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집을 파려는데 세입자 전세갱신권을 요구합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.파시는 것은 문제가 될 여지는 없으며, 전세만기 6~2개월전에만 매매와 등기이전을 끝내시면 됩니다. 이럴 경우 임대인새로운 임대인은 임차인이 갱신청구권을 사용하더라도 실거주를 이유로 거부할수 있기 때문에 실거주에는 문제가 없기 때문입니다. 만약 해당기간이 지나 매매와 등기이전이 된다면 이때는 갱신청구권 사용애 따라 계약연장이 되므로 임차인에게 퇴거를 요구할수 없습니다. 그리고 매매에 대한 사실통보는 반드시 임차인에게 하셔야 합니다. 최근 전세사기 이슈에 따라 고지의무가 강화되었기 때문에 나중에 이러한 부분이 문제화될 여지가 있기 떄문입니다.
경제 / 부동산
25.09.23
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부동산을 지금 파는게 적절한가요? 아님 유지하는게 나을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 부동산은 주식과 다르게 현금환급성이 낮고, 계약에 따른 각종 세금이 부과되기 때문에 단순히 높을 때 매도하고 저렴할때 매수하는 방식으로는 매매차익보다는 세금부담이 더 클수 있습니다. 특히 매도시 양도소득세와 매수시 취득세를 고려하면 시세차익이 크지 않는 인상 비용적인 부분에서 오히려 손실이 될수 있기에 해당 지역에 호재가 예상되거나 실거주용으로써 보유하고 있다면 그대로 두시면서 시세가 오르길 기다리는게 최선으로 보이고 , 다른 지역이나 주택갈아타기를 목적으로 하는 경우에 매도를 진행하시는게 필요할듯 보입니다
경제 / 부동산
25.09.23
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부동산 투자 공부 시작은 어디서 배우는 것이 좋나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적으로 부동산 투자의 경우 범위가 매우 넓습니다. 흔하게 갭투자, 상가임대수익투자, 경매투자등 여러가지가 있기에 단순히 부동산 투자로써 공부를 하시는것은 공부의 방향성을 잡기 어려울수 있습니다, 그렇기 떄문에 우선적으로 본인이 투자하고하는 부동산 투자목표를 설정하시고 그에 맞는 필요한 공부를 하시는게 우선되어야 합니다, 질문처럼 유튜브나 서적 모두 도움이 될수 있으나 기본적은 사항에 대해서는 서적을 통하시고 다른 사람들의 경험과 노하우등은 유튜브등을 통해 습득하시면 도움이 되지 않을까 생각됩니다 .
경제 / 부동산
25.09.23
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요즘 전세매물이 별로 없는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 시장상황상 전세대출 한도와 조건부대출 규제에 따라 전세수요가 월세수요로 이동되게 되었고, 비아파트에 대한 보증보험 기준강화등으로 전세삭에 대한 우려가 커지면서 전세수요가 급감하면서 공급자인 임대인들 역시도 전세보다는 월세매물을 늘리고 있기 떄문으로 볼수 있습니다 .특히 최근에는 투자목적의 갭투자까지 규제로 인해 줄어들게 되면서 전세매물의 공급이 크게줄어든 것도 전세매물이 줄어드는 이유로 보이긴 합니다.
경제 / 부동산
25.09.23
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입주 전 아파트 개인 거래가 늘어난다는건, 입주 상황이 어렵다는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 직거래가 늘어났다고 해서 입주상황이 어렵다고 보기는 어렵습니다. 다만, 직거래를 하는 당사자간 관계는 대부분 특수관계인사이에서 이루어 지는 경우가 많기에 증여를 대신해 매매의 방식으로 명의를 넘기는 형태가 많지 않았을까 판단이 됩니다. 즉, 신축분양아파트의 경우 단독명의에서 등기전에 공동명의나 가족명의로 넘기는 경우가 많기에 이중 하나에 해당되지 않을까 생각되고, 등기전에 세금이나 각종 요건등을 고려해 명의를 바꾸는 케이스가 많은게 아닌가 추측은 됩니다. 전매가 잘이루어지는 분양건은 그만큼 수요가 있어서 그런 것일수 있으나 이런 경우는 부동산을 통해 이루어지는 경우가 더 많아 직거래가 크게 증가하지는 않습니다 .
경제 / 부동산
25.09.23
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레켐비가 고가임에도 불구하고 빠르게 처방이 증가하고 있는 이유는 무엇이며, 이는 한국 사회의 어떤 현실을 반영하고 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기사에 따르면 치매신약 레켐비의 처방건수가 최근 급증하는 이유에 대해서 우리나라의 초고령화 사회 진입과 치매 치려에 대한 절박한 수요가 높다고 분석하고 있습니다. 현재 심평원 자료에 따르면 지난해 12월 출시 첫달에 167건이였던 처방건이 올해 8월 2766건으로 급증하였고 9개월만에 누적 처방건수는 1만 3719건으로 급증하였다고 합니다.
경제 / 부동산
25.09.23
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지역별·성별 처방 격차가 나타나는 원인은 무엇이며, 이를 해소하기 위한 정책적 접근은 어떤 방향으로 나아가야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.레켐비의 경우 치매신약으로 1인당 약값이 3000만~5000만원에 이르는 초고가 치료제입니다. 이러한 처방이 가능하기 위해서는 경제적능력이 어느정도 있어야 하고, 기본적으로 처방할수 병원의 숫자와 인구수도 어느정도 비례한다고 볼수 있는데, 이는 지방에 비해 많은 대형병원의 수와 지역인구수, 그리고 높은 소득수준을 나타내는 서울에 처방비율이 집중될수 밖에 없는 이유로 볼수 있습니다. 현재 전체처방건수의 22%가 서울에서 이루어졌으며, 성별 비율의 경우 여성이 남성보다 1.5배 많다는 심평원 통계가 있는데, 이는 여성의 평균수명이 길고 독거노인 비율이 높은 여성 고령층의 현실이 반영된 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.23
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사무실 계약만기 1개월전 퇴실시 복비문제
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만 보면 다음 임차인이 구해지고 서로간 협의에 따라 만기보다 조금 일찍 퇴거를 하는 부분으므로 만기해지라고 보는게 맞지 않을까 개인적인 판단이 듭니다. 이런 경우 중개수수료를 요구하는 것 자체는 조금 이해가 가지 않습니다. 즉, 중도해지라면 당연히 부담하여야 하겠으나, 위 상황은 중도해지라고 보이지는 않기 떄문입니다. 이런 경우라면 질문자님이 주장할수 있는 것은 중개보수를 부담케한다면 만기까지 그대로 유지후 퇴거를 주장하시는게 맞지 않을까 생각됩니다. 이럴 경우 다음임차인과 임대인간 계약유지및 실행에 문제가 생기기 떄문에 결국은 임대인에게 불리한 상황으로 이어질 가능성이 있어 협상시 유리핤수 있어보이기 떄문입니다.
경제 / 부동산
25.09.23
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가을 이사철에 따른 토지거래허가구역 추가 지정?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 나와있는 내용에 토지거래허가구역 확대는 들은바 없습니다. 다만, 현 지정구역에 대한 기간연장이 이루어진것으로만 알고 있습니다. 이는 지정기간이 이달 30일에 만료가 되기 때문에 1년 3개월간 추가 연장을 한 것이고 이를 확대할 계획은 발표된바 없기에 근거없는 소문에 해당할듯 보입니다. 그리고 부동산 시장에서 정부가 규제를 통한 개입이 시장의 긍정적은 효과를 올리지 못했던 경험이 많이 시장개입을 최소화하자는 의견도 많은 것으로 알고 있으나, 부동산 시장의 특수성을 고려하면 정부의 직,간접개입 없이는 시장안정화에 어려움이 있다는 점도 사실이기에 어쩔수 없는 부분 또한 있습니다. 결국 정부가 정확한 원인 분석과 그에 맞는 규제를 진행하는게 우선적으로 필요하다 생각되며, 현재까지는 이재명정부에서는 규제가 시장내 일정 효과를 보여주고 있가에 좀더 지켜볼 필요는 있어보입니다.
경제 / 부동산
25.09.23
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혼인신고에 따른 생애최초 보금자리론 환수 가능성 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1. 현시점 혼인 신고를 하게 될 경우 1가구 2주택이 되게 되는데, 이때 보금자리론이 환수 조치가 이뤄지게 되나요? -> 생애최초 보금자리론 이용중 혼인신고로 인해 부부합산 2주택이 되는 경우, 기존 대출조건이 소급적용되지는 않기에 기대출건에 대해서는 취소와 환수가 진행되는 않습니다 . 다만 혼인신고 이후에 신청하는 대출이나 세금등에서는 2주택자로써 볼수 있기에 각 부분별 예외조건에 해당되지 않는다면 2주택자로 볼수 있습니다. 질문2. 예랑이 보유한 아파트를 판 이후 혼인신고했을 때 소득합산 변동으로 인해 금액이 초과되면 보금자리론 환수가 이뤄지나요?-> 1처럼 대출조건이 소급적용되지는 않기에 혼인으로인해 합산소득이 올라간다고 해서 대출유지 위반으로 보지않습니다.질문3. 합가 특례법이란게 혼인으로 1가구 2주택이 되었을때 먼저 파는 주택의 양도세를 비과세 처리하는 것으로 아는데, 2년 보유 미만이어도 양도세 비과세 처리를 해주나요?-> 기본적으로 1세대1주택 양도비과세 요건에는 충족이 되셔야 합니다. 즉, 2년 이상보유(규제지역 2년실거주), 주택가액 12억이하의 요건에는 무조건 해당이 되어야 혼인특례에 따른 양도비과세가 가능합니다.
경제 / 부동산
25.09.23
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