답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트도 전세사기가 나타날수 있습니다. 전세사기는 사실 만기시 보증금 미반환을 모두 포함하는 개념이기에 실제 반환이 되지 않는 경우가 있기 떄문입니다. 다만 빌라처럼 시세가 부정확하여 거주중 깡통전세가 되거나 할 가능성은 극히 낮은게 맞지만, 시세하락에 따른 역전세나 임대인의 경제사정 변화에 따라 미반환등의 사고는 충분히 나타날수 있습니다. 다행인건 어느정도의 전세가율이 유지되고 있기에 경매를 하던, 매매를 하던 보증금 반환은 시간이 걸릴뿐 금전적 피해는 빌라에 비해 덜한 편입니다. 그외 처음 계약시부터 사기를 목적으로 임대차와 동시에 제3자에게 권리를 넘기고 보증금을 가지고 도망하는등의 행위는 전체 전세사기에서 차지하는 비중이 낮지만 이는 빌라든 아파트든 나타날수 있는 전세사기에 해당되고, 민간건설임대등에서 건설사 부도에 따른 보증금상실등의 위험도 간혹 나타날수 있기에 결국 전세사기로부터 100%안전한 매물은 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.추세적인 부분에서는 인구감소가 수요감소로 이어지기에 질문과 같이 될 가능성이 있습니다만, 부동산 시장도 해당 시점에 맞추어 다변화되고 있는 상황이기에 반드시 시세 폭락으로 이어질 가능성은 낮아보입니다. 다만 지금처럼 부동산에 대한 투기로 인해 돈을 벌어들이는 기회가 매우 제한적일수 있고 이는 투기시장이 아닌 하나의 거주를 위한 주거공간이라는 본래의 의미에 맞추어질것으로 보이고 결국은 급격한 상승도, 급격한 하락도 없는 변동성이 적은 안전자산의 개념으로 시장분위기가 형성되지 않을까 판단됩니다 . 물론 매우 장기적인 측면에서의 의견입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 차이는 있자만 대략적으로 시세대비 60~70%수준입니다. 이는 세금부담에 직접적인 영향을 주는 요인이기에 세부담측면에서 이처럼 시세보다 낮은 기준으로 적용한게 사실입니다. 그리고 다른나라의 경우라고 하셨는데, 사실 공시지가라는게 다른 나라에도 있는지는 잘 모르겠습니다. 부동산 가격이나 세금등은 그나라의 환경에 맞게 설정되는 만큼 동일하게 모든 국가가 공시지가라는 것을 운영하지 않고 있기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그전 정부라면 부동산 규제를 완화한 윤석렬정부가 아닌 같은 규제를 했던 문재인 정부와 비교를 하는 듯 보입니다. 일단 가는 방향은 크게 다르지 않는것은 사실입니다, 규제를 강화하고 , 대출을 쪼이면서 세금에 대한 규제를 시행하라는 모습자체는 같지만, 세부적인 부분에서는 크게 차이가 있습니다 .특히 이전 문재인 정부는 부동산 시장에 대한 이해가 전반적으로 부족하였고, 정책에 일괄성이 부족하여 늘 정책이 변동되면서 시장에 혼란을 주었고 규제과정속에서 편법이 가능한 길을 열어두면서 다주택자들의 매물잠감으로 나타났고 시장에는 역대최대 부동산 가격상승이라는 시장실패로 이어졌습니다, 거기에 사람들 인식속에서 정부의 정책은 반드시 시장을 이기지 못한다는 부동산 불패신화를 다시한번 각인시킨 정부였습니다. 그에 반해 이번정부는 6월 규제와 10월규제를 통해서 알수 있듯이 부동산 시장의 근본적인 문제원인을 잘 판단하고 있고, 규제를 하면서도 그 외 편법이 발생할수 있는 부분을 이중 삼중으로 규제하여 막고 있는한편, 실제 대통령이 직접 부동산에 대한 일괄성있는 정책의지를 나타면서 시장 변화에 맞춘 전략을 세우고 있다는 점에서 큰 차이가 있습니다. 특히 이전정부에서는 다주택자에 대한 악마화라는 이념적인 접근으로 사회적 분쟁만 높아졌던 과거에 비해 현 정부는 경제적부분에서 다주택자에 대한 접근방식을 펼치고 있고, 제도적으로 이를 만들려고 하는 모습이 있다는 점에서 이전정부와 결과도 다르게 나타나지 않을까하는 의견과 기대를 가지는 듯 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해르므즈해협은 중동국가 석유를 우리나라로 가지고 오는 통로라고 보시면 됩니다. 즉 여기가 막히면 석유수입에 차질이 불가피하고 그에 따라 공급부족에 따라 기름가격은 상승할수 밖에 없습니다, 더 쉽게 석유공급에 차질이 생기면 이를 이용하는 업체나 개인등은 빠르게 석유에 대한 확보에 나설수 있고 이는 석유의 수요를 급격히 상승시키게 됩니다. 즉, 수요심리를 자극해서 수요를 올리고 반대로 공급은 줄어들면서 가격은 실제 비싼 석유를 받아온게 아니라도 가격이 먼저 상승하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지급방식에 있어서는 일반매매와 다르지 않습니다. 임차권 등기가 있다고 해도 매매대금은 매도자에게 지급하시면 되고 나머지 말소등은 매도자가 서울보증보험등에 상환 및 말소를 진행하면 됩니다. 다만 주택구매을 위한 대출시에 위와같은 임차권등기가 있는 경우 보금자리론 심사시 거절이 될 경우가 있어 사전에 은행을 통해 이러한 부분을 확인하셔야 합니다. 보통은 당일 동시이행조건으로하여 말소조건부 승인을 받아야 하고, 계약서상 이러한 잔금시 말소특약등에 명시가 필요할수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 법이 어떻게 바뀌었길래 계약기간 중에 퇴거를 임의대로 하신 건지 알수가 없습니다. 질문자님 말처럼 아무리 임대인이 주택을 팔고 싶어도 계약기간이 남아 있다면 강제로 임차인을 퇴거시킬수 없습니다. 1. 잘못된 지식이고 , 부동산 법이란것도 사실 정확한 표현도 아닙니다. 보통의 임대차가 사인간의 계약관계이므로 민법에 따른 적용을 받게 되나, 특별법으로써 주택임대차보호법과, 상가임대차보호법이 두고 있고 특별법이 우선하여 적용되고 있는 것입니다, 위 특별법 모두 임차인 권리보호를 위한 법으로 질문처럼 임대인 멋대로 임차인의 권리를 침해하는 것을 막는데 그 목적이 있습니다. 2. 네, 정확하게 계약기간중 임의적인 퇴거를 강제할수 없다는 점을 통보하시고 퇴거를 거부하시면 됩니다. 3. 부동산이 정상이라면 임대인의 의견이 틀렸다고 할것으로 보입니다. 만약 부동산에서 상황에 대한 설명이 충분하지 못하고, 임대인 입장에 서서 이상한의견을 주장한다면 시청등에 중개사무소에 대한 민원을 넣겠다고 하시면 될듯 보입니다. 그리고 동행시 반드시 녹음등은 해두시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 청약마다 1순위 요건이 다르기 때문에 경기거주자가 인천, 서울지역에 청약 가능여부를 단정하여 말하기는 어렵습니다. 보통 1순위 청약요건에 해당지역이라는 제한이 있다면 동일 시,도 거주자만 해당이 되고, 해당지역 , 타지역으로 기재가 된 경우라면 청약이 가능할수 있습니다 . 그리고 이러한 지역제한은 가점에 요인이 아닌 1순위 2순위 청약자격사항에 해당이 되기에 해당되지 않으면 1순위 청약자체가 어렵고 그에 따라 인기있는 청약이라면 보통 1순위에서 마감이 되기 때문에 타지역 거주자 2순위청약의 기회가 없을수는 있습니다. 그리고 동일지역이라도 거주기간 요건이 있기에 해당 기간만큼 지역내거주를 하지 않았다면 현재 동일지역내 전입신고가 되어 있어도 청약이 어려울수 있습니다. 그리고 청약에서는 세대별로 판단하는 경우가많아 유주택자 부모님과 동일세대를 구성한 경우 무주택자로 보지 않아 자격요건이 되지 않을수 있습니다. 물론 예외요건이 존재는 하지만 가장 안전하게는 세대분리를 하시는게 안전하다고 할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청년주택이나 LH행복주택, 혹은 공공임대등은 모두 자격요건이 있는 만큼 각 모집군별 검색을 하시어 본인의 자격요건이 이에 해당되는지를 먼저 떠져보셔야 합니다. 기본적으로 무주택이면서 소득이나 자산등이 일정요건에 해당이 되어야 하고, 각 매물역시도 LH청약플러스 홈페이지등을 통해 검색하실수도 있습니다. 즉, 스스로 어느정도 알아보시면서 궁금한 사항등을 문의를 주셔야 세부적인 답변이 가능할듯 보입니다. 간단하게 청년주택이나 위부분 모두 정부가 주거안정을 위해 공급하는 주택유형으로 시세보다 저렴한 임대료와 장기거주가 가능하다는 장점이 공통점이지만, 세부적으로 계약방식이나 거주기간, 공급주체 , 그리고 청약이나 신청 가능한 요건에 차이가 있기에 각각에 대해서 확인이 필요한 부분입니다, 그리고 이러한 유형의 주택들은 일반 개인공급주택보다는 보증금 보호등에서는 안전한 측면이 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가는 세금산정을 위해 정부가 산정한 토지가격을 말합니다. 보통은 1월1일을 기준으로 5월31일전에 공시를 하게되고6월1일 보유세등의 산정시 이를 통해 세금을 산정하게 됩니다. 현재 우리나라의 경우 세부담을 줄여주기 위해 시세보다 낮은 공시지가를 유지하고 있으며 , 그에 따라 세금도 낮게 부과되는 특징이 있습니다. 만약 해당 공시지가를 위에서 말한 것처럼 시세기준으로 올리게 되면 세금산정시 주택가격이 올라가는 효과가 있기에 세부담은 늘어나게 됩니다. 현재 공시지가는 시세대비 60~70%수준으로 유지중에 있는데 현실화정책등에 따라 80%까지 올라오게 되면 세부담은 생각보다 커지게 됩니다,