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답변 내역

전세금액을 올려서 재계약을 하면 확정일자를 다시 받아야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약의 조건이 변경되어 계약을 진행할 경우 확정일자를 받으셔야 합니다.기존 주택에 전입신고는 이미 최초계약 후 하셨기에 대항력은 소급하여 적용되니 상관없지만, 확정일자의 경우 우선변제할 금액이변경되었기에 확정일자를 다시받아 보증금에 대한 권리를 유지하셔야합니다.여기서 말하는 대항력 소급은 최초 전세계약 이후 전입신고된 뒤 등기된 근저당이나 기타 물권들보다 선순위를 유지할수 있는권리라고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.10.25
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20대 청약 신청하려합니다. 도와주세요ㅜ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히 청약 당첨을 위한 가점이 다양하여 정확한 답변은 어렵지만 부양가족이 없고 나이등이 가점을 통한 당첨은 어려울 수 있습니다.질문에서 말씀하셨든 신혼부부을 1순위 가점으로 하는 청약으로 도전하셔야 더 확률이 높아보입니다.
경제 / 부동산
22.10.25
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부동산을 거치지않고 거래 당사자간 계약이 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당사자간 직접거래는 법적으로 아무 문제 없습니다.즉, 중개사를 포함한 계약은 선택사항일뿐 계약당사자만 있다면 직접거래도 가능합니다.다만, 부동산은 일반 거래들과 다르게 등기부나 기타 법적내용들이 많고 거래금액이 크기에 안전성을 위해 중개사를 통해계약하는 것이라고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.10.25
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전세 계약 갱신 청구권 사용한 세입자 일정 못 맞출 것 같습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문주신 부분에 자세한 설명이 기재되지 않아 정확한 설명은 어렵습니다.일단 계약갱신청구권을 사용해 전세재계약 후 전세기간중 이사를 하는건지, 계약갱신청구권을 사용한 재계약을 하려 했으나변경되어 기존 만기일에 나가겠다고 하는건지 이를 알아야 정확한 설명이 가능할듯합니다.첫번째 경우처럼 재계약이 이뤄지고 중간에 이사를 가겠다고 한다면 보증금 반환은 만기일이므로 급하게 대출을 받아 돌려주실이유는 없습니다. 보통은 최초 통보시 다음세입자와 중개수수료를 받는 조건으로 이에 합의해 중도 해지를 진행하지만 말 그대로 다음세입자가 와야 보증금도 돌려줄 수 있다는 게 포함된 합의 입니다.두번째 처럼 계약갱신을 통보하고 갑작스레 말을 바꾼경우라면, 당시 구두계약을 했던 문자나 녹취등이 있다면 이를 기준으로 계약의 효력을 주장하시고 변경이 불가한 점 말하시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.10.25
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빌라를 구매해볼까하는데 어떻게 생각
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라 투자의 경우 재개발을 목표로 투자하시는건 사실 위험할 수 있습니다.보통 빌라의 투자 목적은 부동산 상승기시 아파트 상승에 따른 빌라 가격 상승을 보고 갭투자를 통한 차익실현이나, 현재와 같은 부동산 상황에서는 빌라의 시세 하락이 아파트보다 크고 더 빠르기에 자칫 잘못하면 깡통빌라가 되어 갭투자 부분도 잃을 수 있습니다.그리고 현재 전세사기의 대부분이 빌라나 아파텔쪽에서 발생하고 있기에 전세입자들도 잘 들어오지 않으려해 세입자를 구하기도 쉽지 않습니다. 재개발이나 재건축을 목표로 투자를 하신다면 건축된지 30년 이상된 아파트를 찾아 보시는게 안전성 높을 것으로 생각됩니다.
경제 / 부동산
22.10.25
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원룸 이사갈때 한달전에 이사간다고 연락해도 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.만기가 12월 14일 이라면 최초계약은 2020년 12월 14일로 보입니다. 그럼 재계약을 안하겠다는 통보를 최소한 임대인에게 만기두달전에는 하셔야 합니다,만약 이 기간이 지나도록 임대인과 임차인 서로 말없이 지나가면 묵시적 갱신에 해당됩니다.문제는 이러할 경우는 임대차 해지 통보의 경우 임차인은 언제나 가능하나 그 효력은 3개월뒤에 발생되는데 이는 보증금을 해지통보후3개월 후에 받는다는 의미가 됩니다. 다른곳의 거주를 원해 이사를 하시고 싶다면 지금이라도 임대인에게 통보하시고 다음 이사 갈려고 하는 곳도 3개월 뒤 입주를 기준으로구하시는게 좋을듯합니다.
경제 / 부동산
22.10.25
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요즘아파트가 계속떨어지고있는데..청약을해도될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 부동산 전망이 향후 더 좋지 않을거란 의견이 많습니다. 눈에 보이는 부분인 금리도 아직 상승세를 멈추지 않았구요,실입주를 목표로 원하던 지역의 분양건이 아닌 대출을 이용한 투자성 청약은 위험할듯 보입니다. 또한 주변 시세보다 저렴하다는 게 분양아파트의 장점이지만, 주변시세도 떨어져 그 차액이 줄어드는 만큼 일단은 관망하시면서상황을 지켜보시고 바랍니다.
경제 / 부동산
22.10.25
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반전세 보증금 반환 전 잔여계약기간에 대한 월세, 관리비 명목 일부 공제가 문제되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 재계약을 하지 않겠다는 의사를 임차인이 먼저 전달한것이기에 계약해지에 대해서는 합의 된것으로 보여 문제는 없어보입니다.그리고 보증금의 경우 실제 반환의무는 만기일이나 이전 반환을 조건으로 관리비 및 기타 비용을 받으신것도 문제 없어보입니다.보통은 여기서 모든 협의와 계약해지는 종료되나, 두 분이 매매가 만기일전 된다면 차액을 반환하겠다고 한 약속이 분쟁의 소지가 있어보입니다. 일단 매매계약을 통해 잔금지금일 11월 25일 이후부터 만기까지의 과정인데, 실제 5일정도의 부분밖에 되지 않습니다.임차인이 주장하는 통상적인 2-3개월 전 이사는 세부 조건이 무시된 전제이며, 다음 임차인이 구해지고 이를 조정하는 과정에서가능할수는 있으나 실제 그정도의 텀을 주어 아무조건 없이 이사하는 경우는 없습니다.현재 질문자님의 반환 책임은 월세를 일로 계산한 5일치의 일차임과 관리비로 보이고, 이를 계산하셔서 지급하시면 크게 문제되어지는 부분은 없어보입니다.
경제 / 부동산
22.10.25
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새상가 매입 후 대출금리인상된 상태인데 이대로라면 혹시 보증금이나 월세인상할수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문주신 부분은 누구도 정확히는 알 수 없습니다.임대인 입장에서는 원하는 월세로 매물을 내 놓으시게 되고 그에 맞는 임차인이 입주하는것이기에딱 된다 안된다를 말할 수는 없습니다. 다만 분양시 예상 월세의 경우는 대부분 시세보다 약간 높게 책정해광고하는 경우가 많기에 실제 월차임은 그보다 낮은 경우도 꽤 있습니다.일단 금리 인상등으로 주택 또한 월차임은 오르는 추세이기에 주변 부동산을 통해 주변 시세를 알아보시고그에 따라 결정하시는 게 유리해 보입니다. 참고로 공실의 경우는 더 큰 손해가 날수 있기에 꼭 합리적으로 책정하셔야 합니다.
경제 / 부동산
22.10.25
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2022년 10월 인천 미분양 아파트 현황이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미분양 아파트을 검색하는 방법은 몇가지 있지만, 대표적으로 국토교통부 통계누리 사이트를 이용하시면 편리합니다. 사이트 내 주택 미분양 현황 메뉴를 이용하시면 되고 세부 옵션을 통해 원하는 지역에 미분양들도같이 보실수 있습니다.
경제 / 부동산
22.10.25
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