답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1) ETF는 상징지수펀드로써 각 자산운영사가 발행하는 주식시장에 상장된 펀드를 말합니다. 어떻게 보면 ETF는 개인투자자 입장에서 주식시장에서 매수를 하지만, 실제 해당 ETF를 운용하는 운영사가 여러 기업에 투자을 나누어하기에 간접투자방식으로 볼수 있습니다, 질문2) 일반 주식트레이딩에서 원하는 ETF를 찾아서 주식처럼 매수를 하시면 됩니다. 검색은 종목검색에서 ETF를 설정하시면 상장된 ETF를 전부 보실수 있습니다. 질문3) 개인입장에서 장점은 한 종목에 대한 직접투자가 아닌 다양한 종목에 대한 분산투자개념이 되기에 종목하나가 떨어지더라도 다른 종목이 상승하는 방식의 헷지가 가능하므로 변동성이 낮아 직접투자보다는 안전하다는 점이고 ,단점은 분산투자방식이기에 변동성이 낮아 직접투자에 비해 수익률이 낮아질수는 있습니다. 쉽게 개별종목투자보다는 리스크가 적으나, 수익성은 낮을수 있습니다 질문4) 정기예금은 원금의 손실이 없지만 ETF는 시장상황에 따라 원금손실이 나타날수 있습니다. 그에 따라 어떻게 좋다고는 보기 어렵고, 지금처럼 반도체시장이 호황인 경우 반도체 관련 ETF는 상승률이 매우 높기에 훨씬 유리하지만, 반대로 하락장등에서 ETF가 하락하게 되면 안정적인 정기예금이 유리할수 있습니다. 즉, 상황에 따라 달라지고, 수익률에 따라 이자율보다 나을수 그보다 못할수도 있습니다. 질문5) 당연히 하락할 가능성이 있습니다. 특히나 시장이 크게 붕괴되지 않더라도 지금처럼 반도체ETF들이 크게 상승한 상태에서 현재가로 매수를 하게 되면 고점에 사는 것과 다르지 않기에 하락시에 본인 손실률만 더 심각해질 가능성도 있습니다. 질문6) 어떤상품을 구매하는지에 따라 다릅니다. 보통은 증권사 앱을 통해 가능합니다. 질문7) 키움증권 MTS를 사용하시는 듯 보이는데 해당 앱에서도 구매가 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택매매과정에서 잘 모르는 부분이 있거나 혹은 진행상 어려움이 있다면 중개사를 통해 계약을 진행하시는게 좋을듯 보입니다, 우선 계약금과 잔금사이에 기간에 다른 물권설정의 경우는 계약서 작성시 특약등에 잔금시점에 모든 권리말소 특약등을 넣으시면 되고, 자세하게는 계악시점부터 잔금시점까지 별도의 권리설정 금지특약등을 넣으는 게 필요해보입니다. 중요한 건 잔금시점에 등기부를 통해 다른 권리설정이 있는지, 기존 설정이 있다면 잔금일에 말소등기를 접수했는지등을 확인하시면 됩니다. 그리고 계약금의 경우는 매매금액에 따라 차이는 있으나, 보통 기존 임차인이 매수를 하는 경우라도 계약금 10%는실제 현금을 지급하고, 기존 보증금은 중도금으로 넣고 잔금일에 나머지 차액을 지급하는 경우가 대부분입니다. 그리고 계약금비율은 당사자간 합의로 정하게 되는데, 설령 질문처럼 계약금이 20%가 되더라도 사실상 문제가 되지는 않습니다. 실제 계약금도 20%가 아닌 중도금 10%(기존보증금), 게약금 10%로 보는 게 맞습니다. 이러한 부분은 결국 매매계약서에 어떻게 작성을 하느냐의 차이이기 떄문입니다, 중개사를 통해 계약을 진행하면 각각 중개수수료가 발생하는 것으로 질문자님이 양쪽모두 중개수수료를 부담할 이유는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.소비자 입장에서는 좋겠으나 저렇게 팔아서는 판매처는 남는게 없을수 있어 장기적으로 유지차체가 어려울수 있습니다. 즉, 대박이 터진다면 소비자입장에서 장사잘된다 이야기이지 업체입장에서는 팔면팔수록 손해가 될 가능성이 높고 아무리 박리다매로 사업을 유지한다고 해도 결국은 회전율을 맞추기위한 인건비부담, 원재료 상승등을 고려하여 가격을 조금이라도 높이면 충성고객보다는 비교 가능한 다른 브랜드로 이전할 가능성이 높아 속된말로 사장 노동력만 갈아넣다가 끝날 가능성인 높은 컨셉입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인마다 청약보유 필요성은 다릅니다. 특히나 젊은세대등일 경우 결혼과 출산등 여러 주택변동사항이 생길수 있는 만큼가지고 있는 게 유리할수 있고, 무주택자와 1주택자까지도 1순위 요건에 충족이 되었다면 납입은 하지 않더라도 보유는 하고 계신게 유리할수 있습니다. 다만 내가 새주택에 입주할 마음이 1도없는경우와 현 다주택자로써 더이상 주택청약1순위 자격을 받기 어렵다면 해지를 하는것도 방법이 될수 있습니다, 청약통장은 당장의 현실만 보고 판단하기보다 장기적인 관점에서 판단하여 결정을 하시는게 선행되어야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아직 정부가 발표한 구체적인 보유세 정책은 없습니다 .그에 따라 위와 같은 질문에는 답변을 드릴 구체적인 자료가 없습니다. 다만 전문가들이나 정부가 주로 비거주 1주택자 중 고가주택보유자에 대해서 보유세 인상을 대상으로 한다는 말이 많기에 일반적인 저가주택에 대해서는 크게 영향이 없을 가능성이 있으나, 만약 보유세 인상방식에서 공정시장가율등의 인상등을 할 경우 모든 주택에 대한 재산세의 부담이 커지기는게 사실이기에 이부분도 지켜볼 필요는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약시 두 당사자간 합의가 중요하기에 중개사를 반드시 통하여야 할 이유는 없습니다. 다만 조건이 변경등으로 계약서 작성등이 필요할 경우 부동산을 통해 대필등을 할수 있는데, 이떄는 부동산에서도 별도의 중개보수를 받지는 않고 대필에 따른 비용만 청구를 하는게 일반적입니다 , 조건변경이 없는 경우에는 두당사자간 합의에 대한 문자나 녹취등만 남겨두시고 별도의 계약서 작성은 하지 않아도 되므로 통상적으로 부동산을 거치지 않고 넘어가는 게 많습니다. 그리고 재계약시라도 반드시 등기부등본을 통해 이전과 다른 신규권리사항이 생성된게 있는지 확인정도는 필요하고,재계약에 대한 합의는 반드시 문자등으로 그 입증근거를 남겨두시는게 좋습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트도 전세사기가 나타날수 있습니다. 전세사기는 사실 만기시 보증금 미반환을 모두 포함하는 개념이기에 실제 반환이 되지 않는 경우가 있기 떄문입니다. 다만 빌라처럼 시세가 부정확하여 거주중 깡통전세가 되거나 할 가능성은 극히 낮은게 맞지만, 시세하락에 따른 역전세나 임대인의 경제사정 변화에 따라 미반환등의 사고는 충분히 나타날수 있습니다. 다행인건 어느정도의 전세가율이 유지되고 있기에 경매를 하던, 매매를 하던 보증금 반환은 시간이 걸릴뿐 금전적 피해는 빌라에 비해 덜한 편입니다. 그외 처음 계약시부터 사기를 목적으로 임대차와 동시에 제3자에게 권리를 넘기고 보증금을 가지고 도망하는등의 행위는 전체 전세사기에서 차지하는 비중이 낮지만 이는 빌라든 아파트든 나타날수 있는 전세사기에 해당되고, 민간건설임대등에서 건설사 부도에 따른 보증금상실등의 위험도 간혹 나타날수 있기에 결국 전세사기로부터 100%안전한 매물은 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.추세적인 부분에서는 인구감소가 수요감소로 이어지기에 질문과 같이 될 가능성이 있습니다만, 부동산 시장도 해당 시점에 맞추어 다변화되고 있는 상황이기에 반드시 시세 폭락으로 이어질 가능성은 낮아보입니다. 다만 지금처럼 부동산에 대한 투기로 인해 돈을 벌어들이는 기회가 매우 제한적일수 있고 이는 투기시장이 아닌 하나의 거주를 위한 주거공간이라는 본래의 의미에 맞추어질것으로 보이고 결국은 급격한 상승도, 급격한 하락도 없는 변동성이 적은 안전자산의 개념으로 시장분위기가 형성되지 않을까 판단됩니다 . 물론 매우 장기적인 측면에서의 의견입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 차이는 있자만 대략적으로 시세대비 60~70%수준입니다. 이는 세금부담에 직접적인 영향을 주는 요인이기에 세부담측면에서 이처럼 시세보다 낮은 기준으로 적용한게 사실입니다. 그리고 다른나라의 경우라고 하셨는데, 사실 공시지가라는게 다른 나라에도 있는지는 잘 모르겠습니다. 부동산 가격이나 세금등은 그나라의 환경에 맞게 설정되는 만큼 동일하게 모든 국가가 공시지가라는 것을 운영하지 않고 있기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그전 정부라면 부동산 규제를 완화한 윤석렬정부가 아닌 같은 규제를 했던 문재인 정부와 비교를 하는 듯 보입니다. 일단 가는 방향은 크게 다르지 않는것은 사실입니다, 규제를 강화하고 , 대출을 쪼이면서 세금에 대한 규제를 시행하라는 모습자체는 같지만, 세부적인 부분에서는 크게 차이가 있습니다 .특히 이전 문재인 정부는 부동산 시장에 대한 이해가 전반적으로 부족하였고, 정책에 일괄성이 부족하여 늘 정책이 변동되면서 시장에 혼란을 주었고 규제과정속에서 편법이 가능한 길을 열어두면서 다주택자들의 매물잠감으로 나타났고 시장에는 역대최대 부동산 가격상승이라는 시장실패로 이어졌습니다, 거기에 사람들 인식속에서 정부의 정책은 반드시 시장을 이기지 못한다는 부동산 불패신화를 다시한번 각인시킨 정부였습니다. 그에 반해 이번정부는 6월 규제와 10월규제를 통해서 알수 있듯이 부동산 시장의 근본적인 문제원인을 잘 판단하고 있고, 규제를 하면서도 그 외 편법이 발생할수 있는 부분을 이중 삼중으로 규제하여 막고 있는한편, 실제 대통령이 직접 부동산에 대한 일괄성있는 정책의지를 나타면서 시장 변화에 맞춘 전략을 세우고 있다는 점에서 큰 차이가 있습니다. 특히 이전정부에서는 다주택자에 대한 악마화라는 이념적인 접근으로 사회적 분쟁만 높아졌던 과거에 비해 현 정부는 경제적부분에서 다주택자에 대한 접근방식을 펼치고 있고, 제도적으로 이를 만들려고 하는 모습이 있다는 점에서 이전정부와 결과도 다르게 나타나지 않을까하는 의견과 기대를 가지는 듯 보입니다