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매매중인 아파트 전세계약 어떻게하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 매매중인 주택에 전세로 들어가는 경우 진행사항은 다음과 같습니다.매수, 매도자 계약체결 -> 매수자, 전세세입자 계약체결 -> 두 계약관계상 잔금일을 맟춤(매매,전세계약 잔금일동일) !여기서부터는 같은 날 진행!!!전세세입자는 매수자에게 전세잔금 지급(전세대출+보유자금) -> 매수자는 이를 가지고 매도자에게 매매잔금지급 -> 매도자는 잔금수령 후 바로 은행에 대출액 상환 -> 매수자는 매도자의 대출금 반환영수증이나 이체내역 확인-> 법무사를 통해 소유권이전등기 및 근저당 말소 동시 대리신청 -> 등기접수완료 ->전세세입자는 매수인 명의의 등기 접수증 확인 -> 이사 및 입주 후 전입신고 및 확정일자 부여받음과정으로 이해하시면 될듯 합니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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좋은 전세방 구하는 팁이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세를 구하실 때는 주변시세 확인과 더불어 전세금과 시세의 차이가 80%가 넘는 매물은 계약하지 않는게 좋으며, 매물부터 계약까지 공인중개사를 통해 거래하시면 큰 사기는 피할 수 있습니다. 또한 중개사의 중개대상물설명특히, 등기부상 권리관계 설명은 반드시 잘 듣고 사인을 하셔야 합니다. 계약 후 잔금까지는 등기부와 계약서상 당사자 확인 및 계좌이체를 하시면 크게 위험한 부분은 없을듯 보입니다.원룸의 경우 일반적으로 현관출입보안장치 여부와 CCTV여부를 최근 많이들 보시는 듯하고 내부적으로는 기본 옵션등이 잘 작동하는지 사전에 확인해보시고 잔금전 합의하에 수리 요청을 하시면 될듯보입니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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장기수선충당금 돌려받을수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 관리비 내역 자체에 장기수선충담금이라는 항목이 없는 상태에서 단순히 적립하여 모아두고 있다는 부분으로 이를 반환요청하기 쉽지 않아보입니다. 관리비 전체에서 매월 얼마씩 적립하고 있는지도 불분명하고 그 항목이 장기수선충담금과 같은 내용으로 볼수 있냐에 대해 의견차이가 있을듯보입니다. 또한 16세대 아파트라면 장기수선충담금을 적립하여야 하는 의무가 없기에 임의로 모아둔 적립금에 대해 임대인이 인정하고 반환해줄지에 대해 의문이 듭니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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전세 계약 후 집주인이 변경되면 계약기간도 자동연장 되는가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.여기서 22년 3월 전세계약 만기 6~2개월전에 임대인과 재계약과 관련된 사전협의가 있었는지가 중요해 보입니다. 만약 서로간에 아무런 말없이 이 기간이 지났다면 묵시적 갱신으로 인정되어 24년 3월까지 거주하실 수 있습니다. 임대인에게는 계약만료 2개월전까지 사전통보가 없어 묵시적 갱신으로 된 것으로 알고 있으며, 이럴경우 같은 조건과 기간인 24년 3월까지 거주할 것수 있다는 점 또한 묵시적 갱신의 경우 임대인은 임차인에게 계약해지를 할 수 없다는 점을 전달하시면 될 듯합니다. 다만 이사비용 및 중개수수료등의 보상을 해주는 조건으로 합의를 제안한다면 그에 따라 유연성있게 판단하시면 될듯합니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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원룸 계약 시 확인해야할 필수 사항은 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원룸에 경우 시세가 정확하게 나와있지는 않기때문에 사전에 시세확인을 꼭 하셔야 합니다. 즉 같은 오피스텔 같은 층을 기준으로 매매시세와 전월세 시세를 파악한 후 비교해 보시고, 전세의 경우라면 보증금이 시세의 80%가 넘는다면 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 그리고 되도록 공인중개사를 통해 계약을 진행하시면 안전성을 더 높을 수 있고, 월세의 경우 월세에 관리비 포함여부등을 한번더 확인해보시고 계약하시면 크게 문제가 되지는 않을 듯 보입니다. 그리고 늘 등기부 소유자와 실계약자가 동일인물인지 확인하시고(신분증/등기부등본) 계약금, 잔금송금은 게약서상 명의자 통장으로 하시면 될듯보입니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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전세 재계약시 집주인이 계약갱신청구권을 쓴 것으로 한다는 특약 넣자고 하면서 5프로 이상 올리면 나중에 차액 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약갱신청구권사용시 임대인의 5%인상 요구를 사실상 거부해도 재계약을 하지 못하는 건 아닙니다. 즉 정상적인 5%이내의 인상도 임차인이 거부한다고 나가라고 할 수없다는 의미입니다. 일단 다행인점은 계약서상 특약에 계약갱신 청구권 사용이라는 문구가 있다는 점입니다. 내용이 어떠하든 계약갱신청구권 사용이라는 문구가 되어 있기에 계약갱신청구권을 사용한 임대차 계약에서 5%를 넘는 임대료인상분은 반환청구가 가능할듯 보입니다. 만약 계약갱신 청구권을 사용했다는 내용이 계약서상 적혀있지 않다면 초과분 회수가 불가하고, 계약갱신청구권은 이후에 1번 사용 할 수 있습니다. 제가 보기엔 임대인이 쓴 꼼수에 스스로가 당한듯한 느낌이 드네요. 결국 임대인이 다음번 갱신시 계약갱신청구권을 못쓰게 하려고 남긴 문구가 초과 인상분 반환의 근거가 되는 셈입니다. 부당이득반환소송을 진행하기전 내용증명을 보내 임대인의 대응을 보시면 될듯 보입니다. 참고로 같은 보증금에 5% 인상분 월세는 대략 월6~7만원 사이로 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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전세를 놓던 집이 비었는데 언제쯤 전세난이 풀릴까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문하신 부분을 정확히 알 수 있는 전문가는 없습니다. 다만 현재 부동산 하락의 원인인 금리인상과 경기침체는 아직 반등될 조짐없이 진행중이므로 회복을 말하기는 이른듯 보입니다. 공실로 인한 손해가 심한만큼 우선은 가격을 낮추어서라도 공실로 인한 손해를 줄이시는 게 우선일듯 싶고, 세입자의 거주기간 동안 부동산 시장 반등을 기다리시는 게 좋을듯 합니다
경제 / 부동산
22.11.06
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위법건축물 전세대출 받을수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 건축대장상 불법건축물 기재가 되어 있다면 전세대출은 거부 될 확률이 높습니다. 이는 전세대출뿐아니라 매매시에도 불리하게 작용되는 부분입니다. 계약상 전세대출거부시 계약금반환에 관한 내용을 구두상 뿐 아니라 계약서상 특약으로 꼭 명시한 후 진행하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.06
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부동산 취득시 개인명의보다 공동명의로 하는게 나을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동명의의 장점은 종부세와 양도소득세 절감효과 때문인데 이 혜택을 받을 수 있는 조건의 사람들만 공동명의의 장점이 있고 해당하지 않은 경우 단독명의와 차이가 크지 않습니다. 일반적으로 2주택이상 다주택자이거나 공시가격 6억이상인 경우 유리할 수 있습니다. 그외 공시지가 6억이하 1채보유일 경우는 단독명의로 해도 크게 상관없습니다.
경제 / 부동산
22.11.06
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전세입자 거주중인데 매도 언제 할수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매도 가능합니다. 다만 계약갱신 전에 집을 매도하고 등기가 완료되면 새로운 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신 청구권 사용을 거부 할수 있습니다, 만약 계약갱신전까지 매도를 하지 못하고 갱신청구권 사용 후 매도가 되었다면 임차인은 남은 계약기간동안 거주 가능합니다. 즉 계약만료 6개월~2개월전까지 임차인이 계약갱신에 대한 이야기를 하기전까지 매도를 하시는게 좋습니다. 아마도 중개사무소를 거쳐 매도하시는 거라면 중개인이 이정도는 알고 매수인을 구할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.06
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