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가계약한후에 본계약할때 내용이 바뀌면 어쩌죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 가계약금이 계약서 이전 지급된 부분이라도 목적물에 대한 협의를 거친 만큼 계약금으로써 적용가능할듯 보입니다, 만약 해당 사유로 계약유지가 어렵다면 과실은 상대방에게 있고 이럴 경우 계약위반이므로 가계약금의 배액을 돌려받아야 할것으로 보입니다. 다만 상대방이 계약해지가 아닌 선택사항으로 여지를 남겨 해지의 책임을 돌릴려는 부분이 있어 보입니다. 이럴 경우 최초 계약과 동일한 상태로 유지해 진행할것으로 조건으로 하시고 계약진행을 통보하시고 만약 이를 위반할 경우 의무위반에 따른 계약해지및 손해배상 청구를 통보하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.05.29
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서울지역 토지허가제도가 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.목동, 압구정등은 토지거래 허거구역으로 재지장된 곳으로 매매를 위해서는 사전에 거래허가를 지자체로 부터 받으셔야 합니다. 보통 토지허가구역내에서 갭투자등은 허가되지 않기 때문에 매입이 어려운듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.05.29
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전월세보증금담보대출 관련 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.은행권 전세대출이 아닌 대부업체 대출등은 사실상 임대인 동의가 필요하지 않습니다. 즉, 해당 문제로 임대인이 계약을 거부한다고 해도, 본인에게 갱신청구권이 있다면 이를 사용해 연장계약이 가능합니다. 다만 이미 갱신청구권을 이전에 사용하였고 2+2 이후 재계약일 경우 해당문제등을 이유로 임대인이 재계약을 거절한다고 하면 사실상 계약연장은 어렵습니다.
경제 / 부동산
23.05.29
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전세를 구할때 꼭 해야하는것좀 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기를 피하는 가장 좋은 방법은 빌라,오피스텔 매물은 계약을 피하시는게 좋고, 만약 어쩔수 없다면 해당 건물의 시세를 반드시 여러곳의 부동산을 통해 확인하고, 인터넷상 비교가능한 최근 실거래가 등도 조사하여 전세가가 시세대비 적절한지를 판단하셔야 합니다. 또한 계약시에는 선순위 물권이 없는지, 있다면 잔금일에 말소를 조건으로 하는 특약을 꼭 설정하시고 계약을 진행하고 입주후에는 전입신고와 확정일자, 전세보증보험 가입을 필수로 하시는게 좋습니다.
경제 / 부동산
23.05.29
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임대차계약후 알게된 불법건축물
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.불법건축물이라도 전입신고와 확정일자를 받을수 있다면 임대차보호법 적용이 가능합니다. 다만 계약전에 중개사를 통해 해당 계약을 진행한 경우 해당 사실을 고지하지 않았다면 확인설명의무 위반으로 중개사고로 볼수 있기 때문에 중개사에 대해서도 해당부분으로 발생되는 손해에 대해 청구가 가능할 여지가 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.29
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임대보증금 소액 심판 제도가 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차 보호법상 소액사건심판법을 준용하고 있지만 소송목먹이 3000만원을 초과하지 않는금액에 해당할 경우 적용이 가능합니다. 소액사건 심판이 적용될 경우 1회변론이 있은 후 그 날 선고가 이루어지기도 할 만큼 속도가 빠르게 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.29
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전입신고, 강행규정, 계약금 10% 돌러받을수있을까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전입신고 불가 특약은 말그대로 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없다는 강행규정 적용이 될 수 있지만 , 이는 계약해지가 아니라 전입후에 전입신고를 하고 이게 문제될 경우 적용이 가능합니다, 즉, 해당 특약을 본인이 알고 계약을 체결한 상태에서 이를 이유로 계약해지 한다는 건 어려울듯 보입니다. 결국은 계약이후에 본인 단순변심에 따른 해제를 원하는 경우로 보이므로 계약해지를 하신다면 계약금 반환은 어려울수 있습니다. 한가지 팁을 말씀드리면 전입신고는 어쩔수 없이 해야 한다는 점을 강조하시고, 전입신고를 해도 강행규정으로써 특약 효력이 없다는 점을 강조한다면 임대인측에서 계약을 유지할 이유가 없기 때문에 적절한 선에서(계약금을 다시 돌려주고) 마무리하시는것도 고려해보실수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.29
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하반기 역전세와 부동산 가격 궁굼하네요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아직은 일시적인 반등으로 보은게 맞을 듯 보입니다. 이유는 아직 외부적인 요인과 금리등이 긍정적으로 변화된 것은 아니고, 정부정책의 영향으로 수도권 중심의 거래량 증가가 되었기 때문입니다, 그리고 역전세의 경우 부동산 회복, 상승기가 도래할 경우 자연스럽게 사라질 문제이므로 해당 부분이 부동산 가격에 큰 영향을 미칠것으로 보이지는 않습니다. 다만 빌라나 오피스텔의 경우는 수요가 급감하고 전세피해가 발생되는등 전체적으로 추가 가격하락은 가능할수 있습니다. 그로인해 아파트 임대차 수요가 증가할 가능성이 크고 이는 주택에 따른 가격양극화가 심화될 가능성은 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.29
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임대차계약 만기일전 보증금 반환가능한가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.요청은 문제없으나 임대인이 거부하면 1일자에 보증금반환은 어렵습니다, 임대인의 보증금 반환의무는 만기일인 5일에 효력이 생기므로 이전에 반환은 임대인에게 강제할수 없습니다. 또한 월세와 관리비는 거주일까지 내는것이 맞으나, 새로운 임차인의 입주일자와 맞추어 전출과 전입이 동시에 되는 게 아니라면 계약만료일(5일)까지을 기준으로 내시는게 맞습니다.
경제 / 부동산
23.05.29
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아파트를 매수하는 입장에서 조금 더 절충하기 위한 전략이나 매매법이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매도 하나의 협상이므로 특별한 정답이 있는것은 아닙니다. 다만 부동산의 경우 중개인이 중간에서 다리 역할을 하고 있으므로 중개인에게 원하는 가격을 제시하고 해당 가격까지 내고를 부탁해보시면 될듯 보입니다. 만약 내고가 불가하다면 질문의 내용을 아무리 이야기해도 가능할 부분은 아니기 떄문입니다. 보통 중개인이 매도자에 대한정보가 있는 만큼 내고가 가능할 여지가 있다면 협의를 주도할 것이고, 전혀 가능성이 없다면 딱잘라 어려울것이라 매수인에게 이야기 해주기 때문입니다,
경제 / 부동산
23.05.29
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