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답변 내역

반전세 집구하려는데 집주인이 빚이 있데요, 거래해도 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 집을 계약하는거 자체가 리스크 있는 계약입니다. 물론 위 계약으로 인해 손해를 볼지 아무일도 없을지는 알수 없지만, 일반적인 전월세 계약에 비해 위험성은 가지고 있다고 말씀드리는 부분입니다. 질문내용에서 빠진 내용으로 건물전체가 같은 주인이라면 이미 입주한 기존세입자의 보증금까지도 내 최우선 또는 우선배당에 영향을 미치게 됩니다. 예를 들어 최우선변제를 받은 소액임차인이 여러명이고, 경매낙찰가격이 낮아 진다면 최우선배당을 통해 완전 변제가능할지도 정확히 알수 없습니다. 부동산을 통해 선순위 임대차 현황등을 요청하여 자세하게 확인후 계약결정을 하시는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.12.22
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깡통전세인지 아닌지는 어디를보고 판단해야하나여?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.깡통전세는 쉽게 전세금이 시세보다 비싼 경우를 말합니다, 즉 매매시세보다 전세가격이 비싸 이 주택을 매매해도 내 보증금을 온전히 돌려받기 힘든 상태를 깡통전세라고 합니다, 이러한 깡통전세의 구분은 주변매매시세를 확인하고 내 보증금과 비교해 보면 대략적으로 알수 있습니다, 현재와 같은 부동산 하락시기에 비교가능한 매물 또는 현거주중이 집에 대해 부동산에서 말하는시세가 내 전세금보다 싸다면 깡통전세입니다.
경제 / 부동산
22.12.22
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전세 재계약시 계약서의 기재오류 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말씀하신 사항등으로 인해 법적 문제가 발생되지는 않을것으로 보입니다. 계약서는 계약기간과 보증금,특약 그리고 계약당사자간 인적사항이 중요한데 이 인적사항에는 이름과 주민번호만 맞다면 크게 문제되지 않습니다. 또한 임차한 주택의 정확한 주소지, 즉 목적물 구분이 가능한 상태에서 용도로 인해 발생되는 계약상 문제는 없습니다.
경제 / 부동산
22.12.22
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부동산 전세계약서 분실했습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주민센터에는 확정일자가 부여된 계약서 사본을 가지고 있지는 않습니다. 또한 확정일자가 부여된 계약서는 경매시에는 원본만 효력이 인정됩니다.즉 확정일자가 부여된 계약서를 분실하신 경우는 주민센터나 인터넷등기소에서 임대차정보제공 요청서를 신청하시여 확정일자 부여에 대한 사실확인 증거로 가지고 계시면 될듯보입니다.질문에서는 임차권등기명령 때문이라면 거래를 중개한 부동산에 방문하시어 요청하시면 보관되어 있는 계약서가 있으므로 복사하여 사본으로 신청하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.12.22
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전세계약연장 구두 및 문자 합의후 파기...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 민법상 구두계약도 합의가 된다면 계약이 성사된것으로 봅니다. 다만, 부동산에서 구두 합의를 했다고해도 세부 조건에 대해 구체적인 협의가 되야하고, 계약서를 작성하지 않은 이상 이러한 협의를 입증하는 부분이 쉽지 않기에 실무에서는 계약서 작성이 되지 않은 상태에서는 재협의도 많이 하므로 일단 임대인 본인과 재협의를 해보시면 좋을듯 보입니다.1. 이 부분은 임대인이 소송이나 다른 방법등을 이용하여 문제를 제기할 경우 구두계약효력이 인정된다면 계약파기에 따른 책임이 있을 수 있고, 효력이 인정되지 않으면 아무런 불이익은 없습니다. 정확한 답을 드리기는 힙듭니다.2. 위 부분은 질문이 정확하지 않아 답변드리기 어렵습니다.
경제 / 부동산
22.12.22
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사무실용 오피스텔과 상가에 투자시 어느 것이 수익률이 더 좋나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무런 전제없이 단순 투자수익률을 판단하기에는 무리가 있습니다. 일반적으로 투자수익을 대한부분은 가치상승분과 임대수익으로 구분하는데 가치상승부분은 해당건물의 위치나 입지조건에 따라 차이가 있을 수 있고 임대수익률에 있어서는 업무용 오피스텔보다는 상가투자가 더 높은 편입니다. 이유는 오피스텔의 비해 상가의 경우 주변 상황변화에 월차임등이 빠르게 반응하기 때문입니다.
경제 / 부동산
22.12.22
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부동산 계약 양식에서 중개보수 항목은 표준이 어떤 내용으로 기재 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제 중개보수는 확인설명서에 기재되어 집니다. 항목에는 보통 사전 합의를 하지 않았다면 법으로 정해진 요율(시,도조례로 하향된 경우는 시도조례기준)로 계산하게 기재하게 되고 그 이상의 보수를 초과하여 받을 경우 영업정지등과 같은 행정처벌 받기에 중개사 임의대로 유리하게 적는것은 아닙니다. 그리고 이렇게 산출한 중개보수는 법적으로 받을 권리가 있으므로 일방적 요구라고 하기에는 무리가 있습니다. 또한 서비스를 구매하는 당사자가 최초 중개계약시 수수료는 얼마인지 할인은 가능한지에 대해 문의하고 합의를 요청하시는 경우 그 합의된 금액을 기재하나, 일반적으로는 계약체결이 이루어진뒤에 금액을 보고 그때 가격조정을 요청하는 경우가 많기에 비싸다고 느끼시는듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.12.22
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아파트 공동 명의하는 것이 유리한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.둘 모두 장단점이 있지만, 향후 가치상승이 클 것이라고 예상된다면 양도소득세 산출시 기본공제를 각각 받을 수 있기에 공동명의가 유리할수 있습니다. 또한 종부세 과세대상을 피하기 위해 공동명의가 유리하였으나, 최근 종부세 기준금액이 완화되면서 위 주태가격에 대해서는 큰 이점은 없을 듯 보입니다. 단독명의에서 공동명의로 할 경우 지분증여를 해야하고 이런 경우 증여세와 취득세가 부과됩니다. 다만, 부부사이라면 6억이하 증여에 대해서는 증여세가 비과세됩니다.
경제 / 부동산
22.12.22
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계약서를 분실했어요. 계약한 부동산에 가면 받을수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사무소에서는 중개계약이 완성될 경우 거래계약서를 교부하고 사본을 일정기간 동안 보유해야할 의무가 있습니다. 질문처럼 계약중개를 한 부동산에 가시면 거래계약서 확인이 가능합니다,
경제 / 부동산
22.12.22
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아파트 미분양에 대해서 궁금한게 있어요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.극단적인 예시와 같다면 일반적인 선분양의 경우라면, 공사를 하기 전이므로 분양을 철회할 가능성이 높습니다. 보통 70~80% 분양이 완료된 상태라면 무순위청약등을 통해 할인혜택 및 추가혜택을 조건으로 추가 분양자를 구할듯 보입니다. 그리고 분양이 실패할 경우 자금 확보가 어렵기에 자금유동성이 좋은 건설사등은 공사를 진행할수 있지만, 소규모 건설사등은 자금이 묶여 부도로 이어질수도 있습니다. 우리나라 분양은 특이하게 자금을 모아 건설하는게 아닌 일정기간마다 자금을 확보해 단계별로 진행하기에 자금 유동성에 문제가 생기면 연쇄적인 피해가 발생되는 구조 입니다.
경제 / 부동산
22.12.21
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