답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세세입자의 경우 선순위 임차권을 확보하지 못할 경우 보증금 보호에 위험이 있기 때문에 보통 선순위 근저당이 있는 경우 잔금시에 전세보증금 받아 해당 대출(근저당)을 상환하고 말소하는 특약을 넣게 됩니다. 이럴 경우 세입자 전입신고시 선순위가 가능하기 때문입니다. 해당 특약이 없이 선순위 근저당을 남겨두는 경우에는 사실상 전세가격이 많이 저렴한 경우가 아니라면 세입자를 구하기 매우 어렵습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매는 사는사람과 파는사람이 협의하여 가격을 정하고 거래를 하게 됩니다. 시세라는게 이전 실거래가 기준이 될수 있고, 부동산에서 말하는 주변시세 기준 가격일수도 있습니다, 실질 거래시에 매도자가 받고자 하는 가격과 매수자가 지급하기 원하는 가격간 협의로 정하기에 13억보다 많이 받을수도 이보다 적게 받을수도 있는 부분입니다. 다만, 주변입지에 변화가 없고 특별한 이슈가 없다면 해당 시세를 기준으로 크게 차이는 없을듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산을 투자로 보면 질문처럼 고민이 되는 게 맞을수 있지만 주거안정이라는 측면에서 보면 자가 주택은 꼭 필요한 부분입니다. 임대차의 경우 최대 4년간 이사를 다녀야하며, 한곳에 안정적인 정착이 어려운 부분이 있습니다. 자가의 경우 사용수익측면에서는 필요한 부분일수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기재된 내용에는 본인 전세금이 기재되지 않아 정확한 답변은 어려운 부분이 있습니다. 일단 계산상으로는 크게 문제가 되지 않을듯 보이지만, 실제 선순위 근저당이 있는 경우 배당으로 전액을 받지 못하면 보증금 회수가 어려울수 있습니다. 또한 선순위 보증금 12억뿐아니라 후순위 보증금 중 소액임차인 최우선 변제금에 해당하는 보증금이 있을 경우 배당금액이 더 줄어들수도 있다는 점은 참고하셔야 합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 임대사업자인 임대인과 계약에서 기재가능한 특약사항은 -임대기간동안 임대인 변경이 없는 계약임- 보증보험가입시 보증금 전액에 대한 가입을 조건으로 한다.- (대출시) 해당 대출에 협조하고 대출 미승인시 계약은 해지되며 계약금은 반환한다,- 잔금일 익일 까지 또는 전입신고 익일까지는 등기부상 권리변동을 하지 않는다 등의 내용을 넣으시면 되나, 사전에 임대인과 협의하여 동의를 구하시기는 하셔야 합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 임차권등기 신청에는 임대인동의가 필요없고 만기일에 보증금 반환이 되지 않으면 신청하시면 됩니다. 그리고 등기이후 보증보험을 통해 보험금 지급을 요청하시는게 다른 계약을 진행하는데에도 무리가 없어보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1, HF버팀목 전세대출은 일반 전세자금대출의 성격이기 때문에 4대보험이 가입되어 있는 직장인 대상이며 , 대출한도의 경우 연봉의 4배정도까지 대출이 가능한데, 질문에는 소득이 기재되어 있지 않기 때문에 정확한 판단은 어렵습니다. 그리고 선순위 융자가 있더라도 대출은 가능하므로 은행을 통해 직접상담이 필요해 보입니다. 2. 선순위 근저당이 있다는 건 후순위 임차권이 된다는 이야기 이고 이는 경매시 말소기준권리보다 후순위로써 소멸되기 때문에 위험요소는 가지고 있는 상태로 보면 됩니다. 물론 배당을 통해 전액배당이 가능하다면 상관없지만, 경매시 낙찰대금이 현 시세보다 얼마나 떨어질지 모르기 때문에 리스크는 가지고 있습니다. 3. 사실상 근저당 말소특약을 제외하고는 큰 의미가 있을 것으로 보이지는 않지만, 일단 은행대출시 요구하는 사항이 있다면 이를 특약으로 기재해 대출에 문제가 없도록 하는게 필요합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세 선납의 경우라면 4일치에 대한 월세를 일할 계산해서 지급하시면 되고, 보증금은 이사당일에 오전에 받으시고 이사를 진행하시면 됩니다, 이때 관리비와 별도가스비용등은 정산하여 마무리하시면 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.소유자의 경우 주민센터등을 통해 전입세대확인서 열람이 가능하므로 이를 통해 확인하였을 것으로 보입니다. 보통 선순위 임차권이 있는 경우 은행에서 대출심사시 해당 서류를 요구하기 때문에 은행에서도 전입세대에 대한 확인을 할수 있습니다.다만 개인정보상 주민등록 뒷자리는 *표시되어 전부공개는 되지 않는것으로 알고 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 중도금 대출은 시공사와 은행이 연계하여 제공하는 혜택중 하나이기 때문에 개인신용상 큰 문제가 없다면 대부분 대출이 실행됩니다, 다만 신용상 문제가 있다면 당연히 거부될 가능성도 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.