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전세계약 종료 전 임차권등기명령신청 가능여부?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문주신 임대인 사망으로 인한 임차권등기는 불가합니다. 임차권 등기는 계약만료이후 보증금이 반환되지 않았을 때, 대항력을 유지하기위해 법원에 신청하는 것으로 계약기간 중 임대인 사망해도 계약이 진행중인 상태이므로 불가합니다. 그리고 설령 임차권 등기가 된다고 해도 반환할 대상이 없는것은 마찬가지기에 큰 효과를 기대하기 어렵습니다. 최근 임대인사망으로 인한 피해뉴스가 나와 걱정하는 분들이 많으나, 실제 뉴스와 같은 경우는 많지 않습니다. 보통은 임대인이 사망해도 상속인이 이를 인계하기에 큰 문제가 발생되지 않습니다. 뉴스의 빌라왕의 경우 다주택으로 인한 세금체납분이 60억에 이르기에 상속인이 상속을 포기하면서 문제가 되는 부분입니다.
경제 / 부동산
22.12.30
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안녕하세요, 부동산관련해서 질문이있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법적 상속 후 등기까지 완료 되었다면, 이미 상속과 관련된 세금 납입도 모두 완료되고 상속도 종료된것으로 보입니다. 현 상황에서는 지분에 대해 어머니 또는 여동생에게 매매를 통해 지분매도를 하거나 증여계약을 통해 지분이전을 하셔야 할듯 보입니다. 증여와 매매중 세금부분에 대해 잘 계산해보시고 유리한 쪽으로 진행하시는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.12.30
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전세 보증금을 제가 나가고 3주 뒤 다음 세입자가 잔금을 치르면 주신다고 합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위와 같은 경우 계약 만기일이 약속된 지급일보다 빠르다면 임차권등기명령을 신청하신 뒤 이사를 하셔도 될 듯 보입니다, 계약만기는 1월초라고 하시니 만기일이 지나는대로 임차권등기명령을 신청하시고 신청완료되어 등기될 경우 이사를 하시면 될듯 보입니다. 이러한 경우는 다른곳에 전입신고를 하셔도 무방합니다. 물론 임대인 입장에서 등기부에 기록등으로 인해 말이 나올수 있지만, 편의상으로만 하기에는 보증금 보호가 확실치 않기 때문입니다. 그게 아니라면 전입상태를 유지한 채 이사만 가시는 방법인데 이는 사실 좋은 방법이라 하기는 어렵습니다.
경제 / 부동산
22.12.30
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자가를 전세로 돌리고, 다른 집 전세로 들어가는 방법
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 과정 설명을 드리면, 새로 이사갈 주택을 미리 알아보시고 잔금일을 기존주택의 세입자 잔금일로 맞추셔야 합니다. 즉 어느것이 먼저가 아닌 동시에 알아보고 시간을 잘 조율해 맞추셔야 합니다. 보통은 현 주택의 세입자을 먼저 구하고 그에 맞춰 새로운주택을 계약하시는게 일반적입니다. 1. 잔금일에 전세금을 받아 새로 이사갈 곳의 잔금을 치루시면 됩니다.2.잔금일에 모든 이사가 동시에 이루진다고 보시면 됩니다. 오전에 이사를 나가시고 오후에 새로운집에 이사를 들어간다보시면 됩니다.3.이건 임대인이 허락하면 가능하나, 실제 가능성은 매우 낮습니다, 잔금이 치뤄져야 집을 열어주는게 일반적이고 보증금 지급과 주택인도는 동시에 이루어져야 합니다. 4.이건 당연히 문제가 됩니다. 새로 들어오는 임차인은 후순위가 되기에 이를 알고 계약하지 않기 때문에 질문대로 2.5억 전세금을 받아 선순위 근저당은 상환후 말소시키는 조건에 세입자가 계약할 확률이 높습니다.
경제 / 부동산
22.12.30
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부동산 관련 세금은 왜 자주 바뀌나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산은 일반재화와 다른 여러가지 특성이 있습니다. 그로 인해 단순히 시장에 맡겨 놓으면 부에 따른 독점과 차별적 분배로 인한 주거불안이 발생될 수 있는 재화입니다. 그렇기에 어느정도까지는 정부의 개입이 필요하고 정부는 직,간접적인 방법을 통해 시장에 개입합니다. 여기서 부동산 관련 세금은 시장에 대한 간접적인 개입방법으로 이를 통해 시장내 수요를 끌어올릴수도 수요를 감소 시킬수도 있습니다. 부동산 상승기에는 관련 세금을 높여 투기수요를 낮추고, 하락기에는 세금을 낮춰 수요를 높이려는 정책적인 부분이기에 시장 상황에 따라 자주 변경되는 단점이 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.30
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전세금 안떼이려면 어떻게 하면 좋나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세금 보호를 위한 현실적인 방법은 최초 계약시 주변시세 확인을 통해 전세금과 시세의 갭차이가 크지 않은 빌라등은 계약을 피하시는게 좋고, 선순위 다른물권이 있는 경우에도 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 계약이후에는 반드시 전입신고 및 확정일자를 부여받으셔야 하고 전세보증보험가입을 필수로 하시는게 유리합니다.
경제 / 부동산
22.12.30
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전세집에서 벽지에 낙서가 심한데 이거 어떻게 처리해야하나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차가 종료되면 임차인은 원상복구 의무가 있기에 벽지교체를 해주시는게 맞을 듯 보입니다. 다만, 돈으로 지급하더라도 사전에 벽지교체비용 견적등을 받아보시고 그 비용을 알고 계시고 임대인이 비용요구가 생각보다 많다면, 직접 업체를 통해 교체작업을 해주셔도 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.30
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청약저축 회차별 입금액 관련 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택청약통장에서 납입금액은 사실상 중요하지는 않습니다. 납입금액보다는 납입횟수가 공공청약시 조건에 해당하는 경우가 많고 통장최소 예치금의 경우는 지역별 평형에 따른 금액을 확인하여 그 금액 이상으로 청약공고일 전까지 맞추어 놓으면 됩니다. 질문에서처럼 30회 납입이라면 1순위 자격은 주어질것으로 보이고, 서울 내 85제곱미터이하 청약이라면 최소금액 300만원도 채워진 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
22.12.30
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보증금,계약금,잔금.중도금 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적인 전월세 계약은 중도금 없이 계약금과 잔금으로 진행되는 경우가 많습니다. 보통 계약금은 보증금의 10%, 잔금은 나머지 90%을 지급하는 구조이며, 건물 매매처럼 거래금액이 큰 경우나 분양아파트등은 계약금,중도금, 잔금형식으로 지급방법이 정해지는 경우가 많습니다. 평균적으로 계약금은 10%, 중도금은 60%, 잔금은 30%식으로 정해집니다.
경제 / 부동산
22.12.30
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땅의 용도 중에 시세가 젤비싸고 좋은곳은 어디인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순이 용도만으로 그 토지의 가치를 다 말하기는 어렵습니다만, 일반적으로 토지 활용성을 보았을 때 "대" 지목을 가진 토지가 가치가 높습니다. 이는 지목이 "대"인 경우 건축이 가능한 토지로써 용도지역에 따른 건축이 가능하기 때문입니다. 보통 지목이 "대"이고 중심상업지역내 토지가 활용도가 높아 가치도 높은 편입니다.
경제 / 부동산
22.12.30
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