답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전세보증보험은 만기일에 보증금 반환이 되지 않은 이후에 임차권 등기명령신청이후에 별도 신청하는 부분이기에 미리 만기일에 맞추어 보증보험을 신청할수는 없습니다. 기본적으로 임차권 등기도 만기일이후에 신청이 가능하기 때문입니다. 그리고 질문처럼 당일에 전세에서 전세로 이전하는 부분은 현 임대인이 만기일에 보증금 반환에 대한 의사를 확인하는 정도밖에 당장 할수 있는 방법은 없습니다. 임대인은 만기일에 보증금 반환의무가 생기기 때문에 이전에 이를 보증받을 법적 방법은 없기 떄문입니다. 그래서 다들 다음 세입자를 빠르게 구하는게 가장 안정적인 반환방법으로 인식하고 있기에 다음세입자여부가 어떻게 보면 가장 정확하다고 할수 있습니다. 일단 질문처럼 의사전달을 하신 상태라면 만기 2개월전에는 반환가능여부등을 확인하시는게 필요한데 보통은 다음임차인이 구해지면 그때 새로운 주택에 대한 실제적인 계약을 체결하는게 가장 안정적이라고 할수 있습니다 .즉, 집은 미리 알아보시더라도 혹시 모를 미반환등에 다른 불이익을 피하기 위해서는 현주택에 세입자와 계약체결여부를 지켜보시면서 새로운 계약을 진행하고 세입자가 구해진뒤 임대인을 통해 서로 전입,전출일정에 맞추어 계약잔금일을 맞추는게 가장 실무상 안전하다고 할수 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.윗집이 비었다면 해당 호수로 질문자님이 전입신고를 하시면 될듯 보입니다. 세대분리의 기본적인 요건은 부모님과 주소지를 분리하고, 본인은 만30세이상이거나, 혼인을 한 경우 ,독립생활이 가능한 일정소득 입증이가능한 경우에 가능합니다. 일단 위 세가지 요건중 하나라도 해당되면, 윗집에 단독으로 전입신고를 하시면 무주택세대주가 가능해보입니다, 질문에서는 이러한 전입을 임대차계약과 전세대출을 이야기하셨는데, 직계존비속간은 무상거주도 일정요건에 해당되면 증여문제 없이 가능하기에 반드시 임대차계약서가 있어야 하는 것은 아닙니다. 즉, 윗집에 다른 세대의 전입만 없다면 해당 호수로 전입신고를 하시면 해결되실듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확하게 신상결점이라는 게 어떠한 부분인지, 객관적으로 인정되는 부분인지를 확인하셔야 합니다. 이미 체결된 계약에서 계약금만 지급한 계약금 계약상태는 일방적인 해지는 가능하지만 임대인은 받은 계약금의 배액을 상환하여야 하는게 기본입니다. 다만, 계약서상 특약등에 명시된 해지사유에 해당되거나 객관적으로 인정될만한 해지사유가 있다면 이런 패널티 없이 계약금 반환후 해지가 가능할수도 있지만, 질문에서 말하는 신상결점이라는 이유만으로 패널티 없는 일방적 햊는 어려울것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 세대분리를 한다는 건 기본적으로 부모님과 주소지를 다르게 하는 것이고 본인이 세대분리 요건에 해당되는 상태로 부모님 소유 주택에 부모님과 함께 거주하지 않는다면 그자체로 세대분리는 가능합니다. 쉽게, 주택의 명의보다는 부모님과함께 거주를 하는지 여부가 세대분리에서는 더 중요합니다. 2. 기본적으로 독립세대로 하실려면 해당 원룸에 혼자만 전입신고를 하여 독립세대가 되셔야 합니다. 월세여부와는 관계가 없고, 해당 원룸에 본인만 전입신고를 하고 본인이 만30세이상 또는 독립세대로써 인정가능한 일정소득이 있다면 가능합니다. 3. 해당 부분은 부모님의 연세가 일정요건에 해당이 된다면 본인인 같이 거주를 하더라도 무주택 세대구성원으로 볼수 있고 본인이 세대주로 되어 있다면 무주택 세대주요건에도 충족이 될수는 있습니다. 그리고 보금자리론의 경우는 유주택부모님과 동일세대 관계없이 신청자 본인 기준으로만 심사를 하는것으로 알고 있습니다. 사실 디딤돌이냐 보금자리론이냐 에 따라서 적용되는 기준과 예외조건에 차이가 있기에 해당부분은 이용하고하는 상품별 은행을 통해 정확하게 확인이 필요합니다. 공통적으로 중요한 부분은 보통 공공대출의 경우 부모님 보다는 예비배우자의 소득과 무주택세대구성원 여부가 더 중요한 것으로 알고 있습니다. 4.3에서 처럼 제가 알기로는 신혼부부를 위한 공공대출의 경우 신청하는 차주 및 배우자의 무주택세대구성원 여부를 모두 따지는 것으로 알고 있고, 대출시 혹시라도 문제가 발생되지 않기 위해서는 예외조건을 맞추기보다는 세대를 분리하는게 여러므로 걱정이 덜할수는 있습니다. 그리고 마지막의 사항은 디딤돌의 경우 유주택자 부모님 연세가 만60세이상이면 무주택자인 본인은 무주택세대주로 인정이 가능한 것으로 알고 있고 근로소득 5년이상 부분은 저도 잘 알지 못하는 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.하자담보책임은 특약과 무관하게 법으로 명시된 매도자의 의무입니다. 단,특약에 질문과 같이 하자담보책임 면책을 넣을경우 효력이 있기 때문에 매도자에 대해서 중대하자에 대해서 하자담보책임을 묻기 어려울수 있습니다. 즉, 인테리어를 하더라도 기존에 존재하였던 중대하자에 대해서는 책임을 묻기 위해서 대부분 매매계약시 위와 같은 하자담보책임 면책에 대한 부분은 넣지 않는게 일반적입니다. 그리고 잔금 전에 집을 둘러보는 이유는 단순하자를 보기 위한 부분이 아닌 구조와 노후화를 종합적으로 체크하기 위한 부분으로 보셔야 할 부분이고, 특히 인테리어를 하신다면 기본적으로 현 상태를 체크하여 인테리어 계획을 잡는 것이기에 오히려 더 중요한 부분이 될수 있습니다. 그리고 질문과 같이 하자담보책임 면책을 넣는 경우 인테리어 중 누수등의 하자가 발견되어도 매도인에 대해서는 책임을 묻기 어려울수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동백초등학교 배정단지는 백현마을 한라비발디 2단지, 호수마을 동보노빌리티, 백현마을 코아루, 호수마을 상록롯데캐슬, 호수마을 서해그랑블, 백현마을 롯데캐슬, 동일하이빌, 성산마을 신영지웰로 나옵니다,동백중학교 배정단지는 백현마을 서해그랑블, 백현모아미래도 1단지,호수마을 서해그랑블, 호수마을 계롱리슈빌, 호수말을 휴먼시아등이 있고 해당 학교 모두 근거리에 위치하고 있기에 둘 모두 중복 가능한 단지에 입주를 하시면 될듯 보입니다. 주로 해당 부분은 지역내 중개사무소를 통해 문의하시면 되고, 나와 있는 것으로 보아 호수마을 서해그랑블 및 몇개단지는 두 학교 모두 배정단지에 포함이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제 경기도 지역에서 서울까지 편도로써 출퇴근 3시간이 걸리는 곳은 거의 없습니다. 만약 이를 기준으로 하면 경기권 대부분 지역이 선택가능한 지역에 해당될것으로 보입니다, 다만 주말농장의 경우 해당 지역에 거주를 하지 않아도 관계가 없기 떄문에 주말에 잠시 내려가서 농장을 운영하는 형태로 보시는게 보셔야 좋을듯 보이고, 최근에는 경기권 지역에 새롭게 등장한 그라운드팜이라고 해서 주말농장 뿐 아니라 복합문화공간으로써 캠핑, 바베큐등 다양한 활동을 할수 있는 형태가 부각되고 있는 상화입니다. 그에 따라 이러한 그라운팜을 알아보시는게 다양한 농작물 재배 경험과 체험을 제공받을수 있기에 초기에는 해당 부분을 이용하시고 이후 나만의 주말농장을 별도로 구매하여 운영해보시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 예상으로는 내년 1월 새 부동산 공급대책이 발표예정으로 알고 있습니다. 또한 이번 대책에서는 이전 공급대책과는 다르게 속도감 있고 체감 가능한 실행의지를 담을 것으로 예상되고 있고, 실제 이를 위한 지자체와의 협의에서도 마무리단계라는 이야기가 나오고 있습니다. 대표적으로 공급 속도개선을 위해 인허가 절차 간소화를 기본으로하여 미분양 및 공공택지에 대한 세부적안 활용방안, 지방부동산 소멸에 대응하기 위해 수도권 집중 분산등의 내용이 포함될것이라는 말이 나오고 있습니다. 다만, 공급특성상 직각적인 실공급으로는 시간이 소요되므로 사실상 공급대책자체가 얼마나 실행가능성을 어필하는지에 따라 부동산시장의 반응도 달라질것으로 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 잔금을 치루는 시점이 주택을 인도받는 시점이 되고, 그에 따라 잔금이후에 전입신고를 하시는게 맞습니다. 질문에서 계약서작성일은 29일이라도 1월1일이 실제 입주일이자 잔금일이기 떄문에 해당 일자이후에 전입신고를 하시면 됩니다. 그러므로 29일 계약금 지급이후 확정일자 및 전월세신고를 하고 1일에 잔금지급 이후 전입신고를 하시면 될것으로 보이고, 해당 부분에 별다른 문제는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 질문에서 제시한 경우는 묵시적 갱신에 해당되지 않습니다. 묵시적 갱신은 만기 6~2개월전까지 당사자간 서로 아무런 의사통보가 없어야 하는데, 질문처럼 임대인이 해당기간내 추가거주 여부를 통보하였고, 본인인 연장의사를 밝혀 의사합치가 이루어졌다면 이때는 합의갱신으로 볼수 있습니다, 2. 1처럼 해당되지는 않는 부분입니다. 다만 연장후 중도해지를 고려하신다면 아래와 같은 방법으로 연장을 하셔야 합니다. 현재 만기일 기준 2개월이상 남아있다면 임대인에 대해서 갱신청구권을 사용하여 연장하겠다는 의사를 전달하셔야 합니다 특히 해당 의사통보는 문자나 계약서 작성시에는 특약에 명시를 하셔야 하고, 이렇게 연장이 되면, 묵시적 갱신에서처럼 중도해지가 가능할수 있습니다. 즉, 만기 6~2개월이 되지 않은 시점이라면 지금이라도 연장을 하되 갱신청구권을 사용해서 연장하겠다는 의사를 전달하시고,퇴거를 원하는 시점 3개월전에 퇴거통보를 하시면 됩니다.