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6월초 6.27전에 갭투자 했는데요, 잔금날에 전세계약서 재작성시 주의사항이요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이미 거주중인 경우로써 새롭게 계약서를 작성한다고 문제될 여지는 없어 보입니다. 6.27대출규제의 경우 기본적으로 주담대를 이용할떄 적용되는 부분이고, 전세세입자의 경우도 조건부 전세대출을 신청할 경우 문제가 되지만 이미 대출이 있더라도 실행후 거주하고 있기에 6.27규제에 따른 문제는 없을 것으로 보입니다. 단, 새로운 계약서 작성은 새로운 계약으로 볼수 있고 그에 따라 이용중인 전세보증보험이나 실행중인 전세대출 관련해서 문제가 발생될 가능성도 있어보이나 이는 임차인이 스스로 알아볼 문제로 보입니다. 그리고 한가지 예상되는 문제가 있다면 새계약서 작성으로 인해 현 시점부터 계약이 시작되는 것으로 본다면 이때는 혹시라도 전세퇴거자금 대출등을 받을 떄 규제에 따른 한도제한등은 적용될수 있는점 참고하셔야 할듯 보입니다. 보통은 대항력이 있고 승계되는 임차인에 대해서는 계약서 작성이 불필요한점등을 설명하고 재계약시점에 재계약시 새롭게 계약서를 작성하자고 하시어 새롭게 계약서는 작성하지 않는게 위와 같은 문제나 절차를 알아보는 시간을 줄일수 있을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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상생임대인조건이 맞는지 확인부탁드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 상생임대인 조건에는 직전계약기간이 1년 6개월 이상, 임대료 5%이내 이상 신규계약 및 갱신계약이 2024년 12월31일이전까지 체결 그리고 세입자가 2년의 계약기간 이행이라는 조건 있습니다. 질문의 경우 직전계약은 22년 3월부터 볼수 있고, 그에 따라 직전계약기간은 충족될 것으로 보이고 24년 갱신게약에서는 5%이내 인상에 해당되기 때문에 질문의 경우 상생임대인 조건에 해당되고 매도시점에서 조정지역내 1주택 2년실거주요건은 면제가능할것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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당산은 서울 부동산 급지 중 어디 쯤 해당되나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당산역의 경우 영등포구에 해당된다고 볼수 있습니다. 보통 서울의 급지는 나누는 기준에 따라 조금씩 다른데 일반적으로 주택가격을 기준으로 나누기 떄문에 이를 기준으로 보면 영등포구는 상급지에는 해당되지 않습니다. 보통 최상급지는 알고 강남3구이며, 주요상급지는 마용성(마포,용산, 성동구)로 구분하는 게 일반적입니다, 영등포구의 경우는 동작구나 중구, 종로구등처럼 중간급지, 정확히는 중상급지에 해당이 된다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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보증금 낀 지분양도나 지분증여 질문드려요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지분50%을 유상매매하신다면 전체주택가격에서 절반 가격이 일반적으로 거래금액이 될것이고 본인의 10억을 중도금으로 하여 차액분에 대해서 계약금과 잔금으로 지급하시면 될것으로 보입니다. 쉽게 지분을 사서 공동명의가 된다고 보시면 됩니다, 다만 매매와 임대차는 다른 계약관계이기 때문에 원칙상 보증금에 대한 부분도 절반인 5억은 공동명의가 되었을 때 본인 몫이기에 거래금액에서 중도금처리가 가능하나 나머지 5억에 대해서는 매매대금으로 사용이 불가할것으로 보입니다. 보통 공동명의의 경우 임차인의 사용수익에 따른 보증금,월세등도 지분에 따라 배분하여야 하기 때문입니다. 종합적으로 이러한 부분들을 임대인과 협의하여 어떻게 처리하고 거래금은 어떻게 할지등을 협의를 통해 정하신뒤 실제 계약서로 작성하셔야 할듯 보입니다 .
경제 / 부동산
25.08.28
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기획부동산에서 땅을 샀는데 공유물분할청구권 할 수 있나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당하는 부동산의 등기상 공유로써 지분등기가 되어 있다면 다른 등기자의 연체등에 따른 경매가 진행되더라도 사살상 지분경매가 되기 때문에 본인에게는 피해가 없는게 일반적입니다, 물론 공유등기 특성상 해당부동산에 대한 사용수익등에 제한이 있을수 있지만 소유권자체가 상실되거나 혹은 다른 지분권자의 채무가 본인에게 이전되는 경우는 없습니다. 그리고 보통의 공유지분할청구의 경우 법원 소송을 통해 진행되는 만큼 해당 부분에 대해서는 법률전문가의 도움을 받아 진행하셔야 할 부분으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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지방 아파트 실거주 갭 구매 세입자 특약 질뭉
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 결국은 기존전세세입자 퇴거를 위해 대출을 받은 것이고 대출이 실행된 이후에 임차인은 보증금을 받아 퇴거하기 때문에 해당 특약은 문제되지 않습니다. 그리고 질문의 특약은 거주중 후순위 또는 별도의 용익물권등의 설정금지특약이 아닌 최초 입주시점에 전입신고 익일까지 선순위물권을 설정을 금지하는 특약으로 이해가 됩니다. 보통 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 위 특약이 없더라도 전입신고 익일 이후에 설정되는 물권은 모두 선순위 물권가 아닌 후순위 물권이 되기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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융자 시세대비 30%이상 일때 월세계약
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당하는 지역이 서울이기 때문에 질문의 요건상 소액임차인에 해당이 되어 선순위 근저당보다는 최우선 배당은 가능할것으로 보이나, 하나의 건물에 상가 및 주택등 여러 채가 다가구와 같이 영향을 줄수 있기에 최우선 변제시 소액임차인들간 보증금에 따른 배당이 되기 떄문에 전액이 배당될지는 확답하기 어렵슴니다. 그리고 등기부만 보면 현재 1층 상가의 경우 이미 보증금 미반환에 따라 임차권 등기가 이루어졌다 말소된 것으로 보이므로 임대인의 경제적 반환능력에도 어려움이 있을수 있다 판단이되고 이는 퇴거시 새로운 임차인을 받지 못할 경우 보증금 미반환이 가능할수 있는 리스크가 있어 보입니다. 현시점에서는 이러한 부분들의 위험성이 예상이 될뿐 실제 발생하지는 판단할수 없으며 해당 부분까지는 특약으로써 강제하거나 방어하기는 사실상 불가하기에 종합적인 상황을 고려하여 본인 스스로 판단을 하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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주변에 와플대학 하시거나 하신분 계신가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 매출자료는 찾지 못했으나, 관련한 자료에는 2023년 기준으로 와플대학 전국 평균 연매출은 약 1억6천 500만원으로 나와있습니다. 월매출로는 대략 1370만원정도입니다. 그리고 순수익의 경우는 월 300만~500만원정 정도라고 하며, 체인점별 운영방식등에 따라서 이와 상이할수 있습니다. 질문에서 말한 유행에 민감한 부분에 대해서는 어느정도 인식이 되고 있으나, 이전 탕후루 체인점들보다는 덜 민감한 상품군으로 볼수 있고 와플대학 브랜드 자체가 다양한 맛과 브랜드 컨셉트가 있어 MZ세대의 공감도가 어느정도 있고 충성고객들이 어느정도 있는 만큼 매장운영방식이나 상권등에 따라서 일정매출유지는 가능하다는 의견이 많습니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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공인중개사 없이 매매 전자계약서 작성 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네 가능합니다. 부동산 전자계약서 이용에 있어 공인중개사로써 한정되어 있지 않기에 계약당사자가 직접 이를 통해 계약서를 작성 및 전자서명하는데에도 문제가 없습니다. 다만 전자계약서 작성 절차와 방법, 그리고 두 당사자 모두 전자서명이 필요한 만큼 관련한 사항등을 사전에 체크하셔서 진행하시면 될듯 보입니다,
경제 / 부동산
25.08.28
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아파트 리모델링사업 진행은 어떻게?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 건축심의를 통과한 이후에는 관리변동계획 수립 및 주민동의를 마무리한뒤에 사업계획 승인을 받고 실질적인 착공을 위한 이주가 시작하게 됩니다. 보통은 해당 시기이후로 실제 이주까지는 길어도 1년이내, 그리고 착공후 완공까지 해서 2~3년내 마무리될수 있습니다, 그리고 리모델링 조합에 가입을 하지 않거나 반대하는 주민들의 경우 일정동의률이상 된다면 조합에서 매도청구를 통해 해당 주택을 매수하게 되고 미참여 소유자는 주택을 매도하고 이사를 하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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