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디딤돌 대출 땅값 문의..드립니다 답변 부탁드림
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 디딤돌대출은 주택구매시 이용가능한 대출상품입니다. 토지를 구매하는데 있어 이용할수 없는 상품입니다. 다만 단독주택처럼 대지와 건물이 별개인 경우에는 이용 가능할수 있는데, 이때도 토지가격과 주택가격을 합친 감정평가액을 기준으로 산정하는 것으로 알고 있습니다. 보통은 감정가는 공시지가 기준해서 140~150%정도 나오게 되는 것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.26
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부동산 청약신청 관련 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 예비신혼부부의 경우에는 중복청약이 불가한 것으로 알고 있습니다. 예비신혼부부는 입 주전 혼인 예정자이지만 청약시스템에서는 혼인계획서를 통해 이미 한세대로 간주되기 때문에 중복청약이 불가합니다. 만약 중복청약이 적발되는 경우에는 모두 실격으로써 당첨이 되더라도 취소가 되고, 3년 이하 청약이 제한될수 있습니다 .
경제 / 부동산
25.08.26
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재계약 관련해서 부동산 관련 전문가의 경험담을 통해 실제는 어떤지 궁금해요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1)임차인이 2년 계약 후 한번 더 계약 하려는데,집주인이 다른 계약자를 구하려는 경우임차인이 우선갱신권으로 첫 2년 다 채우고 2년 더 살 수 있는 총 4년 살 수 있는 게 전부인지 궁금해 => 사업자등록여부와는 무관하며 해당 임차물이 주택임대차에 속하는지 상가임대차에 속하는지에 따라 다릅니다. 만약 주거용오피스텔, 주택처럼 주택임대차에 해당된다면 1의 내용이 맞는거고, 업무용시설로써 상가로 임차하는 경우 최대 10년간 갱신청구권이 보호가 됩니다 2)그리고 임대인의 경우는 금액이 오른 만큼 올리고자 하는데, 임차인이 2년 거주 후 우선갱신권을 하는 경우임대차 보호법에 따라 5% 금액 인상만 가능한지, 아니면 인상도 불가능 한지임차인이 우선갱신권을 사용해서 총 4년을 산 경우, 내보내고 새 새입자를 구했을 경우 금액을 아예 새로이 계약해서임대할 수 있는지 궁금해요? (예를 들어 월세 보증 총합 1000만 이었다면 1500만 으로 가능한지)-> 임차인이 계약갱신청구권을 사용하여 계약을 연장할 때에는 주택, 상가임대차 여부와 관계없이 모두 5%이내로 인상이 제한이 됩니다. 인상이 불가하지는 않지만 최대인상한도에 제한이 있는 것입니다. 그리고 새로운 임차인인을 구할때에는 원칙상은 임대인이 원하는 조건으로 임차인을 구할수 있습니다. 단, 임대인이 등록된 임대사업자인 경우나 상생임대인조건에 충족하고자 하는 경우라면 별도 인상에 제한있을수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.26
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10-30평정도 되는 토지(전) 취득시에도 농취증이 필요한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.농취증은 농지를 구매하는데 있어 필수적인 부분입니다. 그에 따라 해당 평수를 구매하더라도 반드시 발급받으셔야 합니다. 보통 농업인이 아닌 일반인에게는 주말농장등의 사유로 농지의 경우 1세대당 1000제곱미터까지는 구매가 가능하도록 하고 있으나 이는 일반인에 대한 제한적 구매허용일뿐 해당의 경우라도 반드시 농취증은 필수로 발급받아야만 등기이전이 가능합니다.
경제 / 부동산
25.08.26
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원룸 계약서..한번봐주실래요 뭐 이상한거없는지..첨이라서
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전반적인 내용에 특별한 문제는 없습니다만 특약에서 4번은 이후에 분쟁소지가 있을 듯 예상이 됩니다. 해당 내용을 보면 강아지로 인한 소음 민원이 있을 경우 계약해지 가능하고 반려동물로 인한 손상비용, 원상복구비용, 전문청소비용등을 지급한다고 되어 있습니다. 이렇다면 사실상의 구조상 다가구에서는 민원발생 가능성이 높을수 있는데, 이럴 경우 바로 계약해지 통보가 가능하고 그에 따른 손해배상에서도 구체적인 사항없이 임대인이 요구하는 부분을 모두 지급하여야 할 상황으로 인지가 가능하기에 매우 불리한 상황이 발생될 여지는 있습니다. 최소한 반려동물을 허용하되, 강제계약해지에 대한 부분은 삭제하는게 필요하고, 손해배상에 대해서 퇴거시 청소비용 (더 구체적인 금액을 기재하면 좋음)정도로만 한정하는게 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.26
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주택가격전망지수가 큰 폭으로 하락 했다고 하는데요..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택가격지수는 말그대로 일정기간동안 주택의 평균이 어떻게 변했는지를 나타내는 지표입니다. 지수가 하락하면 전반적인 주택가격이 하락하고 있다는 의미이고 지수가 상승하면 주택가격이 오르고 있다는 의미입니다. 다만 지수가 100이상일 경우에는 가격이 상승되었다는 의미이고 비교기존보다 수치가 낮아졌다면 결국 상승률이 낮아졌다는 의미로 볼수 있습니다. 질문에서처럼 120에서 109로 하락하였다면 기간대비해서 주택가격 평균이 20%상승세에서 9%대 상승세로 줄어들었다는 것으로 이해할수 있습니다. 부동산 관련지수는 말그대로 어떠한 부분을 조사대상으로 하는지, 그리고 지역이나 주택유형등 세부적인 요건등에 따라서 같은 시장에서도 충분히 다른 결과치가 나올수 있는부분입니다.
경제 / 부동산
25.08.26
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월세 계약완료 후 계약서없이 달달이 살았습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 원칙상 계약이 계약서 작성 없이 계속 연장이되더라도 기존 계약만기일이 있기 떄문에 해당 기간까지는 거주를 하는게 맞습니다. 다만 이전 계약에서 묵시적갱신(만기 6~2개월전까지 아무런 의사통지가 없이 지났을 경우)이 된 경우 중도해지시 임차인이 해지통보를 한 3개월뒤 계약이 자동종료가 되게 됩니다. 그에 따라 7월 27일 해지통보를 하셨다면 정확히는 10월 27일까지는 거주를 하셔야 합니다. 질문에서 만기일 10월26일이라는 것을 볼때 묵지적갱신의 중도해지보다 사실상 만기해지를 통보한 것으로 하는게 하루가 더 짧기 때문에 이를 적용하는게 나을것으로 보입니다. 결론적으로 어떠한 경우를 적용하더라도 8월 26일에 아무런 조건없이 퇴거를 하실수는 없습니다. 방법은 임대인과 일정부분 패널티를 부담하시는 조건하에 합의를 하신뒤에 원하시는날짜에 퇴거를 하실수는 있듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.26
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월세 2년계약 후 단기연장 가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님의 제안을 임대인이 거절한 것이기 떄문에 협의로써 할수 있는 방법은 없어보입니다. 가능한 방법이라면 최초 계약이후 갱신으로써 갱신청구권이 있다면 이를 사용하여 계약을 연장하시고 중도해지를 하시는 방법이 있을수 있습니다. 물론 임대인의 위 조건에는 거부의사를 밝히시고 그냥 갱신청구권 사용을 통해 2년연장을 제시하여 재계약한뒤 퇴거를 원하는 시점 3개월전에 중도해지 통보를 하는 방법이 있을수 있습니다. 이럴 경우 묵시적갱신에서의 중도해지를 적용하기 떄문에 퇴거시점에 중개보수 지급등의 패널티는 부여되지 않습니다. 단, 이런 경우 임대인이 임차인의 의도를 확실히 알수 있기에 감정적인 부분에서는 마찰이 생길수 밖에 없을듯 보이긴합니다. 최초부터 위 의사를 밝히시지 않았다면 모르겠으나, 이미 퇴거시점이나 퇴거의사를 밝힌 만큼 법에 명시된 임차인에게 유리한 상황을 만든 뒤 원하는 대로 하겠다는 의사가 전달될수밖에 없기에 임대인 입장에서는 불편할수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
25.08.26
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노후에 접근성이 좋아야 하는 시설들은 무엇이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 원하는 시설 모두와 근접한 입지는 찾기 어렵습니다. 특히나 있더라도 매우 가격이 높을수 밖에 없기에 대부분은 가장 중요한 입지요건에 따라 주거지를 선택하게 됩니다. 보통 노령층이 거주할 경우에는 우선순위로써 의료 접근성이 가장 중요합니다. 이유는 방문횟수가 그만큼 많고 갑작스런 질병이나 사고에 대비가 필요하기 떄문입니다. 그외 입지요소중 필요한 시설로써 전통시장이나 약국, 공공 우체국이나 은행등의 접근성이 필요할수 있고, 경로당이나 노인복지회관등의 근접성도 좋은 입지요소라고 할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.26
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디딤돌대출 실거주 의무1년기간 질문입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위와 같은 경우가 흔치 않아 정확한 답변이 어렵습니다. 중요한건 대출을 실행한 은행이나 디딤돌 대출의 주체인 주택도시보증공사등에 문의를 해보시는게 필요할듯 보입니다. 개인적으로는 실행은행에서 말한 기준에 따라 하시는게 가장 안전할것으로 판단이 됩니다기본적으로 양도비과세는 취득후 2년 보유를 해야 적용가능합니다. 질문의 경우 소유권 이전 등기일로부터 2년이 안되었을 것으로 보이기에 비과세 적용이 어려울수 있습니다. 규제지역이 아닌 경우에는 위 실거주여부를 떠난 최소 2년간은 보유를 하신뒤에 매도를 하셔야 1세대1주택자이면서 12억이하 주택이라면 양도비과세가 적용가능할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.26
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