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부동산 거래시 계약금은 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서를 작성하면서 지급하는 계약금은 민법상 해약금의 의미를 갖기도 합니다. 일반적인 부동산 계약시 계약금은 거래금액의 10%로 하지만 두 당사자간 합의에 따라 적기는 5% 많게는 20%까지 합의하기에 따라 다릅니다. 혹시 계약금을 전달한 상태에서 일방적으로 계약을 해지할 경우 해지의 책임이 있는 당사자가 매수인일 경우 계약금을 포기하고 매도인의 경우 계약금의 배액을 해약금으로 상환하는 것을 조건으로 가능합니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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임대인이 전세가격을 올렸는데, 전세가격은 보통 시세를 참고하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.내가 살고 있는 주택과 비교대상이 있는지를 먼저 보셔야 할듯합니다. 그리고 그 대상의 전세실거래가와 매물의 가격을 보시고 선택하셔야 합니다. 혹시 비교대상을 찾기 힘든 빌라나 오피텔일 경우 주변 부동산 몇군에 시세나 전세가 변동 여부를 물어보고 합리적인 선에서 합의하시는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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부동산 대출규제를 푼다고 하는데 어떻게 풀리나요~~?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재의 상황에서 대출규제를 완화한다고 대출을 받아 집을 살 구매자가 있을까요? 라는 질문을 먼저 드리고 싶습니다. 질문에서 처럼 미국발 금리인상으로 인한 한국 내 금리가 계속올라 대출이자부담으로 수요가 줄어든 게 가장큰데 대출을 완화한다고 실질적인 이자가 줄어드는 것은 아닙니다, 즉 금리는 같은 상태에서 레버이지를 높이면 이자부담은 더욱 심해지죠.. 즉 현상황은 대출이 막혀서 사람들이 집을 구매 못하는 상황은 아니라고 생각되어집니다. 그러니 효과도 굉장히 미미할거라 생각되어지구요, 다만 자금이 있는 사람들은 좋은 기회가 될수도 있죠. 주택가격은 하락하고 조정지역해제로 다주택자에 대한 중과세에 대한 부담은 줄고 대출의 한도는 늘었기에 더 많은 주택매수가 가능해진 상황입니다. 결국 정책적 효과는 미비하고 부의 편중만 심해지지 않을까 걱정되기도 합니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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전세 재계약 작성 시점이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약의 효력은 민법상 당사자간 의사합의만으로도 성립된 것을 봅니다. 즉 합의가 되면 효력은 즉시 생긴다고 보시면 되고 이를 계약서등으로 증명하는 과정이라 생각하시면 됩니다, 질문상 내용으로 들어가서 우선 재계약의 경우 전세만기 6~2개월전 재계약 여부에 대해 먼저 합의를 하셔야 합니다, 즉 재계약을 할건지 하지 않을건지, 한다면 보증금이나 월세등의 인상이 얼마로 할지등...을 구두로 결정하게 됩니다. 이기간내 통보가 중요한 부분입니다. 그리고 계약의 유효는 말했든 합의가 된 그 순간부터 유효합니다. 만약 보증금이 변경될 경우 만기전까지 새로운 계약서를 작성하게되는데 작성은 아무때나 해도 되지만 계약서상 일자는 만기일부터 2년으로 하고 증액된 보증금도 계약이 개시되는 날짜에 증액분을 입금받게 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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전대인 전차인 계약시 확인사항이 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전대 계약시 가장 중요한 부분은 원 소유자인 임대인의 동의가 확인 되었느냐의 부분입니다. 만약 동의 없이 위와 같은 전대차가 진행될 경우 전차인의 권리보호가 매우 힘들 수 있습니다. 만약 전대인이 등기상 전세권등기가 되어있다면 원소유자의 동의는 필요없구요. 계약시 반드시 특약등에 원 임대인의 동의를 받아 계약이 진행된다는 사항을 기재하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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조정대상지역에서 해제되면 어떤점이 좋은가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 조정대상지역 해제는 정책적인 부동산 부양책이라고 보시면 됩니다, 즉 규제완화이고 이는 취득이나 양도시 세금적인 부분에서 중과세율에 대한 부담이 적어지게 됩니다. 또한 일시적2주택 경우 실거주기간에 대한 부분도 완화되는 부분과 가장 큰 대출규제가 완화되는 부분이 입니다. 이를 통해 다주택자, 투자수요, 실수요등의 수요증가를 목적으로 합니다. 다만, 현재 부동산 시장의 하락의 이유는 금리나 경기침체가 가장 큰 수요감소로 나타난것이기에 일시적인 상황에서의 정책적 규제완화는 도움이 되도 현재 상황에서 그 효과는 크지 않을것으로 예상되어 집니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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아파트 전세 선순위 임차인인데, 전세보증보험 가입이 필요한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증보험은 만약에 있을 전세보증금 미반환에 대한 대비책입니다. 이에 대한 필요성 여부는 개인적인 선택입니다. 다만, 질문처럼 주어진 조건이 안전하다고 믿어도 결국 만기일에 보증금을 돌려주는건 임대인 입니다. 말그대로 주담대를 받아서 임차인에게 돌려주는 임대인이 있을 수 있고, 다음세입자가 올때까지 끝까지 버티는 나쁜 임대인도 있기 때문에 어느쪽에 해당될지는 아무도 알수 없어 보증보험가입을 하는 경우가 많습니다. 그리고 전월세 계약의 80%는 위와같은 선순위 임차인 계약입니다, 그리고 경매시 전세가가 보장된다고 해도 결국엔 회수까지 시간이 걸리고 그 사이 새로 가야할 다음집에 계약까지도 영향을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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등기시 채권매입은 소멸성인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 주택매수시 주택기금채권을 의무적으로 구매하게 됩니다. 이 채권의 금액이 매매가격에 비율로 책정되기에 부동산이 고가인걸 감안하면 꽤 큰 금액대를 매입하게 됩니다. 보통은 이 채권을 5년간 보유 후 만기상환을 해주지만 기간도 그렇고 번거롭기에 매수와 동시에 할인매도를 하여 현금화하게 됩니다. 다만, 채권매입은 의무이나 할인매도는 선택입니다. 매도를 하지 않으시겠다면 법무사나 중개사에게 매도를 하지 말아달라고 하면 되나, 할인매도해서 얻는 금액만큼의 현금을 주택매수과정 중 추가로 필요하게 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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근저당 6천에 전세 8천, 괜찮을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.깡통전세는 일반적을 주택시세가 보증금보다 낮아지는걸 의미합니다. 위와 같은 상황은 깡통전세라는 표현이 맞지는 않습니다.현재 근저당6천의 경우는 전세계약을 하고 잔금입금시 당일 바로 상환처리 한후 근저당말소를 조건으로 계약을 진행할 것으로 예상되어집니다, 중개인이 있다면 중개인에게 위와같은 진행이되는지 문의한 후 계약시 특약으로 이부분을 기재해 달라고 하면 문제없이 진행가능합니다, 즉 특약사항에 "잔금시 근저당을 말소한다"라는 문구를 명시하시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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재개발지역 상가세입자 이주비는 임대인과 재개발사업자 중 누가 부담하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발시 이주비는 조합이나 시행사측에서 임대인(건물주)에게 지급합니다. 임대인은 이를 받고 임차인과 협의하여 소정의 이주비를 주고 내보내게 됩니다. 문제는 이주비를 받을 수 있는 권한은 사실상 토지, 건물등의 소유자 입니다. 세입자는 받을 권한이 있지 않습니다, 다만 계약중 재개발등으로 계약이 해지될 경우 법적으로 해지에 대한 책임은 사실상 없으나, 관례상 이사비용등을 합의하에 제공해주는 것입니다.세입자에게는 사실상 불리한 부분이지만, 욕심을 부린다고 해서 더 많이 받을 수 있는 부분도 아니긴 합니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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