답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 감정평가방식에 따라 기준과 적용이 다른데, 감정평가 방식에는 크게 원가방식가 시장성의 측면의 비교방식, 수익성 측면의 수익방식이 있습니다. 어느 방식에 따라 진행했는지 에 따라 실거래가와 차이가 있을 수 있습니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 단지내 일부세대가 그렇다고 해도, 임차목적물 자체에 하자가 없다면 계약해지는 불가할수 있지만, 만약 해당 목적물에 질문과 같은 하자가 발생하는 경우라면 심각도에 따라 임차인은 계약해지 통보가 가능할수 있습니다, 보통 누수하자나 보일러등의 문제는 중대한 하자로 볼수 있기에 빠르게 보수의무를 다하지 않을 경우 계약해지 통보가 가능할수 있어 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 주변시세를 기준으로하여 임대인이 결정하여 매물로 등록하게 됩니다. 시세의 경우는 실거래가를 기준으로 보는 경우가 많고, 형성된 전세시세를 기준으로 보증금에 따른 월세비율을 정하는게 일반적입니다. 그리고 전세를 월세로 전환하거나 그 반대로 전환하는 경우에는 전환율에 따라 계산을 하는게 일반적이고, 전환율의 경우 기준금리+대통령이 정한 이자율 2%을 합하여 적용하게 됩니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.확정일자는 우선변제권을 부여받는 전제조건입니다. 원칙상 본인 대항력에 따른 순위배당을 위해서는 하시는게 맞을 수 있으나, 소액임차인 최우선 변제금 이내의 경우 우선변제가 가능하기 떄문에 확정일자를 부여 받지 않는 경우도 있습니다. 다만 최근 월30만원이상 월세의 경우 전월세 신고의무가 있고, 이를 할 경우 확정일자가 자동 부여 되기때문에 별도로 부여받으실 필요는 없어보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갱신청구권의 사용여부는 임차인이 사용의사를 밝혔는지에 따라 구분되며, 보통 재계약시 계약서상 특약으로 갱신청구권 사용을 명시하는게 일반적이고, 만약 계약서 작성이 없었다면 문자등으로 사용의사를 밝히셨어여 갱신청구권 사용된 재계약으로 볼수 있습니다. 즉. 단순이 5%이내 인상을 하였다고 갱신청구권을 사용하였다 할수는 없습니다. 질문에서처럼 임차인이 아무런 사용의사를 밝히지 않았다면 다음 재계약시 갱신청구권을 사용할수 있습니다, (참고로 계약서 특약에 사용이 명시가 되었는지 확인은 해보셔야 합니다. )답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관습법은 생활에서의 관행을 통하여 성립하는 것으로 규범과 사회적 사실이 일치하는 법의 가장 직접적인 형태를 말하며, 보통은 판례에 의하여 확인된 관습법으로 명인방법, 관습법상 법정지상권, 분묘기지법, 사실혼, 명의신탁등이 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.은행을 통해 이체를 한 경우라면 은행사이트에서 이체내역서 등을 확인하여 출력 하시면 됩니다. 만약 현금등을 지급하였다면 지급 후 전달받은 영수증(보통 부동산에서 임대인 서명이 들어간 영수증을 제공해 줍니다.)을 제출하시면 될듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동명의시 장점은 종부세, 양도소득세 산정시 유리한 부분이 있습니다. 만약 해당 주택이 고가 주택으로써 종부세 과세대상이 되는 경우 공동명의를 통해 과세대상을 피할수 있으나, 12억이하 주택의 경우라면 사실상 공동명의시 종부세 이점이 있다고 보기는 어렵습니다, 그리고 양도세 산정시 기본공제가 인별 가능하기에 유리하나, 1주택으로써 양도비과세 되는 경우라면 이또한 실익은 낮을수 있습니다. 그러므로 무조건적인 공동명의보다는 주택에 따라 비교하여 유리할 경우 공동명의로 하셔야 합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다중주택과 다가구주택은 연면적 660제곱미터 이하, 3개층 이하는 동일하지만, 다중주택은 세대별로 취사시설이 설치되지 않고, 공동으로 사용하도록 한 형태의 주거시설, 쉽게 기숙사, 고시원등을 생각하시면 됩니다, 반대로 다가구 주택은 독립된 가구별단위로 구성이 되고, 주방,화장실, 욕실등이 개별적으로 분리된 공간을 갖고 있습니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직계존비속간 거래는 일반적으로 증여로 추정하고, 이를 정상매매로 인정받기 위해서는 최근 3개월 이내 거래된 주변시세보다 매매금액이 3억 또는 30%이상의 차이가 나면 안됩니다. 그러므로 해당 기준을 잘 맞추어 자금출처나 이체기록등을 남겨두셔야 합니다. 매매 vs 증여 어느것이 유리한지는 해당 부동산에 따라 증여가액, 세금(양도세)등을 잘 고려하여 비교해 보신뒤 판단하셔야 합니다.답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.