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부동산 중개없이 계약서만 작성 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 대필료를 받고 해주는게 일반적인데 주로 단순 계약서작성이나 재계약 계약서작성 요청이 이에 해당 됩니다. 우선 위 경우는 새로운 전세계약이고, 문제는 대출을 위해서는 보증보험 가입이 필수이고, 보증보험가입을 위해서는 계약서상 중개계약을 하였다는 중개사의 직인이 들어가야 합니다. 그런데 대필의 경우 이러한 직인이 없다면 대필료정도만 받지만, 직인이 들어갈 경우 모든 중개상 책임일 져야 하기에 중개보수를 요구하는 경우가 많습니다. 물론 협의를 통해 일정부분 조율은 할수 있으나, 중개사무소마다 차이가 커서 여러중개사무소를 통해 문의를 해보시는게 좋을 듯 보입니다. 정확히는 계약당사자가 내는 것으로 동생분(임차인), 임대인이 부담하는게 됩니다. 단, 중도해지에 따라 본인이 임대인의 중개보수를 부담하는 패널티를 받았다면 질문자님과 동생분 모두 부담을 할 가능성은 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.06
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뉴스에 국유재산을 헐값에 매각 했다고 나오던데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.국유재산에도 종류가 나누어져 있습니다. 보통 행정재산의 경우는 공공기관에서 직접상요하는 재산으로서 매각이 불가하지만 일정한 사유에 따라 용도폐지를 통해 일반재산으로 전환되면 매각이 가능합니다. 현재 이슈가 되는 부분은 일반재산 매각에 대해서 시세대비 너무 낮은 가격에 처분한것이 문제가 되는 것으로 현 이재명 정부에서는 이러한 일반재산매각에 대한 부분을 일시정지 시키고 다시 재검토하는 것으로 뉴스에 보도되었습니다.
경제 / 부동산
25.11.06
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전입신고 다시 본가로 복귀하려는데 궁금해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자가 소유 주택에 전입신고는 본인 신분증만 가지고 주민센터를 방문하여 전입신고서만 작성하시면 별도의 서류는 없는것으로 알고 있습니다. 다만 해당 주소지에 다른 세대가 거주중인 경우에는 전입이 어려울수 있는데 가족단위 거주중이라면 세대원으로써 전입이 가능하고, 타인일 경우는 해당 세대주의 동의서를 받아야 동거인으로써 전입이 가능한 것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.06
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부동산 매매사업자에서 임대사업자 추가 대출끼고가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 행정적인 부분으로 정확하게 답변을 드리기는 어렵습니다. 다만 실무상 매매사업자에서 임대사업자로 전환하는 경우도 있기 떄문에 절차에 따라 진행한다면 문제는 없을 것으로 보입니다. 보통 임대전환절차에 대해 검색해보니, 사업자등록 정정신청과 등기부등본, 임대차계약서 , 사업자등록증 사본등이 필요하고, 홈텍스나 세무서방문을 통해 임대사업등록을 함으로써 가능한 것으로 알고 있습니다. 그리고 전환상 요건은 매매한 부동산이 임대가능한 상태이며, 세금체납등이 전혀없어야 합니다. 그외 자세한 사항은 관련법규를 확인해보셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.06
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임대차 계약 후 보증금 대출 고지 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 전세대출에 대해서는 임대인의 동의를 필요로 하지는 않습니다. 다만 은행등에서 질권설정동의를 임대인으로부터 받기 때문에 임대인의 동의를 사전에 구하는게 통상적입니다. 그리고 전세대출에 대한 여부를 계약전 임차인이 사전고지의무가 있는지는 저도 잘 알지못하는 부분입니다. 보통 특약등에 전세대출없는 임대차등을 명시한 경우가 아니라면 이게 계약상 위반되는 사항은 아니기 때문입니다. 일단 임대인과 협의를 해보시고 빠르게 대출신청을 하는게 계약해지에 따른 손실보다는 나은 상황이기에 중개사를 통해 협의를 해보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.11.06
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월세계약전인데 계약동네와 멀리 떨어진 동네 공인중개사입니다. 괜찮을까요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 관계없습니다. 공인중개사 자격을 보유한 중개사는 전국단위로 계약을 진행해도 법적인 문제가 없습니다. 보통은 주변부동산에 대해서 거래를 하는게 일반적이라서 위와 같은 경우 의심이 들수는 있는데 아마도 해당 임대인과 별도의 관계가 있거나 이전부터 쭉 독점중개계약을 한 것일수도 있습니다. 이런 부분을 제외하고 중개매물에 대해서는 일반 중개사들과 크게 다르지 않을 것으로 보입니다. 단, 중개사가 임대인이 정한 경우에는 임대인 및 임차인 중간조율과정에 대해서 임차인입장보다는 임대인주장을 더 신경쓸수 있기에 임차인입장에서는 이러한 부분은 조금 부담이 될 여지는 있습니다.계약시에는 집주인을 대리하여 해당 중개사가 대리할 경우 위임장과 임대인의 인감, 인감증명서를 확인하셔야 하고 계약전 실제 임대인과 전화통화등을 통해 해당 중개사에게 임대차에 대한 권한 위임이 맞는지등만 확인하시면 됩니다, 그리고 위임장은 계약서와함께 보관하시고 인감증명서는 복사를 통해 복사본을 보관하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.06
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오피스텔 3개월 단기 월세 복비 계산 도와주세요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전용85제곱이하 주거용 오피스텔의 경우 중개보수율0.4%, 면저관계없이 업무용 오피스텔의 경우 0.9%의 중개요율이 적용됩니다. 50/50은 환산보증금이 5050만원이 되고, 주거용 오피스텔은 20만2천원, 업무용오피스텔은 45만 4천원이 한도로 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.06
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잔금일 볼펜으로 바꿔서 대출신청하라는데 가능한건가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에 말하는 수정할 부분이 계약서인가요? 임대차계약서를 일반적인 볼펜으로 수정하는 것은 인정되지 않습니다. 어느 임대인인지 몰라도 급하신거 같은데 질문처럼 하시는것은 사실 원칙상 맞지는 않습니다. 그리고 잔금일을 빠르게 하라고 한다고해서 15일째되는날을 잔금일로 정하시는것은 위험합니다. 은행에 따라 심사과정의 차이가 있기에 보통은 신청일로부터 1달정도의 여유를 두고 잔금일을 정하게 되기 떄문입니다. 토스에서 말하는 15일은 아마도 신청부터 실행일간의 최소여유기간을 기재한 것으로 이해가 됩니다. 그리고 계약서를 임의대로 수정할 경우 양쪽 당사자간 해당부분에 도장날인을 별도로 하는게 맞습니다. 만약 은행심사과정에서 임의대로 볼펜수정을 확인한 경우 대출심사시 문제가 될수도 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.11.06
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무주택자 1인가구 서울 생애최초 매매시
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택담보대출을 선택할때에는 기본적으로 공공저금리대출상품을 우선하여 신청가능한지를 판단하시고 해당 요건에 충족되지 않으면, 일반시중은행 주택담보대출을 이용하셔야 합니다. 1인가구라면 사실상 공공저금리대출은 생애최초 디딤돌대출이나 보금자리론정도로 보이며 해당 대출의 신청자격요건이 본인에 해당되는지는 스스로 알아보셔야 합니다. 우선 소득은 충족이 될것으로 보이는데 정확한 주택가액 본인의 순자산가액 및 자동차가액등은 기재를 하지 않아 정확한 판단이 어렵습니다. 만약 해당 대출상품을 이용할수 있는 경우에는 한도는 규제지역내에서는 LTV70%, 수도권외 지역에서는LTV80%이며, 최대 3억까지 가능합니다. 그외 한도가 낮을 경우에는 일반은행 주택담보대출상품을 알아보시면되는데 이때는 대출한도나 금리, 신청요건이 모두 다르기에 본인에게 맞는 대출상품을 은행별로 알아보셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.06
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10 15 대책 이후 비과세 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일시적 2주택 양도비과세 요건은 종전주택을 취득하고 1년이상 경과된 후 신규주택을 구매하고 해당 시점으로부터 3년내 종전주택을 매도하여야 합니다. 질문에서는 현재 매도할려는게 종전주택이 아닌 신규주택이라면 당연히 2주택에 따른 양도소득세는 과세가 됩니다. 이는 실거주와는 관계없이 부과됩니다. 즉 위조건에 따라 2주택 상태에서 먼저 매도되는 주택은 종전주택이여야 일시적 2주택 비과세 적용여부를 따져볼수 있고 취득시점 규제지역 여부에 따른 실거주의무적용여부를 확인할수 있습니다. 질문처럼 신규주택을 매수하고 2주택상태에서 신규주택을 매도하면 양도소득세는 부과됩니다.
경제 / 부동산
25.11.06
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