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1억 2천 근저당 설정된 아파트 월세 계약시 보증금 얼마까지 괜찮을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라에 내 모든 지역에 대해서 보증금 3000만원은 소액임차인에 해당이 됩니다. 다만 질문자님이 말한 부분은 소액임차인에 해당되어 최우선 변제를 받더라도 3000만원 전액에 대해서는 변제가 어려운 지역에 해당되는 것으로 보입니다. 계약시 선순위 근저당이 있어 후순위 임차권이 되는 경우에 최우선 변제를 통해 전액배당이 가능한 보증이라면 사실상 2500만원이라고 보시면 됩니다. 수도권이라면 4800만원까지 가능할수 있구요, 다만 이러한 부분은 경매가 진행되고 배당을 통한 부분이기에 이걸 특약등으로 명시할 부분은 아니며, 명시한다고 해서 경매과정에서 영향을 주거나 배당을 온전하게 100%받도록 보장하지도 않습니다. 그러므로 보증금의 경우 2500만원정도로 맞추시고 나머지 차액에 대해서는 월세로 전환하여 부담하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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상가주택을 일반 주택으로 용도 변경하는 방법?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가를 주택으로 용도변경하는 것은 가능합니다. 다만 관련한 법률이나 행정절차등에서는 별도 사전확인이 필요합니다. 보통 지역에 따라 변경 및 허가가능한 요건이 다른 경우가 많고 상가에 대해서도 일부 요건에 맞는 공사가 필요할수도 있기에 공사에 따른 임차인의 조율이나 비용등도 미리 조율이 필요할수 있습니다. 용도변경 기간의 경우 3개월에서 6개월까지 소요될수 있고 심사나 공사여부등에 따라 더 길어질수도 있습니다. 그리고 양도세의 경우는 용도변경이 양도로 보기는 어렵기 때문에 별도 과세는 없으나, 용도상 주택으로 변경된 이후부터 보유기간 2년이 지나야 비과세적용이 가능할수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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부동산을 직거래로 매물확인 후 계약진행할 때 부동산에 중개요청을 해도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 직거래시 대출이나 보증보험 가입을 이유로 중개사무소에 계약서작성등을 하는 경우 중개사입장에서는 처음부터 권리상 부분이나 당사자간 신분확인등을 직접한 것이 아니기에 꺼려하는 경우가 꽤 있습니다. 보통 의뢰인 입장에서는 중개보수가 아닌 서류작성에 따른 대필료만 부담하고 이를 맡기나 중개사는 중개책임이 따르지 않도록 본인의 서명 및 날인을 제외한 단순 서류를 작성하는 것으로 진행을 하게 됩니다. 이렇게 하면 계약서상에서도 중개사를 통한 계약으로는 보기 어렵기에 부동산에 맡기실때 보증보험 가입을 위해 중개사를 통한 계약으로써 중개를 맡기는 것이라는 점을 통지하시고 이를 수용하는 부동산에 맡기시면 됩니다. 결국은 부동산 중개사에 따라 할수도 있고 하지 않을수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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괜찮은거 맞을까요..? 쫄보라 불안하고 걱정이에요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약서상 3개월전 통보를 하게 되어있더라도 특별법상 만기 6~2개월전에만 통보를 하시면 됩니다. 그리고 질문에서 볼때 가장 중요한 부분은 질문자님이 계속 거주를 할지 퇴거를 할지를 확실하게 선택하셔야 그 다음 방법이 나올수 있습니다, 선택이 쉽지 않은 상황은 이해하나 미래에 변경될 부분과 불확실한 부분까지 고민을 하시면 답을 찾기는 더 어렵습니다. 개인적으로 생각만 전달드리면 현 주택에서 퇴거하고 이사를 하기위해서는 주택을 찾는과정과 이사비용등 여러 시간적 금전적 부분이 발생되게 됩니다. 내용만 보자면 당장 이사가 필요한 상황도 아니고 어디로 이사를 가야할지도 정확히 않고, 이사에 따른 비용부담도 부담스러운 상황이라면 당장은 계약을 연장하는게 맞을 듯 보이고 이후에 직장이 어디에 구해질지는 모르나, 예상처럼 거주지와 먼 곳에 구해져서 중도해지를 하여야 할 상황이 발생된다면 그 상황에 맞추어 그때 고민을 하셔도 되는 부분으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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할머니의 아파트재개발 보상관련 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이미 개발이 완료된지 3년이 지났다면 기존 조합들도 해산되었을 것으로 보이기에 질문의 방법으로 확인은 불가할 것으로 보입니다. 그리고 현재아파트의 관리주체는 개발사업과는 별개이고 해당 아파트에 가서 물어볼수 있는 부서나 대상도 없습니다. 보통의 재개발의 경우도 도시 및 주거환경정비법을 기반으로 하여 법 테두리안에서 시행되고 보상에 대해서 법적 근거에 따라 진행되기 때문에 기존 소유권을 가진 사람의 동의나 보상없이 임의대로 개발사업을 할수는 없습니다. 하다못해 수용을 통한 방식으로 소유권을 넘기게 되더라도 법에 따른 보상을 받게 됩니다. 그러므로 현 할머니의 주장만으로는 정확한 상황에 대한 이해가 어려우며, 내용확인이 되더라도 현시점에 이에 대한 보상이 가능할지는 법률전문가등을 통해 자문을 받으셔야 할 부분입니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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전세 계약완료 후 살고있는데 특약사항에 관리비 금액이 안적혀있어서 전세계약서 재작성 괜찮나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.두분이 합의만 하시면 기존 계약서 수정이나 재작성은 문제되지 않습니다. 중요한건 해당 관리비에 대한 사항이 최초 입주시 임차인이 들은 내용과 일치하는지 여부만 확인하시면 될듯 보입니다. 그리고 원칙상 개별세대로 부과되는 경우 특별히 관리비에 대한 사항을 계약서상 특약으로 기재하지 않지만 , 원룸처럼 매월 정액제로 부담하는 관리비의 경우 계약서상 특약으로 명시하는 경우가 있긴 합니다. 결론적으로 계약서상 관리비에 대한 내용이 기재되지 않아도 크게 문제될 부분은 없으나, 임대인 요구와 당사자가 합의에 따라 계약서에 추가작성을 원하신다면 수정하셔도 문제될 부분은 없습니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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아파트 시행사 , 주택도시공사의 차이
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시행사는 말그대로 해당 개발사업을 운영하는 주체를 말하며, 해당 주체는 조합일수도 일반건설사일수도 공공기업인 LH나 지방공사일수도 있습니다. 즉, 정당계약시 상대방은 시행사이기에 질문에서처럼 한국토지주택공사의 경우라면 공공분양으로써 공기업이 직접시행하는 개발건이라고 볼수 있고 , OO구역 주택재개발조합이라면 기존 권리자들이 모인 집단 즉, 조합이 시행사로써 개발주체라고 보시면 됩니다. 그리고 아무래도 공기업이 시행하는 사업의 경우 안전성은 높을수 있으나, 일반 건설사나 조합이 시행하는 사업이라고 해서 반드시 위험한것도 아닙니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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