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전세계약 중간에 임대인이 매매 계획 통보하면 임차인은 계약해지를 할 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 불가능합니다. 본인재산을 처분하는 권한은 보장되어 있으므로 이를 이유로 전세계약을 해지할수는 없습니다. 물론 중도해지의 경우는 상대방 동의가 필요하고 이를 이유가 아니라도 상황이 변화되어 퇴거가 불가피하다면 임대인의동의를 얻어 해지는 가능하나, 그만큼 중개수수료 및 다음임차인을 구하고 나야가되는 패널티가 있습니다,2.임차인이 새로운 임대인을 거부할수 없습니다. 이유는 새로운 임대인 또한 기존 임차인과의 계약을 승계받기에 기존 계약대로 이를 이행할 의무또한 있습니다, 서로간 합의없이 누구든 계약조건을 중간에 바꿀수 없는건 같습니다.3.음,.. 사실 임차인이 임대인에 따라 계약을 유지 해지할 이유가 특별히 없습니다, 임차 목적은 주택을 인도받아사용하는것이 목적이지 임대인이 목적이 아니기때문입니다. 구지 해지를 원하시면 매매전 특히 소유권이전등기전에 합의 해제하시면 되나, 매매시 전세자금을 끼고 갭을 잔금으로 치루는 만큼 매매계약자체가 뒤들릴수 있기에 쉽게는 동의 안할듯 보입니다.4. 계약만료 전이라면 해지하는 쪽이 이러한 부분을 책임져야 합니다. 즉 계약기간중 해지하시면 그 해지시에 등기상소유자 즉 새로운 임대인과 합의 후 해제하셔야하고 위에 말한 부분들도 임차인이 부담하셔야 합니다. 그리고 위에 부분도 실무상 그런것이지, 무조건 이것만 내가부담하면 해지할수 있는건 아닙니다. 만약 임대인이 동의안하면 계약만료전까지 보증금 반환은 힘들며, 월세의 경우라면 남은기간의 월세전부를 부담할수도 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.21
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아파트 매매시 절차와 구비서류 등 질문?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 완벽한 사기방지는 없습니다,. 다만 그 확률을 최소화하는 과정으로 공인중개사를 통해 위험을 줄이는 부분입니다. 또한 등기부에 명의자와 실거래 명의자 확인등을 필수로 하시면 됩니다.2. 계약시 동행은 없어도 됩니다. 어차피 계약서 작성만 할뿐 잔금일에 부동산과 연계된 법무사를 통해 등기를 진행하기에 특별히 누군가와 동행을 하지 않아도 됩니다.3. 아파트매매에서 하자보수의무가 있지만, 구매한 집에 매매이후 하자가 발견된다면 기분이 썩 좋지 않기때문에, 사전에 하자에 대한부분을 꼼꼼히 확인하시면 됩니다. (누수, 곰팡이등등)4, 디딤돌 대출의 경우 국가지원대출이므로 연계은행에서 확인하시면 됩니다. (국민, 신한으로 알고 있음)5. 아파트 매매계약체결(계약금10%지급) -> 잔금일 잔금지급 및 주택인도받음(대출이 있다면 이날 이전대출은 상환,본인의 대출은 실행) -> 잔금일 당일에 소유권이전등기 진행(법무사대리)과 전입이 동시에 이루어집니다.
경제 / 부동산
22.11.21
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아파트 명의변경(공동->단독)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동명의에서 단독명의의 변경시에는 증여세 대상입니다. 단 부부간 증여의 경우 6억까지는 공제되기에 발생되지 않을 확률이 높아보입니다, 다만 기준가는 공시지가가 아닌 실거래가 기준입니다, 예를 들어 현재 주택시세가 6억이라면 3억을 증여하는 것으로 증여세는 공제되어집니다. 다만, 취득세의 경우는 부과되므로 취득세를 납부하셔야 하며, 증여취득의 경우 다른 주택이 없다는 전제하에 3.5%취득세율에 농특세 0.2%, 지방교육세 0.3%를 더한 4%의 세율이 적용됩니다.
경제 / 부동산
22.11.21
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부동산에 계약한 매물을 지우지않는데 왜그럴까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가계약금은 자체는 계약금 계약과는 다릅니다. 계약서를 작성하지 않은 상태에서 가계약금은 해약금이 아닌 단순히 매물을 잡기위해 내는 금액일뿐이며, 계약이전 협의과정상 의견일치가 되지 않은 경우이므로 배액상환지급의무는 없어보이고 가계약금만 돌려주시면 될듯 보입니다. 위 주장은 계약서를 작성하고 계약금을 건네받은 경우에 가능한 이야기입니다. 또한 구두의사합치만으로 계약은 성립된것으로 보나, 계약의 내용은 주택을 매매한다고 의견의 합치일뿐 그 세부조건이나 과정을 정하시지 않은 상황이므로 온전한 계약성립에 따른 일방적 해지로 보기는 힘들어 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.21
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부동산 시황 관련 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 질문과 같은 부분은 미래에 일이기에 정확한 예측은 힘듭니다, 다만 현재 우리나라상황과 당시일본과의 상황은 조금 다르며, 일본과 같은 버블 붕괴까지는 오지 않을 것으로 생각됩니다. 현재 금리인상자체가 너무 급하게 올랐기에 부동산시장도 가파르게 하락하였고, 금리인상도 조만간 멈추것으로 예상되어 지기 때문입니다. 다만, 경기침체가 길어질 경우 유동화채권의 부실화등 문제가 될수 있는 부분은 분명있지만 충분히 극복가능한 부분으로 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.21
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2주택자가 부담하는 세금 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 취득세율이 8%대로 높아집니다. 다만 일시적 2주택일 경우,(빌라로 이사를 가시고 기존주택을 기간내 처분하신다는 조건)으로 하시면 기본세율이 적용됩니다. 보유세의 경우는 추가적인 중과세는 없지만, 주택이 늘어난 만큼 세금자체는 조금 더 높아집니다. 양도세의 경우 위와 같이 1가구 1주택 비과세와 일시적 2주택 비과세는 받을수 없고(물론 취득세와 같이 일시적2주택은 비과세 가능) 양도차익에 대한 6%~45% 세율로 양도세가 부과됩니다.
경제 / 부동산
22.11.21
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회사에서 인사발령으로 원룸을 구해야 하는데 주의사항 부탁드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세 계약의 경우 1년 계약을 구하기 어렵지는 않습니다. 2년보다는 임대료 인상이 용이하기에 1년월세도 생각보다 많습니다, 또한 월세 계약시에는 공인중개사를 통한 거래를 하시면 보다 안전하게 거래하실 수 있습니다. 과정상으로는 특별히 문제 될것은 없으나, 계약전 중개사를 통해 임대인 성향은 한번정도 문의해보시는 게 좋습니다. 보통 임대인 성향에 따라 퇴거시 여러가지로 매우 피곤할수 있기 때문입니다. 또한 월세에 관리비 포함여부, 원룸의 보안장치, 내부상태등만 잘 확인하시면 크게 문제는 없을듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.21
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단독 주택 건축시 토지 취득세와 신축건물 취득세는 따로 내는지요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 토지의 경우 취득세율은 4%이고 여기에 농어촌 특별세율 0.2%와 지방교육세율 0.4%를 더해 4.6% 세율이 적용될것으로 보입니다.2. 신축주택의 경우는 원시취득으로 전용면적 85제곱 기준으로 이하을 경우 2.96%, 초과할 경우 3.16% 세율이 적용 됩니다,
경제 / 부동산
22.11.21
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묵시적으로 갱신된 것인지 여쭤보고싶어요?!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적 갱신으로 가기 위한 6~2개월전의 기준은 계약만료일 입니다. 즉 계약서작성기간과는 상관없습니다. 계약서상 만기일 기준으로 2개월 전 질문에서는 11.12일 이전에만 통보하면 될 듯 보입니다. 또한 5% 보증금 증액은 법적강제 사항이 아닙니다. 즉 계약갱신청구권을 사용하게 되면 임대인은 5%범위내에서 증액이 가능하지만, 임차인이 이를 동의 하였을 때 가능합니다. 예를들어 최초계약일보다 보증금시세이 낮아진 경우 계약갱신청구권을 사용했다고 해도 5%증액은 무리가 있기때문입니다. 그러므로 임대인과 잘 협의하시어 좋은 결과 있기를 바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.21
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투자 측면에서 볼때 도심형 생활 주택 전망은 어떤지요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.도심형 생활주택이 매수자의 관점에서 인기가 없을수도 있겠지만, 지금은 그와 별개로 전체적인 주택수요가 없는 상황입니다. 즉 인기가 높은 아파트도 거래가 뚝 끊긴 상태로 질문에서 말씀하신 이유보다는 시장상황이 안좋은 듯 보입니다. 거래금액이 시세에 비해 급매와 같이 저렴한 매물이 아니라면 당분간 거래자체가 힘들 수 있으니, 조금 시간을 갖고 매매를 생각하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.21
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