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답변 내역

아파트를 볼 때 가장 중요시되는 요소는 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전반적은 중요 입지요소중에서 본인이 가장 중요하게 생각하는 부분을 우선하여 결정하시는게 맞을듯 보입니다, 지금도 아파트 입지요소중 교통이 우선이나 학군이 우선이냐 논쟁이 적지 않은데 보통 실거주를 하는 전제하여 본인상황에 가장 필요한 입지요소가 가장 거주하는데 있어 유리할수 있기 때문입니다. 예를 들어 신혼부부이고 아이가 없는 경우라면 직장과의 근접성(직주근접)이나 교통 및 편의시설 근접성이 가장 중요한 요소가 될수 있고, 반대로 미취학아동이나 취학을 앞둔 아이들이 있는 경우 장기적인 거주를 고려하기 때문에 주변 학군여부와 교육환경등을 더 중요하게 판단할수 있습니다. 즉, 모든 중요요소들이 잘 갖추어진 매물은 한정적이고 많지 않기에 본인 선택에 따른 중요요소가 우선적으로 잘 구성된 입지를 선책하시는게 가장 중요하다 할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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청약 당첨 후 중도금대출 심사문의ㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 사항은 중도금대출을 실행하는 은행을 통해 확인이 필요하겠으나 일반적으로 알고 있기로 신속채무조정중에는 중도금대출이 불가한 것으로 알고 있어 자납을 해야하는 것으로 알고 있습니다. 다만 질문처럼 중도금 대출신청전에 해당 채무를 모두 상환한 경우는 케이스를 보지 못해 정확한 답변이 어려우나 신속채무조정의 경우 기록이 남지는 않는 것으로 알고 있기에 중도금 대출처럼 집단대출에서는 소득 및 신용점수의 회복여부에 따라 결과가 달라지지 않을까 생각되어 집니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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앞으로 한국 부동산 시장의 전망은 어떨까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 투자에 있어 부동산 전망을 체크하는 것은 과거에는 모르겠으나 최근과 같은 환경에서는 크게 의미가 없어보입니다. 예전처럼 부동산 시장 전반이 호황기가 온다고해도 수도권이나 지방 모든 지역에서 가격상승이 나타날 가능성이 낮고 , 수도권에서도 상승폭에 대한 차이가 지역이나 매물에 따라 크게 달라질수 있기 때문입니다. 지금처럼 부동산 시장이 침체된 상황에서도 서울 상급지내 아파트 가격은 계속적으로 전고점을 뚫고 상승세가 나타나고 있다는 점이 이러한 시장양극화를 나타내는게 아닌가 싶습니다. 그에 따라 투자로써 추가 주택을 구매하고 한다면 소형평수 / 특정호재가 있는 지역이나 수도권내 상급지 중심으로 고려를 해보셔야 할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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청약당첨된 집이 비과세가 되려면 기존집은..?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일시적 2주택 양도비과세에 대한 질문으로 보입니다. 질문의 순서대로 하시면 B주택 매도에 따른 양도소득세 비과세는 되지 않습니다. 일시적 2주택 양도비과세는 기본적으로 기존주택을 구매하고 1년이 경과한 이후 신규주택을 구매하고 해당 구매시점으로부터 3년내 종전주택을 매도할때 종전주택에 대해 양도비과세 적용되게 됩니다. 즉, 질문에서 A,.B주택 2주택이 된 상태에서 양도비과세를 받으시려면 무조건 A주택을 그것도 B주택(분양권) 취득일로부터 3년이내 매도를 하여 비과세 혜택을 받은뒤 1세대 1주택이 된 이후 B주택을 매도하셔야 합니다. 그리고 A주택을 처분한날부터 보유기간 기산에 따라 2년뒤 B주택을 매도하여야 한다는 의견이 있는데 이는 사실과 다르며, 국세청 질의응답에서도 신규주택에 대한 비과세 기산점은 기존주택매도시점이 아닌 신규주택 취득시점을 기준으로 2년입니다
경제 / 부동산
25.09.01
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전세대출이 폐지되거나 조건이 범위가 축소되면 국내 주택 시장은 어떻게 될 가능성이 높나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전세대출에 대한 규제가 강화되어 한도나 실행이 어려워 질 경우 우선적으로 월세에 대한 임대차수요가 크게 증가하게 됩니다. 이렇게 되면 월세수요증가에 따른 임대차시세가 상승하게 되고 그에 따른 주거비용부담이 커지게 됩니다. 그런 과정에서 자가주택의 수요는 증가하게 되고 다시 주택가격은 상승하면서 임대차시세 또한 상승하게 될수 있습니다. 즉 시장 전반의 가격상승이 나타날수 있고, 이는 세입자와 임대인간 필요에 따라 이중계약이 늘어나게 되면서 전반적인 시장에서의 문제등이 나타날수 있습니다. 또한 오피스텔과 같은 비주택의 반사이익이 커지면서 해당 매물의 시세도 상승될 여지가 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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임차권등기 설정되있는 집 매매 하려고하는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위험한 물건이라고 보기는 어렵고, 매도자가 경제적으로 여유가 없다는 정도만 예상할수 있습니다. 질문에서 말한 것처럼 받은 잔금으로 등기된 임차인에게 보증금을 반환하지 않을까하는 걱정은 크게 안하셔도 되는게 계약과정에서 특약등으로 이에 대한 부분을 명시할 뿐아니라 잔금일에 보증금 반환을 한 내역을 확인하고 등기말소접수를 진행한뒤 소유권이전등기접수를 하기 떄문에 법무사를 통해서도 어느정도 가능한 부분입니다. 질문처럼 계약시 중개사와 법무사를 통해 대리하는 경우 후속과정에 대해서는 문제가 없도록 중간에서 조정을 해주는 민큼 크게 걱정하시지 않으셔도 됩니다. 그리고 잔금은 본인이 매도자에게 직접 지급을 하는 것이고 받은 잔금으로 보증금 반환등은 매도자가 알아서 하게 됩니다. 중개사가 해당과정에서 매도자가 임차권 등기된 임차인에게 송금한 내역등을 확인하는 정도의 업무를 대신할 것이고 법무사는 이러한 과정이 종료되면 경우에 따라 임차권 등기말소와 소유권 이전등기와 같은 등기절차 업무를 대리하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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우리나라에 수도권매립지는 어디가 적당할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 매립지가 자기집 주변으로 생기는 것은 부동산 가격의 하락으로 이어질수 있기에 쉬운 문제는 아닙니다. 서울시에나 정부 환경부에서는 인센티브로 특별 지원금 2500억을 내걸고 공모를 하였으나, 신청한 지자체가 한곳도 없는 상황입니다. 지자체 입장에서 매립지유치에 따른 악취와 침출수 문제. 가장 큰 주민들의 반발을 잠재우기는 염두가 나지 않기 때문입니다. 지금 현재까지도 2025년 사용만료를 앞둔 수도권 매립지 대체부지 선정은 확정되지 않은 상태로 알고 있습니다. 그리고 개인적으로도 수도권 내 해당 매립지가 세워지기 적당한 지역이라는 게 사실 선택하기 쉽지 않은게 사실입니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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현재 수도권 지역의 부동산 매매가는 어떻게 변했나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 정부가 대출규제를 하는 것과 금리변동은 크게 연관성이 없고 기준금리 역시 인하가 아닌 동결상태로 유지중입니다. 그리고 수도권에서는 내년부터 공급물량이 크게 감소될것으로 보이고, 현재까지는 대출규제로 인해 초반 상승률이 감소된게 사실이나 약상승세는 유지중에 있습니다. 다만 정책에 따른 효과는 장기적으로 한계가 있기에 이후 정부가 발표하는 공급대책이나 추가적인 부동산대책에 따라 부동산 시장의 가격도 변동될 것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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자식명의 집 부모님 거주(실거주 같이)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문에서처럼 1주택자인 부모님의 연세가 만60세가 넘으시면 무주택자인 세대원 자녀분은 무주택세대주로 인정이 가능하며 생애최초 혜택을 받을수 있습니다. 별도 세대분리는 필요하지 않습니다. 그이후 새추택에 본인만 전입신고를 하고 세대분리를 하신뒤 기존주택을 처분하는등의 부분도 1세대1주택 양도비과세 요건에 충족되었다면 본인 주택보유 여부는 문제가 되지 않을 것으로 보입니다. 문제는 구입자금에 대해서 부보님의 주택처분 금액으로 충당이 될 경우 해당금액만큼은 모두 현금증여로 볼수 있기에 직계존비속간 비과세 5000만원을 제외한 나머지 금액에 대해서는 증여세가 부과될수 있습니다. 차용의 방식으로 지급을 하시려면 차용증작성이 필수이고 이자지급등을 하셔야 증여 추정을 피하실수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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담뱃값이 비싼 상위권 국가는, 어떠한 이유에서 고가에 형성되어 있는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 담배가격의 수준에 중요한 역할을 하는 것은 세금입니다. 보통 담배에는 담배소비세가 부과되는 데 해당 세금이 차지하는 비중이 담배가격의 70%로 상당부분을 차지하게 됩니다. 선진국등에서도 이러한 담배에 붙는 세금이 높기 떄문에 담배가격 자체가 높은데, 일반적으로 선진국에서는 담배소비에 대한 국민건강문제와 금연유도를 위해 높은 세금을 부과하게 되고, 후진국으로 갈수록 서민들이 주로 이용하는 담배 특성상 세금이 낮고 담배가격도 낮아지게 됩니다. 우리나라의 경우 선진국에 속하는 데 OECD 회원국들중 담배가격이 상대적으로 낮은 특징이 있기에 세금을 통해 이를담배가격을 인상하려는 움직임이 나타나고 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.31
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