경제
깡통전세인데 경매로 넘어가면 어떻게되나요?
전입신고 , 확정일자, 점유유지, 임차권등기 이렇게 다 해당되는데 만약 경매로 넘어가서 팔리게되면 집에서 나가야하나요? 이사갈 예정은 아직 없는데 지금 당장 해야할일이 뭘까요? ㅠ
10개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.
구체적인 상황을 질문내용만 가지고는 알수가 없어 일반적인 내용만 말씀드립니다. 대항력이 있는 경우라면 거주를 계속 하실수는 있겠습니다. 주택 시세와 거의 같은 보증금이시라면 일반 사람이 경매절차에서 입찰을 하기는 어렵습니다. 결국 경매가 되었을때 질문자님이 낙찰을 받을지 어떨지 상황을 보고 판단을 해야 합니다. 대항력이 없는 경우에는 낙찰이 되고 소유권이 이전되면 낙찰받은 새로운 소유자로부터 연락이 오게 되니 날짜 협의하여 이사를 하셔야 하겠습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임대차계약을 하고 확정일자 및 전입신고를 해서 우선변제권과 대항력을 가지고 있을 경우 경매를 넘어가게 된다면
우선순위에 있는 권리가 낙찰대금에서 배당을 순서대로 받는 구조 입니다. 즉 임차권보다 선순위가 있을 경우 낙찰대금에서 먼저 받게 되므로 보증금을 못 받을 가능성이 크고 또한 선순위가 없을 경우 낙찰대금에서 먼저 배당을 받으시면 되는 프로세스 입니다. 우선 낙찰이 되게 되면 낙찰자가 오게 됩니다. 낙찰자와 협의를 진행을 하시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
대항력이 (전입신고 + 확정일자 ) 은행 대출보다 앞선다면 보증금을 전액 돌려받을 때까지 나가지 않아도 됩니다. 현재 가장 강력한 법적 보호 조치를 다 하셨으므로 안심하셔도 됩니다. 낙찰자가 보증금을 다 주지 않으면 거부할 권리가 있습니다. 돈 다받기 전까지 계속 거주하시면 됩니다. 지금 당장 등기부등본을 떼서 내 전입일보다 앞선 근저당(대출)이 없는지 재확인하시고 경매 통지서가 오면 꼭 배당요구를 기한 내에 신청하셔야 보증금을 돌려받으실 수 있습니다. 마지막으로 보증금을 돌려받기 전까지는 절대 전입을 빼시면 안됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
일단 대항력, 우선변제권, 점유권까지 모두 갖춘 상태이기 때문에 보증금을 받기 전까지는 나가지 않고 버티셔도 되는 상태로 보여 집니다. 일단 경매가 진행이 되고 낙찰자가 생기면 낙찰자가 보증금 전액을 지급하면 그 때 집을 인도하고 이사를 가시면 됩니다. 만약 경매 배당으로 전액 회수가 되면 배당금을 받으신 후에 집을 인도하시면 됩니다.
임차권 등기로 인해서 경매가 개시되면 임차인이 있다라는 사실을 모두 알게 되고, 낙찰이 되면 새로운 소유자에게 모든 권리가 승계가 되게 됩니다. 일단 현재 점유하고 있는 상태를 계속 유지 하시기 바랍니다. 혹시라도 주소를 변경하게 되면 대항력이 없어지기 때문에 현재 주소도 변경하시면 안됩니다. 공과금등도 일단 모두 정상적으로 납부를 하셔야 실거주에 대한 증빙을 할 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
경매 진행 시 낙찰자는 전세보증금을 전액 승계해야 하며 보증금 미지급 시 강제집행이 불가합니다. 집 비우지 않고 보증금 청구 가능합니다.
깡통전세 시 보통 6~12개월 이상 장기 체류가 일반적입니다. 대항력도 갖췄으니 너무 걱정하지 마시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
경매로 넘어가면 무조건 나가야 하는건 아닙니다
경매 절차는 보통 이렇게 진행됩니다
,경매 개시결정
,매각기일 지정
,낙찰
,매각대금 완납
,소유권 이전
,(이후) 인도명령 또는 명도 절차
즉, 낙찰 → 대금 완납 → 새 소유자 등장 이후에야
명도(집을 비워달라는 절차)가 진행됩니다
보통 경매 시작부터 실제 퇴거까지는
최소 6개월~1년 이상 걸리는 경우가 많습니다
보증보험에 가입이 되어 있는지와 질문자님 순위가 어떤지가 핵심입니다
전문가한테 상담을 받아보고 대처를 하시기 바랍니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 첫 번째 선택: 배당요구하고 ‘돈’ 받아 나가기 (우선변제권 행사)
법원에 내 보증금을 낙찰 대금에서 돌려달라고 신청하면 됩니다.
- 방법: 배당요구 종기일(마감 기한) 내에 반드시 배당요구를 해야 합니다.
- 장점: 낙찰 대금에서 보증금을 회수하고 이사할 수 있어 깔끔합니다.
- 주의할 점: 만약 낙찰가가 낮아 보증금을 전부 돌려받지 못했다면, 나머지 금액을 받을 때까지 그 집을 비워주지 않아도 됩니다.
2. 두 번째 선택: 배당요구 없이 ‘거주’ 계속하기 (대항력 행사)
아예 배당요구를 하지 않고, 경매가 끝나도 보증금 전액을 돌려받을 때까지 계속 거주하는 방법입니다.
- 방법: 배당요구를 하지 않습니다.
- 효과: 이 경우 낙찰자는 임차인의 보증금 전액을 별도로 인수해야 합니다.
- 장점: 낙찰자가 누구든 내 돈을 100% 보장받을 수 있는 가장 강력한 방법입니다. 단, 1순위 대항력일 때만 해당됩니다.
3. 세 번째 선택: 직접 집을 ‘낙찰’ 받기 (상계 처리)
집값이 자꾸 하락해서 보증금보다 시세가 더 낮아질 것 같다면, 직접 경매에 참여해 집을 낙찰받는 방법도 있습니다.
- 방법: 경매 입찰에 참여해 낙찰자가 된 뒤, 내 보증금과 낙찰가를 맞바꾸는 ‘상계신청’을 합니다.
- 장점: 추가 비용 없이 집 소유권을 얻을 수 있고, 부동산 경기가 회복되면 손실을 만회할 수 있는 기회를 가질 수 있습니다.
■ ✔️[필수 체크] 지금 꼭 확인해야 할 점
가장 먼저 등기부등본을 발급받아, 본인 전입신고일보다 더 빠른 날짜의 근저당(은행 대출)이나 가압류가 있는지 확인하세요.
- 아무것도 없다면(1순위): 위 세 가지 선택지 모두 자유롭게 고를 수 있는 ‘무적’ 상태입니다.
- 선순위 채권이 있다면: 아쉽게도 낙찰자가 보증금을 인수하지 않으니, 최대한 빨리 배당요구를 해서 순위에 따라 돌려받으셔야 합니다.
전입신고 , 확정일자, 점유유지, 임차권등기 이렇게 다 해당되는데 만약 경매로 넘어가서 팔리게되면 집에서 나가야하나요? 이사갈 예정은 아직 없는데 지금 당장 해야할일이 뭘까요? ㅠ
===> 우선적으로 경매가 진행되는 경우 권리분석 결과에 따라 판단해야 하는 사항입니다. 대항력이 있는 경우 보증금 보호에 이상이 없을 수도 있지만 그렇지 않는 경우에는 보증금에 손실이 될 가능성도 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전입신고·확정일자·점유를 유지하고 있다면 대항력과 우선변제권은 확보된 상태입니다. 경매가 진행되어 낙찰자가 결정되면 배당 절차 후 보증금을 돌려받고 인도하는 구조가 일반적이며, 보증금 전액을 배당받지 못하면 부족분은 채권으로 남습니다. 지금은 점유를 계속 유지하고 배당요구 종기 전에 반드시 배당요구 신청을 하는 것이 가장 중요하며, 임차권등기가 되어 있다면 이사 후에도 권리는 유지됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일단 경매를 통해 낙찰이 되었을때 본인이 퇴거하여야 할지는 본인의 권리순위에 따라 달라집니다. 보통 대항력을 갖춘 선순위 임차권으로 말소기준권리보다 우선된다면 경매이후에도 인수가 되기 때문에 보증금 반환전까지는 주택 인도를 거부하고 거주를 하실수있습니다. 다만, 말소기준권리보다 후순위라면 보증금 반환과 관계없이 낙찰자의 퇴거요구에 따라 퇴거를 하셔야 합니다
참고로 깡통전세는 보증금이 시세보다 높은 상태로 사실상 경매를 진행해도 낙찰가능성이 매우 낮고, 지위가 선순위 임차권이라면 거주는 가능하겠으나 배당을 통한 보증금 전액회수는 어려울수 있습니다 .