답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문주신 내용이 법으로는 여러안전 장치가 있지만 실제 실무에서는 가장 답답하고 난해한 문제이기도 합니다. 만기때 보증금을 돌려주지 않는다면 임차권등기명령과 지급명령제도등을 통해 보증금을 보호하고 돌려받을수 있지만 결국 이것도 시간이 걸리고 자금이 묶여 당른곳으로의 이사도 힘들어지죠. 일단 집주인에게 재계약거부를 먼저 말하시고 주변 부동산에 매물을 우선적으로 내놓시고 전세세입자를 빨리 구하도록 최대한 협조하시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어플을 이용한다고 해서 특별한 문제는 없습니다. 다만 매수자 관점에서는 부동산을 거치지 않고 하는 직거래이기에 과정이나 안정성이 부담스러워 매수인이 잘 안나타날 확률이 높고 중개사를 거쳐 거래하는 것보다 빠른 매수인을 구하기는 힘들수 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직거래는 사실 추천드리고 싶지 않습니다 . 물론 권리분석이나 거래경험이 있다면 모르지만 정확한 사전지식없이 직거래는 위험부담이 있습니다.그럼에도 직거래를 하셔야 한다면 정말 대표적인 부분만 말하자면 계약전 등기부등본을 확인하여 계약자가 등본상실소유자가 맞는지(신분증&사용도장의 인감증명서)와 을구에 나와있는 근저당 및 기타 설정물권을 확인하셔야 합니다. 또한 계약시 근저당이 있다면 특약등으로 이를 계약과 동시에 말소할것 이라는 문구도 남기셔야 합니다.또한 건축물대장을 통해 구분건물인지 아님 다가구와같이 한건물로 되어 있는지 확인하고 만약 구분등기가 안되있다면 기본세입자의 보증금을 다 확인하셔야 합니다. 그외 계약 후 이사시 전입신고와 확정일자 그리고 계약일로부터 30일이내 전월세신고를 인터넷으로 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문주신 내용에 답변을 드리면, 계약만료 전 매매를 하시면 됩니다. 즉 새로운 매수인이 전세만기후 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신청구권을 거부하면 됩니다.문제는 새로운 매수인이 전세만기2개월전 이를 세입자에게 통보해야하므로 11월전까지 매매와 등기까지마무리 되셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그건 매매하는 개인적 자금상황에 따라 다르지만 매매계약은 본인과 매도자, 전세계약은 본인과세입자가 하는 부분이기에 세사람이 동시에 한군데 모여 하지는 않습니다. 다만 매매와 전세입자을 동시에 찾는 과정이 힘들고 날짜 또한 맞쳐야하는점, 세입자입장에서는 등기부상 실제 주인이 아닌 사람과 계약서를 써야하는 등 순서상 문제가 있기에 매매후 등기 완료하고 세입자를 구하는 경우가 많습니다. 꼭 전세세입자를 바로 구하셔야한다면 전세세입자가 이미 거주중인 전세낀 매매를 하시는게 간단해 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인에게 수리 및 보수를 요청하시면 됩니다. 말씀하신부분들은 소모품으로 볼수 없는 필요비이고, 누수의경우는 임차을 유지하는데 있어 중요한 부분이기에 당연히 임대인이 보수하여야 합니다.재계약이 아니더라도 계약기간중에도 위와같은 문제는 바로 전달하고 보수나 교체 요청하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문주신 것처럼 어떠한 부분이 걱정스러운지는 충분히 이해가 됩니다만, 우리나라의 경우 최초 농지 면적이 정해 이를 유지하고 있습니다. 즉 농지(지목 밭,전)의경우 무제한으로 대로 변경해 건물을 지을수 없다는얘기이고 말씀하셨든 서울과 같은 도심에서 농사를 짓지는 않듯이 도심으로써의 필요도에 따라 필요한 공공재를 건설하는것이고 지방의 경우는 농사가 가능한 토지를 유지하고 보호해주고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 질문주신 부분으로는 임차인은 계약갱신청구권을 사용하는것으로 보이며 그에따라 보증금 인상도 5%이내로 한정됩니다. 다만 단순 월세5%가 아닌 환산보증금을 계산해서 5%인상 후 월차임으로 전환하시면 됩니다. 자세한건 주변 부동산에 방문하셔서 확인하시면 될듯합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적갱신은 임대인, 임차인 모두가 재계약에 대한 의사전달없이 계약이 만료되는 것이므로 질문주신 경우는 묵시적 갱신이 될수 없습니다. 즉 임차인이 아무말 하지 않고 버틴다고 묵시적 갱신을 주장할수는 없습니다. 계약갱신청구권은 임차인이 사용가능하나, 이때 보증금 도 5%범위내 인상을 요구할수 있고 만약 계약만료까지 1개월까지 지금으지금처럼 아무말이 없다면 일단 부동간에 집을 내놓으시고 계약을 진행하셔도 상관없을듯 합니다. 만료되면 임차인은 나가야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 임대인(집주인)이 만기 2개월전 재계약의사를 물어볼 경우 묵시적 갱신은 될수 없습니다. 이경우 임대인에게 필요한 개월수 만큼 계약연장을 합의해 볼수는 있으나, 거의 동의는 안한다고 보시면 될듯 합니다. 만약 정상적인 재계약을 할 경우 계약전 이사를 가시는 부분이므로 후속임차인+중개수수료 정도를 물으셔야 할 수 있습니다. 만약 만기2개월전까지 서로 아무말없이 묵시적 갱신이 된다면 1월에 계약해지 통보하시고 통보3개월이 지나면 계약은 해지되므로 보증금 받고 나가시면 됩니다.