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대항력에서 점유의 기준을 알고 싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금 전액반환전까지는 당연히 점유와 전입신고를 그대로 유지하셔야 합니다. 그렇지 않을 경우에는 대항력이 상실되고 그에 따라 보증보험청구가 거절될수 있습니다. 점유의 경우는 실질적인 점유를 포함하는데 시살싱 위와 같은 이유로 집을 비워도 누군가가 해당집에 들어와서 거주하는게 아니라면 즉, 어떠한 사유로 인해 빈집이 되더라도 현관비번등을 오픈하지 않고 그 상태그대로를 질문자님이 유지하고 있다면 이 또한 실질점유로 볼수 있습니다. 즉 주택에서 꼭 살지 않더라도 전입신고를 유지하고, 주택내 출입에 대한 제한을 그대로 둔다면 실질점유로 볼수 있습니다. 그냥 현관문 비번을 임대인이나 다른 사람에게 오픈하지 않으면 되고, 내부물건의 경우는 필요에 따라 옮기셔도 관계가 없습니다. 단 일부는 남겨두시는게 좋으나, 꼭 무겁거나 일정규모가 있어야 하는 것은 아닙니다. 우선 해당 요구는 거절하셔도 그만입니다. 만기일에 보증금 반환의무가 임대인에게 있는 만큼 질문자님이 위 조건에 동의하지 않아도 관계가 없고, 동의를 한다면 당연 전세대출연장에 따른 이자비용등은 임대인에게 부담요청을 하시는게 맞습니다. 그리고 만기 다음날에 임차권 등기명령을 신청하시면 되는데, 협의에 따라 해당과정은 보류할수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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재계약 후, 만기 전 이사...복비문윽
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다해당 상황판단에는 중개사마다 의견에 차이는 있을것으로 보이는데 기본적으로 특약등에 중도해지시 중개수수료 부담과 같은 특약이 있는 경우 이를 인정하는 범위는 중도해지에 따른 임대인의 실질적인 손해를 나타낸다고 판단이 됩니다 ,그에 따라 다른 sh지원등으로 중개수수료에 부담이 없음에도 퇴거하는 임차인에 대해서 중개보수를 추가적으로 요구하는 것은 본래의 손실보상의 의미로 보기는 어렵기 때문에 지급의무는 없다고 보는게 맞을듯 보입니다. 앞에서 말한 것처럼 중도해지시 상대방과 해지동의를 위한 조건협의를 하는 과정이 있고 해당 과정에서 별도의 위약금의 형태로 일정 금액을 요구하는 것이라면 이는 중개보수가 아닌 위약금으로써 지급의무를 인정할수 있겠으나, 중도해지 합의시 이러한 위약금에 대한 구분없이 명목상 중개보수라고 확정하여 요청하였다면 해당하는 항목의 실질손해에 대해서만 지급의무가 있다고 판단할수 있고 그에 따라 sh측에서의 중개보수지급에 따른 실질손해가 없다면 임차인이 중개보수를 지급할 의무는 없다고 볼수 있다는게 개인적의견입니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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청약점수를 높이게 하려면 어떻게 해아하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약에서 가점은 무주택기간 , 부양가족, 청약통장보유가간에 따라 달라지게 되고, 사실상 질문자님이 인위적으로 단기간 높을수 있는 방법은 없다고 보시는게 맞습니다. 경우에 따라 부양가족의 수를 늘려서 청약가점을 높일수 있겠으나, 이또한 일정요건에 해당이 되어야 하는 만큼 현실적으로 청약점수룰 높이는 것보다는 현 신생아 특별공급처럼 경쟁이 덜 치열한 유형으로 선택청약하시는게 더 당첨가능성이 높을것으로 예상이 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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중도퇴실시 임대료 일할계산 방법 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대료 일할 계산의 경우 월세납입일자를 기준으로 선납인지 후납인지에 따라 달라지게 됩니다. 질문에서는 월세납입방식이나 월세납입일을 기재하지 않아소 정확한 판단이 어려우며, 일반적으로 입주일인 15일에 선납을 하셨다면 11월 15일에 납입한 월세가 12월15일까지 납입한 것이기에 3일차에 대한 월세는 환급받으시면 되고, 후납으로써 15일 납입이라면 11월 16일부터 12월 12일까지의 월세를 일할 계산하여 지급하시면 됩니다. 일한 계산의 경우는 1년월세를 365일로 나눈 금액에서거주일수를 곱하여 계산하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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주택담보대출 실행 전입관련궁금한게 있어요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용을 읽어봤을때 위장전입등의 문제는 발생될 부분이 없습니다. 그러므로 질문처럼 하셔도 크게 문제될 여지는 없으며 대출의 경우 비규제지역에서는 2주택자라도 대출자체는 가능하기에 대출에서도 문제가 되지 않을 것으로 보입니다. 그리고 대출금리나 한도등은 이용하는 은행이나 대출상품별 그리고 본인 소득이나 신용도에 따라 달라지는 부분이므로 이는 은행을 통해 확인하시면 됩니다 그리고 우대금리적용에 있어 동일지역내 거주자 조건이 있는 상품을 이용하시기 때문에 위처럼 말한게 아닌가 싶긴 합니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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한국 집값은 앞으로 폭등가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떠한 상황이 생긴다고해도 시간에 따라 부동산 가격이 폭등이 될 가능성은 매우 낮다라고 판단이 됩니다, 즉 서서히 상승되는 지역이나 매물은 등장할수 있지만 이전처럼 주택가격이 폭등되는 현상이 나타나기는 어려울것이라는 의미이고 이는 시간이 갈수록 주택공급량이 늘어나고 반대로 인구감소에 따라 수요는 줄어들수 있기 떄문입니다. 물론 지역양극화에 따라 서울 한강벨트지역내에서는 가격상승세가 이어질수 있고 단기적으로는 정책이나 세금변화에 따라 급등정도가 나타날 가능성이 있지만 지방에서는 현 가격상태유지 또는 하향세가 이어질것으로 보이고, 수도권내 해당 지역을 제외한 곳에서는 상승이 되더라도 그 상승폭은 제한적일것이라 판단됩니다,
경제 / 부동산
25.11.02
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월세 계약이 만료전에 이사해야되는상황
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지시에는 상대방 동의가 필수적이기 떄문에 우선 임대인에게 연락하여 상황을 설명하고 중도해지를 요청하셔야 합니다. 이떄 상대방인 임대인이 해지동의를 조건으로 제시하는 요건들을 확인하시고 이에 맞추어서 대응을 하시면 됩니다. 보통 통상적으로 다음임차인 주선과 중개보수를 조건으로 하지만, 임대인에 따라 월세 몇개월치나 별도의 다른 요구를 할수 있기에 해당 협의를 잘 하셔야 합니다. 그리고 조건합의가 되면 다음임차인을 구하기 위한 주택매물등록등을 하시면 되는데, 이때 임차조건에 대해서도 문의하여 동일조건인지 기존보다 인상된 조건인지 확인후 임대인이 원하는 조건으로 내놓시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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월세 2000/60 다가구 빌라 융자 + 총보증금 80%정도 되는데 안전할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당연히 보증금은 거주하는 기간동안 맡겨두는 금액이기에 반환에 대해서는 예민하게 대응할수 밖에 없습니다. 부동산에서도 이러한 임차인의 심리를 잘 반영하여 상담을 해주는게 필요해 보이는데, 유난을 떠는등의 표현을 했다는 것 자체가 의뢰인에 대한 상담시 미숙한 부분이 있는게 아닌가 싶습니다. 우선 질문자님이 대략적인 상황을 잘 보고 계시기에 간단하게 말씀드리면 소액임차인에 해당이 된다고 해도 다가구의 경우 기존 전세보증금에 따른 최우선 변제가 여러건이 있을수 있고 낙찰가격의 최대 1/2가 배당되기에 경우에 따라서 최우선변제로도 보증금 1700만원까지 못돌려받을수도 있습니다, 그리고 전세가율 자체로도 80%을 넘는 상황이라면 해당 매물의 경우 리스크가 어느정도 존재한다고 볼수 있습니다 . 물론 미반환 사고가 날지는 현시점에서는 알수 없으나, 위험도가 있는 만큼 계약이 꺼려지시는 경우 다른 매물을 알아보시는게 스트레스를 덜 받을것으로 예상이 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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주택청약 얼마나 하는게 좋을지 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약통장의 경우 최대 얼마만큼을 넣을지는 본인의 결정사항이고 실제 청약을 진행할떄 필요한 요건이라면, 민영청약의 경우 입주자모집공고이전까지 지역별 평형별 최소금액에는 충족이 되어야 청약자격이 주어지게 됩니다. 여기에 보유기간도 청약요건에 해당이 되게 됩니다. 그리고 공공청약의 경우는 보유기간과 납입횟수를 가지고 1순위 자격을 구분하게 됩니다. 최소예치금의 경우 전용 85제곱기준 서울/부산은 300만원, 기타광역시는 250만원, 기타 시/군 200만원 , 전용 102제곱미터이하의 경우 서울/부산 600만원, 기타광역시 400만원, 기타 시/군 300만원이 됩니다. 그리고 모든 면적 기준으로는 서울/부산이 1500만원, 기타광역시 1000만원, 기타 시/군 500만원입니다 .
경제 / 부동산
25.11.02
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다세대 전세 계약해도 괜찮을까요 ..?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증보험에 가입을 하시면 아무래도 보증금은 안전하다고 할수 있습니다. 설령 임대인이 만기시 보증금 미반환이 발생하더라도 보증보험을 통해 구상권청구가 가능하기 때문입니다. 다만 반환까지 임차권 등기 및 보증보험 청구절차등을 진행하는 동안의 시간과 수고는 발생될수 있습니다. 그외 계약시에 보증보험 가입거절시 계약중도해지등의 특약을 넣어두시는것이 계약과정에서 필요한 부분입니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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