전세 재계약(기존 전세가에서보다 감액) 관련 문의사항이 있습니다

Question

곧 전세재계약을 앞두고있어서 문의드립니다.

집주인과 이미 전세 재계약을 하는것으로 구두상 협의는 하였으며 주변시세하락에 따라 3천만원의 감액이 적용되는것도 협의가 완료되었습니다.

현상황

약 1년뒤쯔음에 사원아파트에 들어갓수잇는 기회가있습니다 하지만 추첨이다보니 들어갈수잇을지 확정적인것도 아니며 날짜또한 정확히 나온것이 아닙니다. 하지만 들어갈 확률이 어느정도 높은 상태입니다.

즉 약1년정도만 살고나서 사원아파트 입주요망 ( 다만 정확한 입주날짜 및 당첨여부 미확정)

문의사항 1) : 감액에 대해서 기존의 계약서에서 수정을 해야하나요? 아니면 신규 계약서를 작성해야하나요?(뒷배경 참고)

2)

이러한 배경이 잇기에 신규로 계약서를 작성하게된다면 2년을 다시 이집에서 무조건 살아야하는게 아닌가요? 3) 기존의 계약서에다가 감액에 대한 문구를 추가하는 경우 임대차보호법에 의거하여 사원아파트 들어가기 3개월전에 통보후에 전세금 받고 나갈수잇을수잇지않을까요?

4), 기존의 계약서를 수정한다면 특약문구에 어떠한 문구를 넣어야할까요? 해당 문구는 법적으로 분쟁시 단어하나하나가 중요하다보니 법무사님의 도움이 필요합니다

5) 연장계약을 하는경우 전세보증에 가입이 가능한가요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택임대차보호법상 계약기간은 2년간인데 임차인이 1회에 한하여 갱신청구권을 행사하여 2년간 재계약 연장할 수 있습니다.

임대인은 이를 거절할 수가 없고 다만 차임의 5%이내에서만 증액을 요청할 수 있는 데, 임차인 역시 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대하여 보증금의 감액을 요청할 수 있습니다.

따라서 본건의 경우, "전세보증금을 감액하여 갱신 재계약한다.

임대인은 감액총액 일금 삼천만원을 임차인의 계좌로 입금 한다." 특약을 넣으시면 되겠습니다.

감액 갱신계약 기간중에는 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있는 데 해지의사가 임대인에게 도달한지 3개월이 지나면 해지효력이 발효됩니다. 사원주택에 입주하는 시기에 맞추어 계약해지의사를 문자나 카톡으로 정확하게 해지의사를 통보하시면 되겠습니다.

이때의 복비는 임대인의 부담입니다.

전세반환 보증보험가입을 하실려면, 최초계약이 공인중개를 통하여 계약한 건으로서, 갱신재계약서를 작성하여 갱신계약 기간1/2이내에 가입신청 하셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

1.계약 갱신시 보증금의 변동이 있을 경우 기존 계약서에 수정을 해도 되지만 새 계약서에 작성하는 것을 추천드립니다.

2.3. 감액을 하더라도 주택임대차보호법 상 보호를 받을 수 있습니다. 계약갱신 시 계약기간에 대해 임대인과 협의하면 되지만 보통 임대인은 2년을 원할 겁니다. 주택임대차보토법 상 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고, 임차인이 계약해지를 통보한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생합니다. 이 말은 임차인이 임대인에게 계약해지를 통보한 날부터 3개월 뒤에 임대인은 보증금을 반환해야합니다.

4.기존 계약서에 수정을 하든 새 계약서에 작성을 하든 계약갱신요구권 행사에 의한 계약이라는 문구를 작성하기 바랍니다.

5. 연장계약하는 경우도 전세보증보험에 가입할 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

보증금 변동이 있는 전세재계약 작성하고

확정일자 다시 받아야 합니다.

재계약서 작성할때 임대인과 임대기간 협의하여

작성하세요.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1) 질문의 내용상 부동산 대필비용이 들더라도 새로운 계약서를 작성하시는게 유리해보입니다.

2) 특약에 계약갱신청구권을 사용한 재계약이란 문구를 반드시 넣을 경우 중도해지시 3)과 같이 퇴거가 가능합니다.

3)2 처럼 계약갱신청구권 사용이라는 문구가 반드시 들어가 있어야 합니다.

4) 3번 참

5) 네 가능합니다