전세낀 아파트 매매후 바뀐 집주인 실입주이유로 세입자 갱신거부할 수 있나요?

Question

내년 1월에 전세 만기(21.01~23.01)인 아파트를 매도하려고 합니다.

제가 매도할 거라 하니 세입자는 갱신하겠다고 얘기했어요

그런데 갑자기 실입주하겠다고 하는 매수자가 있어서요

잔금을 12월에 해야해서 그렇게 하면 전세 만기까지 한달 여유있습니다.

만기 한달전에 집주인이 실입주로 세입자에게 나가달라고 할 수 있다고 들었는데 가능할까요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

종합적으로 살펴보건데, 집을 매도시에는 현 임차인에게 계약종료일 6~2개월 전에 임대차해지의사 즉, 갱신거절의사를 통보해야 하는데, 질문상의 사유로는 현세입자를 내보내는건 불가능한 것으로 사료됩니다.

임대차 보호법상 갱신청구권을 거부할 수 있는 사유에는, 현소유자 본인과 본인의 존비속의 실 거주입주 사유가 있어야 하는데, 님이 입주하는게 아니고 새로운 매수자가 입주하는 건(아직은 법적 소유권자가 아니므로) 갱신거절 사유가 아닌 것입니다.

결국, 이런경우의 상황이라면 전세입자는 갱신청구권을 유효하게 행사할 수 있습니다.

반대로, 전세입자가 있는상태에서 님의 집이 매매되어, 그 매수자가 소유권 이전등기를 마치고 나서, 전세입자에게 6~2개월 사이에 본인의 실거주를 이유로 승계받은 임대차를 해지요청하며 퇴거를 주장할 경우에는 전세입자는 퇴거를 할 수 밖에 없게 되겠지요.

Answer 2

20년 12월 10일 이전 계약은 6~1개월전 통지, 그 이후 계약은 6~2개월전 통보 입니다.

23년 1월에 계약 종료면 21년 1월 계약이기에 2개월전에 통보를 해주면 됩니다.

지금 매매 하면서 새로운 집주인이 들어오기에 갱신청구권 거부 할 수 있습니다.

물론 11월 이전에 이런 내용을 세입자에게 통보 해야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

계약 종료 6 ~2개월 사이에 임차인이 계약 갱신 청구를 한 상태에서 주택의 매매가 이루어졌을 경우
매수인이 실입주를 원하더라도 기존 임대인에게 청구한 갱신 통지가 유효합니다
즉 매수인은 실입주가 불가 합니다

매수인의 입장에서 실입주를 원한다면
매도인 거주주택, 갱신하지 않기로 서면 동의한 임차인 거주주택, 만기를 6개월이상 남겨둔 상태에서 잔금이 완료 되는 주택에
한정하여야 할 것입니다

이상 참고가 되셨기를 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

세입자가 아직 계약갱신청구권 1회를 사용하지 않은 상태라면 새로운 매수인의 실거주 사유로 계약갱신을 거부 하지 못합니다.

매수인이 실거주 권리를 요청하기 위해서는 6개월전에 명의이전이 끝아 있어야 가능합니다.

아직 만기 2개월전이라면 집주인분이 실거주 사유로 세입자분을 내보낸 후 매도 하는게 그나마 방법이라면 방법입니다.

실거주 사유로 퇴거 후 다른 사람에게 임대 주는것이 아닌 매매를 하는것은 주택 3법 위반이 아니라는 판결이 있었습니다.

다만, 이 사항이 아직 대법원 판단을 받아 본것은 아니고 질문자님의 경우 매매를 위해 세입자와 협의가 있었던 점등 때문에 판단은 다를 수도 있을 수 있습니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문주신 내용에 답변을 드리면, 계약만료 전 매매를 하시면 됩니다. 즉 새로운 매수인이 전세만기후 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신청구권을 거부하면 됩니다.

문제는 새로운 매수인이 전세만기2개월전 이를 세입자에게 통보해야하므로 11월전까지 매매와 등기까지

마무리 되셔야 합니다.