경제
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수도권 비규제지역 전세퇴거자금대출 가능여부
안녕하세요.
최근에 수도권 비규제지역인 경기도 용인시 기흥구에 아파트를 전세승계매매로 인수하였습니다.
만일 다음 세입자이 구해지지 않으면 전세금을 돌려줘야하는데 좀 빠듯해서..
세입자 퇴거 시 전세보증금을 반환하기 위해 전세퇴거자금대출을 받고 싶은데 가능한가요??
- 세입자 전세계약 및 전입이 6.27, 대책 이전입니다,
- 아파트 매수 시점은 10.15 대책 이후입니다.
대출 관련 규제 및 후속 뉴스들이 많아 따라가기 어려워, 아하에 질문 남깁니다.
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
용인시 기흥구처럼 비규제지역이면서 일정 조건을 충족할 경우엔 대출이 가능합니다. 다만, 최근 들어 정부의 가계부채 관리 강화로 인해 대출 기준이 까다로워졌으니 아래 내용을 꼼꼼히 확인하셔야 해요.
1. 대출 가능 여부의 핵심
용인시 기흥구가 비규제지역이기는 하지만, 다주택자 여부나 고가 주택에 해당하는지에 따라 대출 한도나 조건이 달라집니다.
- LTV(주택담보대출비율)는 보통 비규제지역의 경우 70%까지 적용되지만, 다주택자라면 이보다 낮아질 수 있습니다(예를 들어 60% 등).
- DSR(총부채원리금상환비율)도 중요한데, 연 소득 대비 모든 대출의 원리금이 일정 비율(은행권 기준 40%)을 넘지 않아야 합니다. 실제 승인에 있어 이 부분이 가장 중요한 관건입니다.
2. 주요 조건과 유의할 점
- 실거주 요건: 전세퇴거자금대출을 받는 경우, 집주인이 해당 주택에 직접 거주해야 하는 조건이 붙을 수 있습니다. 즉, 대출을 받은 뒤 다시 전세를 놓으면서 ‘전세금 돌려막기’ 식으로 이용하는 것은 제한될 수 있습니다.
- 주택 보유 수: 1주택자라면 비교적 어렵지 않게 대출이 나오지만, 2주택 이상일 경우 한도가 줄거나 기존 주택을 일정 기간 내 처분하는 조건이 달릴 수 있어요.
- 대출 시점: 질문자님은 10.15 대책 이후 매수하셨으니, 현재 시행 중인 대출 규제를 그대로 적용받게 됩니다.
3. 대응 전략
- 시세 확인: 우선 KB시세부터 확인하세요. 대출 한도 산정은 실거래가가 아니라 KB시세 기준이기 때문입니다.
- 은행 상담: 소득을 증빙할 수 있는 서류를 준비해 은행에 상담을 받아보시고, DSR이 어느 정도 나오는지 미리 가심사를 받아보는 게 가장 정확합니다.
- 임대보증금 반환보증 보험: 혹시 대출 한도가 부족할 경우에 대비해 특례보금자리론(지금은 일부 종료·개편됨) 등 정책 상품이 있는지 추가 확인하시면 더 든든합니다.
■ 요약하자면,
용인시 기흥구(비규제지역)는 전세보증금 반환대출 자체는 가능하지만, 본인의 소득(DSR), 주택 보유 수에 따라 한도가 크게 달라집니다. 세입자 퇴거일 최소 2~3개월 전에는 반드시 은행 상담을 마쳐 불확실성을 줄이는 게 좋겠습니다.
채택된 답변안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
1주택자라면 기본 원칙상 전세퇴거자금대출을 신청할 수 있습니다
다만 대출 한도가 크게 제한되고, 심사 요건이 까다롭습니다
수도권·규제지역 1주택자 한도: 최대 1억 원
대출 한도가 예전처럼 전세보증금 전액까지 나오지 않습니다
다주택자는 수도권·규제지역 내 전세퇴거자금대출이 사실상 불가입니다
그러니 미리 은행 상담을 받아보시고 대처를 하시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
6.27 수도권 및 규제지역 주택 1억원 한도제한 규제은 2025년6월27일까지 임대차 계약이 체결이 된 경우 또는 계약갱신청구권 사용 등으로 임대차계약기간이 연장된 경우 등에는 최초 임대차계약체결 시점을 기준으로 판단을 하기 때문에 종전 규정을 적용을 받게 됩니다. 즉 위의 경우 경과규정으로써 1억 한도 제한을 받지 않을 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세퇴거자금대출은 기존 세입자의 전입·확정일자 등 권리가 명확하면 심사 대상이 될 수 있습니다.
비규제지역 여부보다는 담보가치·LTV·소득 요건이 승인에 더 큰 영향을 줍니다.
은행별 상품 차이가 있으므로 세입자 권리서류를 준비해 사전 상담을 받는 것이 가장 정확합니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세퇴거자금대출의 경우 주택구매시점이 6.27이후 매입이기에 최대한도 1억원으로 제한될 것으로 보입니다, 보통 매입과 임대차가 해당 규제일이 이전이라면 종전대로의 한도가 적용되는것으로 알고 있으며, 질문의 경우는 매수시점이 규제적용시점으로 보입니다 .
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
6.27 대책 이전에 체결된 임대차 계약이라면 다주택자나 10.15 대책 이후 매수자라도 종전 규정 lvt70%을 적용받아 대출이 가능할것으로 보입니다.
10.15대책은 규제지역이 된 곳들을 ltv가 40%로 급감했지만 용인 기흥구는 여전히 비규제지역이므로
상대적으로 한도 산출에 유리합니다.
다만 ltv가 전부가 아니라는 건 알고계시죠?
dsr,dti등도 따져 보셔야 합니다.
생각보다 dsr총부채원리금상환비율이 까다롭습니다.
체크 잘 하셔서
은행 최소 3곳이상 알아보셔서 꼭 원하시는 대출받으시길 기원합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
정부가 25년 6월 이후에 전세퇴거자금대출 규제를 강화했습니다.
전세퇴거자금대출을 받기 위해서는 6.27 대책 전 소유권 이전이 완료되어야 하므로 위 사항으로는 대출을 받기 어려워 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
네 용인 기흥은 비규제지역이라 주택담보대출비율 70% 내에서 전세금을 돌려주기 위한 대출을 받으실 수 있습니다. 만약 질문자님이 다른 집을 보유한 다주택자라면 한도가 60%로 낮아질 수도 있습니다. 과거의 대책 시점보다 현재 질문자님의 연간 소득 40% 가 얼마인지가 대출 한도를 결정하는 가장 중요한 기준이 됩니다. 따라서 세입자 퇴거일 전에 미리 은행에 방문하여 본인의 소득으로 보증금 전액을 충당할 수 있는지 한도 조회부터 해보시는 것이 가장 확실합니다. 주의할점은 대출 약정 기간 중 추가로 주택을 구입하지 않겠다는 약정을 써야하며 위반 시 대출이 회수될 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
네 용인 기흥구의 전세보증금 반환대출은 가능합니다. 비규제지역 1주택자 기준 LTV는 최대 70%까지 가능하지만 본인의 소득 대비 부채 비율인 DSR 40% 를 넘을 수 없습니다. 과거 대책 시점 6.17 보다는 현재의 주택 보유수와 본인 소득이 대출 가능 여부에 더 큰 영향을 미칩니다. 대출 실행 후 추가 주택 구입이 제한될 수 있으며 전세가보다 대출 한도가 적게 나올 수 있으니 은행에 미리 확인이 필요합니다. 정리하면 LTV 70%와 DSR 40 % 범위 내에서 가능하니 세입자 퇴거 1~2달 전 은행에서 한도조회를 먼저 하시는 것이 좋습니다.