답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.역전세는 지역내 전세가격 하락으로 기존 임차보증금보다 시세 보증금이 낮아지는 것을 말합니다. 해당 역전세의 발생원인은 임대차 수요가 감소하거나 현재처럼 시세자체가 떨어지면서 전세가격도 하락하는 경우 발생될수 있습니다, 전자의 경우는 해당입지나 목적물 상태에 따라 발생가능하지만, 후자의 경우는 부동산 침체시에 포괄적으로 일어날수 있는 부분입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능은 합니다만 일부 임대차 거래가 없는 지역이나 쇠퇴한 지역등에서 가능할 만큼 제한적으로 일어나는 게 일반적입니다. 결국 역전세는 해당 입지에 따라서 발생되는 경우 부동산 흐름과는 관계없이 일어날수 있고, 지금과 같이 부동산 하락시기에서는 어느지역이든 발생가능할수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 세입자를 인수받는 매매의 경우는 계약서상 거래금액은 시세 그대로를 적고, 중도금을 전세금으로 넣고 나머지 차액을 잔금으로 하여 거래를 진행하게 됩니다. 물론 기재방법에 따라 중도금없이 잔금에 포함하고 특약사항 기재등을 통해 작성할수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라의 경우 비교가능한 시세가 적기때문에 주택가격 자체가 불확실합니다. 그에 따라 보증금이 시세와 크게 차이가 나지 않는 즉 전세가율 80%을 초과하는 경우가 많기때문에 주택가격이 하락할 경우 깡통전세등이 될 가능성이 높습니다. 아파트의 경우 비교가능한 시세가 많고 주택가격이 어느정도 확인가능하기에 계약시부터 일정한 전세가율을 유지하고 있어 깡통전세등의 피해가 적을수 밖에 없습니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대수익 목적의 부동산의 경우 매입절차는 일반 구축매매와 동일하게 진행됩니다. 즉 매매계약을 통해 소유권을 이전받고 임대차를 통해 수익을 창출합니다, 임대목적 부동산의 경우는 흔하게 주택등이 있지만 최근에는 월세수입이 높은 오피스텔이나 상업용 부동산에 대한 매입을 하는 추세입니다. 이로 인해 몇년전 지식산업센터 분양이나 매매 열품이 일어난것도 이러한 이유에 해당합니다 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 할 경우 문제점은 일단 물권과 채권의 관계상 문제가 있을 수 있고 이는 다른 선순위 물권자에 대한 지위를 부정하고 형평성에도 큰 문제가 될수 있는 부분입니다, 또한 기존 등기법이나 물권법을 모두 부정하게 되어 관련 모든 법의 개정이 필요해지게 됩니다. 그리고 현실적으로 만약 이렇게 한다고 해도 깡통전세 즉 보증금보다 매매가가 낮은 경우 소유권을 넘겨줘도 임차인은 이미 차액만큼의 손실이 발생하고, 임차인의입장에서도 해당 주택을 소유할 의사가 없음에도 손해를 감수하면서 주택소유권을 얻는게 과연 윈윈인지 모르겠습니다. 그리고 개인적으로 또한 위험한 요인중 하나는 임차인이 목적을 가지고 만기일에 임대인이 반환할수 없도록 잠수를 타거나, 계좌를 막아 놓아 전세금 미반환을 일으켜 주택소유권을 얻어가는 악의적인 일도 충분히 일어날수도 있습니다. 반대로 임대인은 전세 계약을 회피하게 되어 매물이 줄어들게 되고 결국 서민 주거안정 자체가 흔들릴수도 있는 부분도 염려가 됩니다 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적인 방법은 만기일에 임차권 등기명령을 신청하고 등기이후 보증보험 청구를 통해 보증금을 회수하는 것이나 이때 실제 보증금 회수까지 2~3개월 소요될수 있기에 그 사이 새로운 주택 잔금의 대출이자등은 본인이 부담하셔야 합니다. 물론 임대인에게 손해배상을 청구할수 있지만 소송으로 진행될 경우 손해입증등의 이유로 실익은 없을수 있습니다 ,다른 방법으로는 질문처럼 임대인과 협의를 통해 이자비용을 요구하는 것인데, 이때는 이자부담을 피할수는 있겠지만 임대인이 일정시점이후 약속이행을 하지 않을 경우 사실상 보증보험 어구가능한 기간을 넘었기에 이방법을 이용할수 없고 그에 따라 임대인과 더 복잡한 법적 소송으로 이어질수 있는 단점이 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 예시는 역전세 보다는 깡통전세로 볼수 있고, 이러한 상황이 발생되게 되면 임대인의 자금상황이 여유가 있다면 반환에는 문제가 없겠지만, 다음임차인에게 보증금을 받아 돌려줘야할 상황의 임대인이라면 사실상 만기반환은 매우어려워 질수 있습니다. 이럴 경우 임차인은 경매를 신청한다해도 시세가 보증금보다 낮기 때문에 실익이 없고, 임대인의 경우는 사실상 매도해도 보증금 반환이 어렵기에 연장을 주장하거나 기존전세금에 매매할것을 임차인에게 요구하는 경우가 많습니다. 질문에서처럼 깡통전세 발생되었다면 소유권이 자동으로 넘어가거나 임대인이 마음대로 소유권을 포기할수 있는 것은 아닙니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상황에 따라 반환가능여부는 달라질수 있습니다. 기본적으로 임대인 개인에 대한 반환소송을 통해 보증금 회수는 가능하고, 계약기간 중간에 경매등이 진행된다면 순위여부와 배당에 따라 보증금 전액을 다 받지 못할수도 있습니다. 결국은 어떠한 상황이 발생되었을 때 본인의 권리관계상 순위나 주택금액등 여러 요소를 판단하여야지 반환 가능여부을 알수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.불법건축물의 정의는 건축법등 관련 법령에 따른 허가나 신고없이 무단으로 행한 건축행위를 말하며, 이중에서는 무허가 증축, 무허가 용도변경등이 모두 포함되는 개념입니다. 다만 ,무허가 건축물은 건축물대장이 없는 상태의 건물로 불법건축물로 볼수 있지만, 법령에 따른 허가가 된다면 불법건축물에 속하지 않습니다.답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.